项目建议书的重点在于发现难点及破解难点!
项目建议书结构
1、如何发现难点
(1)针对新区的开发项目，结合开发目标，指出项目的难点
(2)针对开发商的开发模式，结合地块条件，指出开发产品的局限性
(3)针对开发商不懂商业、刚开始做商业，害怕的心理多讲著名商业失败的案例
(4)针对开发商的开发木事以及项目类别的指向性，指出项目难点
(5)针对异地开发商，对项目地块价值理解不够全面，从四大价值判断上指出开发难点
发现难点1：城市消费人口与体量的矛盾
新沂目前为单核中心商业结构，仅有一个南京路商业中心，城市消费人口能够支撑的新增商业体量有限。
发现难点2：市场形态与项目定位的矛盾
新沂市主要商业形态为超市和专业市场，城市商业消费能力有限，影响了本项目的总体定位和业态升级。
发现难点3：项目产品与市场的局限性矛盾
项目为去化商业面积设计了大量的异化商业产品，未来存在较大的市场风险。
发现难点4：项目开发现状与招商预期的矛盾
城市能级低，项目处于新开发区，招商（专题阅读）难度较大，引不进主力店就难以形成新商业的核心吸引力。
发现难点5：开发目标与经验资源的矛盾
项目的开发目标和模式不甚清晰，开发商缺乏相关的商业地产开发（专题阅读）专业经验和团队资源。
发现难点6：发展规律与规划现状的矛盾
城市新商业中心一般发展规律与本项目目前面临的商业规划现状不符。
发现难点7：发展愿景与市场现状的矛盾
项目所在城南片区目前为专业市场集中区，未来发展为人口集中的城市副中心尚需一定发展时间。
2、如何破解难点
案例：西安机场项目(通过难点解决产品开发问题)
难点：项目地块本身远离市区，机场资源局限。
解决：反利用难点来解决难点。
三大类机场资源各有需求，并给项目提供了一定的发展机遇，项目的区位限制，使得项目需依托这些资源进行产品开发。
解决问题1：根据现状进行初步判断
项目原则上可发展商务办公、商业服务配套等产品。
解决问题2：未来商业需求预测
随着空港物流、临空制造及现代服务业等产业不断导入，未来对办公的需求较大。
解决问题3：未来消费者预测
未来项目周边将形成住宅人口、产业人口、机场客集聚，项目开发配套商业有消费力支撑。
解决问题4：自身条件决定产品开发方向
项目的自身条件决定了需要规避住宅、高星级酒店、购物中心等商业产品。
解决问题5：最终确定产品组合
通过产品删选，商业街区及写字楼是本项目的产品组合。
