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“天街”出动丨2017年龙湖持有开业商场逾20个

核心提示: 在中国城市飞速发展的当下,一些领军房企往往凭借雄厚的实力,扮演着“城市运营商”的角色。在商业地产快速发展的今天,龙湖商业地产如何在众多开发商中分羹?如何布局未来?

  城市商业的核心逻辑,是对城市与区域价值根本性的改变和颠覆。在中国城市飞速发展的当下,一些领军房企往往凭借雄厚的实力,扮演着“城市运营商”的角色,不仅带来了所在区域的人气提升,甚至能够重新定义这片区域。

  在沪8年,龙湖的发展已如日中天。继首个天街项目龙湖·虹桥天街之后,于北上海版图之上崛起中的龙湖·北城天街,融自然与时尚一体,满足了北上海乃至全上海市民对精彩生活的全部想象。这一繁华CBD生活主场的缔造者—龙湖集团(专题阅读),将其于商业领域开发的13年宝贵经验注入其中,努力将这片热土的发展潜力推向新的高度。

  从重庆到全国,变身内地“恒隆”

  从偏安重庆一隅的区域性公司,到跻身中国一线房企之列,龙湖只花了22年时间。当前,身处全国化扩张发展阶段的龙湖,希望自己的步伐更为稳健。

  尽管有意放慢速度,但其不断交出的漂亮成绩单,依然显示出这家房企的超强实力。其于今年6月公布的2015年前5个月业绩显示:集团累计合同销售金额148.5亿元,销售面积142.4万平方米。仅5月单月,即实现合同销售额40.3亿元,同比增长31.3%,环比增长14.5%。而去年,龙湖全年合同销售额高达490.5亿元,存货量下降6.4%,在重庆、成都、北京、杭州等10个城市销售金额均位居当地前十。

  在这当中,增长强劲的商业地产业务颇令市场注目。2014年年报显示,凭借社交体验消费平台的定位、良好的区位及运营管理继续稳健发展,龙湖商业地产在商业领域总收入实现38.1%的增幅。数据显示:截至2014年底,龙湖集团已开业商场面积为1,245,137平方米(含车位总建筑面积为1,588,437平方米),整体出租率达到95.5%。租金总额人民币9.3亿元,扣除营业税后的租金收入人民币8.8亿元,较去年上升38.1%。目前龙湖的投资物业全部为商场,主要分为三大产品系列:都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

  事实上,早在2011年末,吴亚军就宣布要将商业地产作为集团的战略目标:未来每年销售回款的10%将用于商业物业投资;每年开工量的12%作为商业项目留存。“商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点,未来10-15年,将把利润从原来的5%提升至30%。”

  龙湖方面表示,2013年到2016年这四年间,龙湖地产持有商业开业量呈现加速趋势,预计这些商业投入能陆续给龙湖带来大量现金流。按照龙湖的规划,至2017年,龙湖持有开业商场总数将超过20个,开业总面积将超过300万平方米,确保至下一个十年,租金回报将占到龙湖核心利润的20%以上,而当商业租金收入到能覆盖公司的借贷利息时,龙湖的发展将真正上一个台阶。

  同为较早进入商业地产领域、且均在全国布局的商业地产运营商,龙湖常常被人拿来与其他商业地产运营商做比较。龙湖地产则锁定正在大规模成长的时尚潮流的人群。包括原集团商业地产部总经理魏健等在内的龙湖高层,不止一次在公开场合表示,龙湖是最守承诺的商业运营商之一,这些年来,所有商业项目均如期开业,从未有过延期。有分析人士认为,如果继续保持在商业地产领域的领跑态势,至少在购物中心这一商业地产细分领域,吴亚军有睥睨江湖的资格。

  “天街”颠覆传统商圈,龙湖领创中国商业新格局

  作为龙湖商业地产板块中最重要的构成,“天街系”产品最为夺目,虽然遵循了龙湖高层“稳健经营”的理念,但其狂飙突进的态势从来都无法令人小觑。自2003年开出重庆北城天街以来,13年间,龙湖已在重庆、北京、上海等9个一、二线城市缔造出19座龙湖天街。

  13年潜心沉淀,龙湖对天街产品的打磨已硕果累累。2014年年报显示,在商业地产业绩构成中,天街的租金占比为83.1%,租金收入的增长率为42.2%,表现出极强的增长性。

  以首个天街产品—龙湖重庆北城天街为例,这座2003年开出的第一家天街产品几乎是“神话般的存在”。从开业时的门庭冷落,到营业额每年以50%以上的高速度大幅长,重庆北城天街仅耗时数年。而龙湖2014年年报上写道:“重庆北城天街的租金收入为35.2亿元,出租率高达98.7%。”

  需要强调的是,重庆北城天街不仅拉开了龙湖商业地产开发的序幕,更由此奠定了观音桥商圈在重庆的商业地位。因为重庆北城天街的快速崛起,观音桥商圈连续6年成为重庆发展速度最快的商圈,位居“重庆十大时尚地标”之列,并成为与解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈”。2004年,重庆江北区有关部门把江北商圈的核心步行街命名为“北城天街”,在全国开创了以一座购物中心命名整条城市商业步行街的先例。

  这样的成绩自然不是“无心插柳柳成荫”,在“天街”快速攻城掠地的背后,是龙湖非同寻常的战略手段。

  在商业物业的选址方面,龙湖倾向选择一、二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点,三、四线城市的核心区域及新的规划中心,在大型项目聚集如商贸物流、产业聚集地,亦会有龙湖商业的身影。同时,龙湖利用自身优势,巧妙形成商业地产与住宅地产两个板块之间的频繁互动。例如,龙湖所有业主均自动成为天街购物中心的VIP会员,享受专属的折扣和积分。

  在业内人士眼中,龙湖一向擅长在项目所处区域创造新的商圈,甚至创造出新的城市中心。龙湖地产把这一锻造“新核心”的过程称为“重新发明城市”。在对项目的营造过程中,龙湖并未采取传统意义上对“资源、配套、环境、产品”的罗列,而是充分利用城市优质的地铁资源、商业资源、城市景观资源,突破了传统的开发商“拿地—卖房”的简单逻辑。

  此外,“天街”模式的一大特点就是,将住宅、写字楼、酒店等其他业态统一规划、共同开发,以综合体的一部分呈现出来,而不是一个独立的纯商业项目。这就使龙湖时代天街产业、商业、住宅能够有效联动,构建新的生活和消费模式,有利于城市发展和商圈繁荣。

  “天街”闪耀 龙湖抢占,北上海CBD制高点

  2015年,在龙湖进入上海的第八个年头,龙湖对这片土地的耕耘再上新的台阶。

  在上海市场,自2007年进入上海以来,龙湖先后拿下6幅地块。8年间,凭借用心踏实的前期规划、精准到位的产品定位以及具备强大执行力的营销团队,龙湖已成为上海楼市的标杆品牌,在住宅、综合体、商业等各种物业类型中灵活切换,为上海带来一个又一个兼具特色与前景的城市著作。

  2014年,龙湖首度将“天街”产品引入上海,于大虹桥正核心,以“在世界中心造中心”的高端定位,打造出龙湖·虹桥天街这一极为震撼力的作品。这座由一站式高端购物中心、7栋临河可售型超5A写字楼、稀缺的绿色生态景观商业街和精品酒店“英迪格”4大业态共同构成高级商业综合体令世人惊叹不已。人们翘首以盼:龙湖,何时为上海带来下一个惊喜?

  2015年,在上海超大的人口聚集区—顾村,龙湖再一次展现出其不凡的商业气魄与运营能力。其于2013年以10.78亿元总价夺得的顾村镇C-5单元C2-3、C3-2地块,正以“龙湖·北城天街”的巨擘之姿,惊艳整个上海!而这一40万平方米的超大繁华综合体,也是龙湖“双天街耀上海”战略布局的另一极,与龙湖·虹桥天街平分秋色。

  龙湖·北城天街位于顾村公园商圈核心,融商业、公园、生活和城市交通地标为一体,拥有4.5m挑高复式小阳房、精装小户、产权双首层商业及约10万㎡龙湖自持商业这四大业态。

  作为正地铁上盖物业,便捷的交通自然是龙湖·北城天街最大的优势。项目占据城市交通中心地位,7号线刘行站上盖,与15号线(规划中)实现一站换乘。同时,项目自有一个“P+R+公交”无缝对接换乘枢纽。立体式的交通出行系统,已将龙湖·北城天街作为顾村未来商业、生活的繁华中心完美呈现。

  与项目仅一站之距的顾村公园,则为项目成为上海第四处“公园商圈”奠定了坚实基础。此外,龙湖·北城天街借鉴芝加哥千禧公园,打造出1.3万㎡市民公园广场,将城市艺术空间、市民休闲空间和开放商业空间有机融于一体,实现“立体都市、垂直生活”的居住模式。

  事实上,当前,继大宁板块成为焦点后,上海向北发展的方向已势不可挡,北上海顾村独特的地理位置,给予了人们丰富的想象空间。而根据“十二五”规划,顾村板块将是北上海经济核心,未来规划40万常住人口,将成为北上海最大的人口居住大区之一。

  按照“退二进三、转型发展”的轨道,相关部门斥巨资对顾村公园进行了大规模二期建设,旅游、文化、交通等资源的优势得以进一步的发挥,其作为北上海城市副中心的地位也日渐彰显。在产业结构由第二产业向第三产业倾斜的同时,环境的改善、附多元化产业、附加价值等都为区域发展扫除了障碍。当前,龙湖·北城天街的入驻,无疑为包括顾村板块在内的北上海带来了强劲的发展引擎,一处令人纷至沓来的投资高地已然成型。

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来自:飙马中国商业地产
关键词:龙湖商业地产 商业地产运营 重庆北城天街 租金 体验式购物中心
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