玩转地产，核心就是人、钱、地，这三要素是一家房企能够持续健康发展下去的核心资源，这三大要素的出牌逻辑一般来说是先有人，人是根本，有了人就有钱，有了钱就有地。旭辉近几年快速发展，成为不断吸引行业瞩目的地产黑马，与此种出牌逻辑无不相关。旭辉不单有着很强的战略布局能力、高效的运营能力，还有人，而且是懂得如何找钱、如何花钱的高端财务型人才——其财务中心总经理杨欣，原农行高管，丰富的境内外银行实操经验，可谓拥有银行、开发商双重视角，这种稀缺财务人才，对旭辉的发展无疑是“如虎添翼”。
一、房企融资冰火两重天
国内地产商融资（专题阅读）环境可谓冰火两重天，不同规模，不同企业属性，差距很大，身在其中的旭辉，即强调规模做大，又强调“用好而不用过”财务杠杆，在财务上弯道超车。
1、百强与非百强，融资冰火两重天
2013年，在房地产持续调控背景下，央行反复明确差别化信贷原则，加强“名单制”管理，资源重点向综合实力强的房企倾斜，全国优秀百强房企无论在贷款额度、还是贷款利率方面的优势将愈发明显。据有关统计表示，排名全国前20名的房地产开发企业，在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-20%，而相对较小企业在获取贷款难度加大的同时，贷款利率在基准利率基础会再上浮50%以上。
同样，2014年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，甚至连按揭额度都无法保障。11月，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量和资产安全，资产负债表不佳的中小房企又被银行挡在门外。
由上可见，国内银行贷款，对百强房企和非百强房企而言，已是冰火两重天，强者恒强的马太效应愈发明显。“所以现在也能理解，为什么在这两三年民企开发商这么迫切的要把规模做大，因为你没规模，你跟银行说什么都没用。”
2、国企与非国企，融资冰火两重天
对民营房企而言，都希望把规模做大以后，拿到更便宜的钱，吸引到更优秀的人，拿到更好的地。某种情况下，规模越大，相对获得的信贷机会就越大。但对大部分的国有房企来说，这个规模原则并不适用。在融资上，他们有独享的主权评级待遇，即使是一个地方国资委背景的房企，即使它不是百强房企，它还是能够在主流金融机构那里拿到资源。
同时，杨欣也强调，“国企融资的优势不仅体现在国内，境外对中国的国有概念同样看好，从境外二级市场的美元债交易价格来看，不管是什么国企，也不管什么排名，其发债成本都比民企低，民企最低利率在5-6个点左右，而随便一个国企，其发债利率都在4点几，前20的国企只有2点几，有着绝对的成本优势。对于民营房企来说，你做得和国企一样好甚至更好，在境外融资的待遇还是会略有差池，这就是国企民企境外融资市场的冰火两重天。”
二、旭辉财务“铁三角”
旭辉作为国内前30强的房地产开发商，一直以来以财务稳健著称于行业，在多数国内开发商利润整体下降之际，旭辉仍然维持较强的盈利能力，保持良好的发展势头。2012年，旭辉集团成为该年首个在香港上市的内地房企，上市两年，信用穆迪评级由「B1」提升至「Ba3」，惠誉评级由「B+」上调至「BB-」，。“在所有的评价指标当中，规模指标很重要，但也只是多种核心指标之一。”杨欣认为，旭辉2014年已跻身行业30强，增长的质量很重要，因此，除规模外，旭辉还强调负债率、盈利能力两个财务指标，从而形成旭辉稳健的财务铁三角。
1、规模效应：500亿前增长率30%～50%，500亿后为20-30%
近三年，旭辉的平均增长率是40%～50%，对规模指标旭辉有一个中长期的规划。杨欣认为，500亿之前，都应保持在这个增长率区间;500亿以后，会逐步降至20%~30%，即规模扩大后，保持合理增长即可，净负债率应适当下降，从现在的70%左右降到50%左右，不再用这么高的杠杆。与此同时，随着持有物业的增加，然后可以稍微降低周转率，以时间换空间，把核心净利率往上抬。
做得太大也未必是一件好事，做到很极致的份额的话，可能有些项目就不挣钱了，就是为了规模而规模，失去本身创造价值的初衷了。”所以香港的房企，虽然净负债率不高，他们对利润率要求就会更高，要求达到14%～15%，增长率基本上就保持在20%，甚至10%都可以，只要挣钱即可。
2、负债策略：设红线，调结构
第一，设置70%负债率红线
对于百强房企而言，有些采取较为激进的融资策略，有的采取较为稳健的融资策略，旭辉一直的逻辑是稳健第一，具体旭辉在“发展中求稳健、稳健中求发展”核心理念指引下，强化对负债安全性的控制，比如对净负债率内部有很严格的控制指标，在未来一段时间内，旭辉强调净资产负债率长期控制在70%以内，瞬间不超过80%，这是红线。
面向未来，旭辉负债率也坚持动态调整策略，即在500亿高速发展期间净负债率稳定在70%左右，而在500亿之后，净资产负债率会控制在50%左右。当规模达到1000亿之后，旭辉净负债率会控制在30%左右。
第二，精细的现金流管理
与负债率相匹配的是对现金流的完善管理，不仅有日资金报告管理、周资金会议管理、月资金平衡管理，销售回款率一贯也都比较高，基本都超过85%，上半年旭辉的销售回款率在93%。
年度角度，旭辉推行精细的全面预算管理，2014年已经是第3个年头，通过全面预算，旭辉实现了全面的流动性风险控制，“基本上在这个月我就知道明年年底三张表的大致输出成果了，还可以知道，明年一季度有多少钱可以买地”。
月度角度，旭辉对月度资金严格执行以收定支，收多少花多少钱，并实行六个月滚动管理，六个月以内比较大的收支一是投资，二是融资，因此，旭辉把收的钱，也就是经营现金流按“四三三”结构平衡，即40%付建安费用，30%付三费及税，这里就包括还贷款的利息，还有30%是发展的钱，如土地款支付。滚动六个月，就很好控制了流动性风险。
还有一个管理手段就是资金成本占用的计价。“股东的钱是最贵的”，旭辉把所有经营团队所花的钱都折算出资金占有成本，并与考核挂钩，比如，年底绩效很大一部分是根据当年创造的利润来计提奖金，而这个利润就要减掉你占用资金的成本。通过这种方式，所有的经营团队就有了一般房企没有的“全员成本意识”。
第三，减少短期负债占比，优化负债结构
何为稳健?负债的结构比例很重要。自2012年在香港上市以后，IPO、发债，包括“银团”贷款等等，改变了旭辉负债中的长、短期结构比例，使得短期负债变得越来越少，这就能让整体资金链安全有了更大的保障。杨欣介绍，旭辉的短期负债(一年期以内)基本控制在10%左右，90%负债都是1年以上的期限，这就使得旭辉的流动性管理很从容、有弹性，在这样的资金短债比下，拿地的时机选择也会很从容，能够做到低点抄底拿地。
3、盈利策略：管好ROE三大系数
有质量的增长核心体现在ROE(净资产收益率)，其中，净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数，旭辉2014年上半年ROE达到20%，具体对这影响ROE三个系数各自策略如下：
首先销售净利率，整个行业利润率都在平均以1个点的速率在下降，但旭辉目前更多是底线管控，比如旭辉要求销售净利率必须高于12%或项目ROE大于20%，在拿地时，如果拿地的财务指标漏斗不满足上述两个条件就不要去拿，换句话说，旭辉拿了地，就一定要保证最后的销售净利润达到12%或ROE大于20%的保底线。另一方面，旭辉让核心团队进行项目跟投，确保职业经理人和公司的利益和股东的利益一致，最终相对获得更大利润率。
其次看资产周转率。上市前，旭辉的资产周转率为0.5，在业内处于前三名的位置。现在也在0.4～0.5之间。随着规模的扩大，周转率不可能长期保持在0.5，否则就是以价换量，销售净利润率就会受到影响。另外，在500亿以后，旭辉将开始增加持有资产，如投资新物业，这无疑会略微拉低一些周转率。
再次看权益乘数，权益乘数也即财务杠杆负债率，旭辉控制70%～80%这个范围内，不高不低正好，房企规模在200亿～500亿间，这个负债率是被评级机构所认可的合理范围。
三、2015年降低融资成本5招
如果2015年开始的白银时代净利润为10%的的话，控成本肯定是企业的一个方向。成本怎么控?融资成本是一个很大的来源，也是能够立竿见影的。旭辉主要有5大手段来降低融资成本。
1、加大海外融资的占比
2012年11月23日，旭辉集团成为该年首个在香港上市的内地房企。“香港上市不是为了解决套现的事情，是为了打开旭辉海外融资的窗口，是为了解决长远发展的钱，为旭辉提供一个长期的融资通道。”作为旭辉的财务总监，杨欣如此解释旭辉香港上市的目的。
从战略发展的角度，旭辉选择的融资方式更倾向于海外融资，“因为年限长、利率低，获取渠道便捷”。目前，旭辉的境内外融资比是四六开，即境外融资占40%，境内融资占60%，后续的目标是实现五五开。“海外融资的绝对成本是便宜的。旭辉现在最贵的海外融资就是五年期的美元债，融资成本在8%左右，但依旧比境内的开发贷款成本还要低。”杨欣算了一笔帐，国内的一至五年开发贷名义基准利率是6%，但实际上掐头去尾，再加上监管成本、沉淀资金，最后算下来一般很少低过9%，甚至接近10%。
海外融资不仅仅是成本优势，它还不存在过度监管，你可以把融到的钱用在多个项目合理调配，资金利用率可以最大化;另一方面通常资金一次性到位，利用率高，可预计性强，综合比较起来，海外融资优势突出。
杨欣强调，“开通了海外融资通道，旭辉就可以发美元债，也可以发人民币债，可以做项目类的金融创新，目前这块旭辉做得很有特色，旭辉成本基本上只有4-5%左右。”当然，这背后是旭辉稳健的财务形象和达标的财务指标。因为融资成本与信用等级直接挂钩，旭辉上市两年，评级从B提到BB，这对旭辉融资成本下降是绝对好处。旭辉上市后完成的第一次发债，利息为12.25，2014年年末的发债就降到了8.3%，两年降了近4个点。
旭辉财务职能体系秉承高度的职业谨慎和自律，以财务稳健战略为核心关键词，获得资本市场极高的认可和美誉度，较好的资本市场形象也直接促进了旭辉拓宽海外融资渠道，寻找更多的海外合作伙伴。目前综合下来，旭辉境内境外平均融资成本低于8%，未来旭辉希望每年平均再降1个点，希望最终到达国企融资利率水平。
2、境内减少非银行融资，增加银行类融资占比
众所周知，在境内融资渠道中，信托、私募基金等非银行融资的利息相对较高，因此要降低融资成本，境内融资就必须增大银行融资的占比。现实中，在大多数中小房企无法拿到开发贷，甚至按揭额度都无法保障的金融环境下，旭辉凭借金融界的口碑和财务的稳健，仍在很多合作银行拿到了足够的授信额度，即使镇江、廊坊、嘉兴，这些三四线城市的项目也全部拿到银行贷款。
3、加大项目股权合作
在负债上，旭辉未来希望纯粹债权的融资会少做，甚至是不做，而更强调多做一些股权合作，同股同权，或者适当的做一些股加债，目前，旭辉这种债的成本利率是9%。
4、加大金融创新，加大境外银团贷款规模
未来融资渠道和手段需要多元化，旭辉会加大金融创新，比如供应链融资，应收账款保理，，商票贴现，足可将资金成本做到四五个点等等。另一方面，也将进一步加大境外银团贷款规模。
5、境内境外组合贷
境内是银行开发贷融资，境外融资成本在四到六个点之间，整体融资规模控制在总投50%，兼顾利润和融资杠杆，通过组合贷，把项目负债的融资成本降低了。
四、2015年旭辉财务三大方向
2015年旭辉的财务有比较清晰的三大块，一块是会计核算，一块是资金管理，或者是叫资本筹划，第三块叫税务筹划。
1、会计核算：继续深化管理会计
旭辉要从传统的核算型会计向管理会计转变，分析整合型模式转变，并进一步强化利润的责任以及流动性管理。2015年旭辉的经营导向，就是把经营更多的下放到区域公司里去，区域公司里的财务团队，就承担了利润责任和项目流动性管理责任。
杨欣把会计分成三个层次，第一个层次是财务核算，这是财务人员的基本功;第二个层次是管理会计，是指在提高企业经济效益，并通过一系列专门方法，使企业各级管理人员能据以对日常发生的各项经济活动进行规划与控制，并帮助决策者作出各种专门决策的一个会计分支。管理会计在企业的财务管理活动中正在起到越来越重要的作用。在管理会计的核心理念中，价值的创造与维护是最为重要的两点;第三个层次就是市值管理、价值创造，即从集团层面进行投资者管理、上市公司市值管理以及对企业进行财务调度和诊断分析。
在杨欣看来，目前大部分企业的财务管理处在第一个层次到第二个层次之间，能够把第二个层次做的很好的企业不多。杨欣认为，无论是集团的财务人员，还是区域公司的财务核心团队、财务总监，一定要有管理会计的思路和视野。而要做好管理会计，前提就是要懂经营，而不仅仅是埋头算帐。所以，财务的战略要承接集团的战略，财务的模型要匹配企业的经营模型。
2、资金管理：深化地产+金融的融合
按照杜邦公式，规模增长其实就两个杠杆，一个是经营杠杆，一个是财务杠杆，但经营杠杆有极致，财务杠杆有上限。所以企业要做大规模，还要进行金融创新。
第一，旭辉和基金公司合作，推行双GP基金合伙人模式。杨欣介绍，所谓双GP基金就是标准基金，或者最简单的理解就是小股操盘，双方各自出一部分钱，先有钱然后再找项目，项目分工上，双方各自做各自所擅长的部分，基金公司主要对接金融市场，旭辉负责项目运营。
第二是探索互联网金融，通过理财池的方式，寻找更加稳定低成本的金融资本。
第三是在战略层面，和一些门当户对的金融企业加强合作，增加蓝色血统，通过这个渠道拿到比较优先的资源，强化旭辉的资本实力，并获取稳定的合作伙伴，抵御宏观调控、中国以及世界经济周期波动带来的风险。
在杨欣看来，地产加金融是一个非常有意思的大方向，旭辉会持续往这个方向走。
3、税务筹划：提前筹划营改增是重点
杨欣认为，传闻已久的房地产行业营业税改增值税一旦在房地产、建筑、金融这三个行业实行，可能对整个房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。“所以税务筹划这块，明年营改增是旭辉一个非常重要的事，财务一定要提前筹划，你想明白了，可能就领先一步，但如果毫无准备，等到政策到来的时候，可能就会措手不及。
营改增是非常大的系统工作，不是财务一个部门能够解决的，但需要财务牵头来做这个事，这涉及到后面供应商的选择，最后深层次影响到企业的利润。
结语
财务模型一定要与企业的经营模型相匹配，如果公司专门做高端做持有物业，那融资就不可能是短期的，得匹配中长期的钱;如果公司是强调高周转，那可以长短相匹配。尽力打造与企业战略与发展匹配的财务管理模式，正是杨欣执掌旭辉财务道与术的第一准则。
