五、工程整改管理制度
1、目的
为进一步规范施工工程整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。
2、适用范围
适用于集团开发的各商业项目工程遗留问题整改。
3、开发公司，原建设施工单位，供货商，整改施工单位与管理公司合作原则
1）专职（专人）对接原则：即开发公司和管理公司分别成立专职整改部门或设置专职人员对接工程遗留问题整改，确保整改的质量和效率。
2）结算尾款授权原则：即开发公司授权于管理公司参与施工单位与开发公司最终结算尾款环节签字权，有利于管理公司有效督促整改扫尾工程。
3）开发公司授权管理原施工单位，供货商的原则：即由开发公司全权委托管理公司负责土建，安装，装饰等原施工单位的后期扫尾工程的完善，履行质保期内的保修义务和保修责任的管理权属。
4）开发公司授权管理整改施工单位的原则：即由开发公司全权委托管理公司
依据《工程施工合同》督导整改施工单位实施项目工程遗留问题整改的监督和管理权属。
4、整改施工单位管理细则
1)工程整改施工单位的选择：由开发公司和管理公司共同招标选定整改施工单位，分别与施工单位签定固定期限施工合同，由选定的施工单位负责后期质保期内和质保期后工程问题的整改。
2)工程整改施工单位的管理；
5、施工单位作业人员的考核管理
管理公司负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。管理责任和管理风险仍由施工单位承担。
6、整改工程的统一安排
为了提高工程整改效率，我司工程人员将在每月初（5日前）把本月内的整改计划以工程进度横道图方式报至长信公司相关负责人审核后交由专职整改施工单位实施具体工作。
7、整改工程质量保障
为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由开发公司全权委托管理公司于每月28日前对当月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工管理单位现场负责人，项目分公司负责人，项目分公司专职整改人员。
8、工程整改授权细则
1)质保期内设施设备零部件更换和维修
A、对影响安全运行或对经营将造成直接影响更换维修费用低于500000元。由管理公司电话通知开发公司和供货单位后（后补通知函），管理公司负责维修或更换，费用由管理公司垫资，开发公司承担（从供货单位尾款中扣除）
B、质保期内对坏损的设施设备或急需更换维修的零部件且费用一次性费用大于500000元，由管理公司函告开发公司，由开发公司函告供货单位限时（7日）内到现场更换或维修，若管理管理公司至发函之日10日内施工单位仍未来电或复函，视为供货单位放弃维修，则由管理公司委托维修，所产生的费用由管理公司垫资，开放公司从供货单位尾款中扣除划拨到购物中心（专题阅读）。
2)质保期后设施设备零部件更换和维修
由各项目依据与天骄物业年初关于工程小修，中修费用预算督促天骄物业按服务标准做好及时维修和预防性保养。
3)设计缺陷改造工程
对因设计缺陷带来使用功能达不到要求的必须改造遗留工程，由管理公司和使用单位共同确认可行性方案报开发公司确认。
A、对一次性改造费用低于2000000元费用的改造工程，由开发公司委托管理公司实施，费用由开发公司承担：
B、对一次性改造费用大于2000000元的改造工程，由开发公司直接委托施工单位或由开发公司专项委托购物中心管理公司实施，费用由开发公司承担。管理公司负责改造期间施工单位的日常管理。
4)土建、装饰施工缺陷整改工程
A、整改工程量的核定签字权：
公司遗留工程：遗留工程整改工程量由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人代为验收，核算和确认整改工程量后由施工单位传递到长信公司专职部门或个人审核后结算；
质保期后或管理公司临时派工：由我司各项目工程整改专管人员、项目负责人核算和确认工程量后由项目传公司营运部，财务部结算。
B、费用结算
人工费用：按国家有关定额（或合同约定单价）按工作日结算（合同期限内集团结算标准）。
材料费用：原则上由乙供材料甲方（长信公司工程管理部或集团营运中心）审核报价认可。
附属设施费用：按国家有关定额结算。
9、项目工程遗留问题整改施工单位授权及考核细则
1)施工单位现场管理：
A、零星工程整改：由管理公司以派工单的形式统一派工，明确派工时间，整改部位，施工作业具体人员和人数，并将派工单作为当月综合部负责人在竣工验收单签字依据。派工单由分公司分管负责人审批同意后由分公司综合部专职整改工程人员签署，由项目分管负责人核发。
B、专项工程整改：按“协信购物广场工程遗留问题整改授权方案”对量大，面广，牵涉人工多，费用开支单项超过2000000的工程遗留问题，由施工单位提前7日报整改方案，我司初步审核后报开发公司专职（部门）人员做最终审核，并将长信公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收单签字依据。
2)整改工程人工费初步确认：
A、零星工程整改以当月派工工时为基本确认依据，具体费用则依据开发公司与施工单位签定的《工程整改委托施工合同》由施工单位在开发公司结算。
B、专项工程整改以开发公司审核后的方案作为当月分公司负责人在竣工验收审核单签字依据。具体费用以开发公司决算为准。
3)整改工程量的确认
财务参与原则：按“购物广场工程遗留问题整改授权方案”零星工程整改工程量于每月28日验收时，由财务部、综合部参与验收，并由项目财务部部门负责人在验收单上签字由项目分管领导审核，项目负责人签字确认。
4)材料选型及用量确认
综合部全程跟踪原则：按“购物广场工程遗留问题整改授权方案”零星工程的整改材料的选型和用量在施工过程中由专职负责人初步核定后做好记录，再将单项工程整改材料的选用和用量每月交由综合部经理备案，综合部经理作为每月在竣工验收单签字依据。
六、商业物业能耗管理制度
1、目的
为规范购物中心运营管理（专题阅读）有限公司司属各部门、分公司营运能源损耗的规范管理，合理控制能源损耗，降低月均能耗值，从而达到有效控制营运成本，降低物业能耗。
2、适用范围
A、适用于购物中心发展管理有限公司下辖营运项目；
B、适用于已前期介入的在建商业项目；适用于外接商业项目；
3、标准
A、能源损耗统计口径（常用术语）：
照度：单位面积的电功率；
基本电量： 变压器损耗，按变压器容量1%计，单位，KWH
估计总电量： 既商场估计月用电总量（一般为高压计量总量），单位：KWH
峰值电价： 按电力局规定用电高峰时段电价，单位: 元/KWH
谷值电价： 按电力局规定用电低谷时段电价，单位: 元/KWH
峰值时间： 按电力局规定执行峰值电价时间，单位: 小时
谷值时间： 按电力局规定执行谷值电价时间，单位: 小时
基本电价： 电力局规定基本电价，单位，元/KWH
统计口径： 电能损耗=当月支出电费-当月回收电费-经营性已收电费
当月回收电费=当月实际电费+分摊电费
B、影响能耗指标潜在因数：
变电设备的科学投运；
项目经营时间与设备开关不同步，时间控制欠合理性；
计量装置配置合理性与计量准确性，加强水电抄表/计量/核算作业指导；
统一管理口径，经营性质用电与实际能耗有效分离；
租赁商务条件合理化。
C、能源损耗控制的方向
合理投运变压器；
合理启用照明设备，动力设备，采取分时段控制；
计量装置定期检查；
物业接管验收时，专项检查计量装置；
选择合理的分摊方式：分摊方式：按面积分摊；按定额分摊；结合分摊；
面积分摊公式：单位面积分摊额(￥/ S )=月度能耗总额(￥)/分摊面积(S)
定额分摊公式：
电价=[（基本电量/估计总电量）*基本电价+（峰值电价*峰值时间+谷值电价*谷值时间）/（峰值时间+谷值时间）]*1.05
租赁合同进一步完善，将物业配套标准、移交标准、维护界面纳入租务条件；
D、能源损耗控制目标
营运中项目由项目分公司依据该办法制定节能降耗方案，提出节能降耗具体目标，落实到时间节点，降耗额度，最终达到的效果；前期介入项目依据本办法因地制宜制定该项目拟采取的分摊方式，测算出分摊预期和项目在不同阶段能耗指标；如前期介入阶段、开业阶段，营运后随出租营运率不断提高的不同阶段能耗指标；能源损耗指数将纳入项目KPI考核指标之一；
E、能源损耗控制措施
公司营运部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管理效果；
项目分公司依据该管理办法因地制宜制定年度节能降耗方案，提出降耗目标；
项目分公司组织项目能耗方案的实施，适时控制能耗；
《能源损耗统计表》和《设备运行时刻表》是项目能耗控制的依据和手段。
《能源损耗统计表》每月须由项目工程负责人认真统计，填写，交由项目第一负责人评估能源损耗阶段性成果，准确判断下一步控制方向，《能源损耗统计表》作为控制手段，各项目一旦制定，交由天骄物业严格执行并作为考核内容之一，项目可依据经营需要和经营时段适当调整，但保持相对固化；项目分公司依据本办法制定项目《水电抄表/计量/核算作业指导书》制定水电统计各类表格。
原资料名称：购物中心的后期营运管理(102页）
下载地址：http://down.winshang.com/show-73950.html
