近年来大型旅游文化产业开发成为热点，本文对一个选址于古迹遗址旁的游乐场（专题阅读）项目进行剖析，作为大型旅游文化综合体开发项目，其项目定位、产品打造、目标客群以及后期运营等方面是如何做的？
项目背景：大规模综合体项目，开发难度大，面临诸多问题
2014年旅游文化地产商的一个项目，地块规模在200万㎡以上，周边紧邻一个尚未开发维护的朝代遗址，以及一个湿地公园，但周边的居住环境、生活配套以及交通条件尚未成熟。开发商欲在这里打造一个大型游乐园，同时配合商住、办公、酒店等物业形态的综合体项目。
综合项目难点：
1、项目体量较大，若只是想通过游乐项目进行客群的支撑较为困难；
2、朝代遗址虽然是文化产物，但对项目打造来说几乎没有可挖掘之处，利用价值低；
3、项目体量较大，需要产业导入等方式进行客群支撑，但如何筛选产业，选择什么类型产业能规避竞争，同时对项目形成产业支撑。
思考：摒弃单纯的空地上造产品，可行性研究阶段需考虑到后期运营
1、功能联动
很多项目因为体量较大，地块延长线较长，在后期运行过程中往往会出现功能断层、主题不连贯等问题，这种大型综合体开发过程中，功能的联动与贯通是未来项目运营的基础，而业态布局与联动设计在前期策划中就要考虑到，关系到产品业态的配比与布局，最终影响项目后期运营的重要元素。
2、人群支撑
要解决大型综合体项目人群支撑，无非是进一步完善区域生活配套，或进行产业导入以及品牌项目的引入，能导入人口在该区域内生活、工作、居住这一闭环体系。但如何筛选产业，导入什么类型主题，什么品牌的项目是很多开发商开发过程中的一大难题，亿翰认为在城市新区、郊区开发此类型产品，产业导入是关键，解决人口支撑问题必须打造24小时区域不间断人流体系，产业的筛选问题也要排除竞争产业的威胁，结合城市产业发展特征，提出差异化产业导入方案，这一阶段工作也是在前期策划中就要考虑进来。
3、与文化结合
如何在真正意义上完成与文化的结合？这一问题想必是很多文化地产项目面临的一个通病。细数目前行业内的文化概念地产，基本上以建筑特色、人文环境、功能打造等为主，随着文化地产的发展，近年来，很多项目也开始注重项目活动对文化概念的植入，以增强客户体验感。可以看出，我国文化地产也处于摸索尝试阶段，前车之鉴或者成功案例分享。优质的文化地产项目在文化元素细节的打造上是尤为注重的，同时文化概念的植入不是单纯文化现象的拼凑，而是在给客户讲述一个完整的故事，让客户有参与感，体验感，而这种体验是除你之外再无法体会到的一种唯一性。
解决方案：贴合市场与地块条件，从开发商的角度给予建议
一、以大型游乐园项目为项目引擎与核心，提出四位一体功能板块，赋予不同资源地块不同主题概念，最大程度实现大规模地块功能上的联动。
根据土地资源与市场现状，建议以居住、娱乐、商务和商业这四大功能对地块进行主题赋予，以满足居住、办公、商业、酒店、酒店式公寓等不同人群的需求，主题形成互相贯通联动，丰富客群的居住生活体验。
二、深挖项目周边文化资源，从项目概念、产品特色、人文环境等方面融入文化概念的基础上，将文化概念植入娱乐体验中。
项目建议中特别强调了周边的文化挖掘，被遗忘的历史文化，或者被淹没的历史文化都值得挖掘利用，并结合开发商的开发特征进行结合，以客户体验感与参与感为核心与主旨，进行项目的产品打造、文化氛围烘托，以及将文化元素植入游乐园等。
三、结合游乐园项目，引入创意型产业，区别周边产业特色，差异化产业导入，对项目进行人口导入与客群支撑。
在项目的资源条件基础上，扩大周边的生态资源与历史文化底蕴的影响力度，利用游乐园这一引擎点，深入城市产业现状的研究，层层筛选，从长远角度出发对可选产业进行评估，最终确定引入与文化和游乐能形成互动的创意型产业，与周边的产业规划进行差异化的竞争，从而为项目提供固定的客群支撑。
四、以游乐园项目为核心，多种业态齐开的开发策略模式，最大程度吸引多层次、多元需求的丰富客户类型，满足不同需求。
针对项目整体分期战略中，考虑到项目中生态、文旅等多元的共同发展，以及对客户层次的导入规划，建议项目以游乐园为项目核心，引爆地标式城市大型娱乐项目，吸引大量流动客群，同时建议开发商多种业态齐开，以保证多层次客群的轮流导入。
目前该项目方案已得到企业所有领导的一致认可，该报告也被作为企业内部的范本得以参考借鉴。该案将很快进入开发实施阶段。
