成为经理人：指示清晰、执行高效、德才兼备
忠诚于企业还是忠诚于职业是令人深思的问题，每个公司都是人在经营，因此企业的核心也就是由人构成的，这也是电影里说的——21世纪最缺人才的原因。
作为职业经理人，应该具备这样的品质才能称得上人才：首先，职业道德非常重要，台底交易就是最为人不齿的行为，和钱有关的事都需要谨慎，一旦有了污点，整个职业生涯就毁了，而事实上没有这些钱也不会对生活品质造成影响，这样的职业道德也可以理解为一个人的正义感；第二，职业经理人不能浮夸，要脚踏实地、言出必行，需要拿出已经做到的成果而不是空谈的理论和创意，并且，这样的成果必须能够坚持很长时间；第三，出色的个人能力，职业经理人应该做到使团队业绩有很大程度的提升，要严于律己，这是对企业负责，也是对自己负责；第四，职业经理人和企业要有共同的价值观，企业的发展模式、发展速度，尊重员工的态度，果敢进取的精神，永怀梦想、不断创新的干劲……这些都是一个企业的价值观，而这些价值观也能引起职业经理人的共鸣，如果双方的价值观始终一致，经理人就能和企业共同发展，而经理人对企业的忠诚度也会很高。
职业经理人带领团队时，应该在新人入职后马上交代清楚成交原则等问题，要用一、二、三例举的方式说明，越明确的要求才能得到越统一的团队价值观和行动能力。然而现在许多经理人喜欢谈理想、谈愿景，而非具体的事情，他们认为谈具体的事会显得很幼稚，也不符合自己的身份。这样模糊的要求给经理人自己留有退步的余地，而做错了事就责怪手下，这是不负责任的行为。有一个游戏是这样的，每个人手里拿着几张纸牌，其中一张牌是所有人都有的，每个人通过暗示的方法描述这张共有的牌，最后大家猜到的结果差别巨大。团队指令就像每个人手中共同的牌，越模糊的描述，每个人的理解差别就越大，最后的结果也令人失望。
发现优势：根据项目特点打造特色
正如前文提及，租赁策略就像良医看病，把脉、观相是必不可少的工作，所以租赁团队在审视一个项目时，要客观地看透整个项目，第一步就是要看懂项目定位，否则很难开展招商（专题阅读）工作。举一个例子：有一位三线城市地产商的老板，在项目定位时一定要参照北京的高端写字楼，因此请来了知名的地产策划机构，而这家策划机构结合当地的消费习惯和消费水平研究出一套定位方案——写字楼吸引中小企业，商场仅招满足商业配套的商家。但是老板一再要求将项目打造成国贸、嘉里中心的标准，花费高昂的成本实现了“高大上”，然而招商时却遇到了非常大的问题，空置率极高。因此，项目的定位对招商的影响非常大，必须全面考虑其自然条件、交通条件、人文环境等一系列问题。
安静的办公环境和贴心的物业管理代表了写字楼的品质。无论物业管理或者租赁管理团队都不可能涉入租户内部的财务管理和人力资源管理等深层次的管理，所以在和租户的整个履约过程中，要注重对所有租户进行统一管理，更不要持有对内资要求苛刻、对外资宽松的偏见。同时，要求出租方和承租方双方自觉自律地遵守合同。作为租户来说，应该遵守租户守则，例如装修时遵守“二装指南”，包含不能在上班时间打电钻、刷油漆等要求。只有守规矩、按照规章制度去做事的人才能合作。作为出租人，要定期和物业公司召开会议，对其提出非常细致、具体、高标准的要求，保证服务质量可以达到提升租金的要求。一旦租户对服务认可，才能起到挽留租户的效果。
优秀的物业管理可以吸引租户、提升租售的效率，例如租户对马桶的冲水是否及时比较关注，就要花钱改造和提升；要求保洁阿姨几分钟内清扫一次卫生间，包括清理台面上和地面上的水，如果不及时擦干，租户就有可能滑倒，造成人员受伤；擦手纸要及时补足，让租户感受到日常用品随时都很充足等。最好的物业管理服务在于无形之中，不用刻意地做给租户看，但是他随时都能享受及时、贴心、到位的服务。
成熟的、人性化的公司，更关注员工的满意度，这是一大趋势。那么员工的要求包括哪些方面呢？例如大厦周边的配套是否方便；是否方便购买火车票；是否方便打车去机场；是否有地铁通行；中午吃饭是否方便；晚上加班会不会挨饿等。金地中心的配套设施中，最早的任务放在地下一层的员工餐厅，后来发现租户对员工餐厅的套餐菜品不太满意，在我们每半年进行的一次租户满意度调查中发现了这个问题（除了物业公司调查访谈之外，作为出租团队，会亲自做“背靠背式”租户访谈，“背靠背式”是指物业公司并不知悉我们的谈话内容，但是对于谈完之后的结果，也会毫不遮掩地和物业公司坦诚交流，从而达到提升物业公司服务水平的目的）。于是在调商的时候，考虑到商场体量不大，是小而精的一个商场，周边又有新光天地、华贸、万达广场这样大体量的商场，小体量做百货非常吃亏，那只能按照我们自己现有的条件，做小而精的精品商业，而非靠体量支撑的大众化百货。以前以百货定位，后来结合CBD的区域特点，重新定位为“快时尚”。金地中心的白领多，消费能力强，尤其喜欢有一些小资的情调，“快时尚”对流行趋势的把握很准确，衣服的款式、食品、饰品等变化很快。因此金地中心大规模地改造了商场，除了柱子等不能动的结构以外，包括动线、硬装、软装、美陈全部改造。最初的设计考虑到石材比较庄重、大气，所以写字楼公共区域选用石材，但是由于石材具备这样的特点，当时商场的公共区域也使用石材反而显得不合适，让顾客感觉这里没有商场的氛围，没有购物的欲望，从而影响了客流量。另外，在地下一层成功招来了“大食代”（美食广场品牌），这样地下一层餐厅变得面积大，档口多，菜品丰俭由人，辣的、麻的、清淡的、粤式的各种口味都有。如何留住租户？应该方方面面都让客户觉得物有所值，一定要准确捕捉租户的需求。
选择第三方：与优秀代理公司合作同样可以提高利润
在写字楼市场，优秀的租赁代理公司的资源整合能力很强，招租速度快，而中介费用通常是按成交租金的1个月租金支付给代理公司。有的开发商为了鼓励代理公司多带租户成交，会加大代理佣金比例，比如：个别的开发商可以给到2个月租金作为代理佣金。优秀的代理人应该具备很高的职业操守，不能有私单、飞单、黑单的行为。
老板们通常会觉得花钱请代理不如打广告，然而打广告恰恰是一个误区，企业选址时会非常慎重，这涉及到大面积的搬家，对外地址的变更，统一发函通知，重新布置强电、弱电等一系列复杂的工作。所以企业选址时会请专业的房地产经纪人做公正的第三方评估，原因是每个大厦的出租人都只说自己项目的优势，租户无法做出正确的判断，因此第三方的立场和观点特别重要。第三方会告知租户，项目的优缺点和性价比，整个服务中，租户不需要承担中介费，全部由出租方承担，如果没有成交，三方均无损失。这样中介就会带企业客户在多座写字楼进行考察，选择合适的办公场所，如果租户认可这个服务，就会再次与该代理公司合作，因此北京甲级写字楼的成交背后几乎都有代理的身影。
有的老板比较反感中介代理是因为中介在住宅物业项目领域的口碑较差，但是就北京的写字楼市场而言，中介还是比较专业的。出租方应该具备两种激励机制，这很关键。一方面对租赁团队人员的内部激励机制，在成交率、成交量方面给予激励；另一方面是对代理的激励机制，特别在初期，租户极少或者没有的情况下，可以提出前五单成交的给予1.5个月的租金作为代理佣金，五单过后给予1个月的租金作为代理佣金。还有一种方式是通过代理成交世界五百强租户时，代理可以提取2个月的租金作为代理佣金。租赁策略是否能执行和激励机制紧密联系在一起，合理的激励机制可以起到立竿见影的效果，这比支出上百万元的广告费更实用。
整合资源：协调可用资源形成最优的租赁策略
租赁策略是一个整体的概念，需要结合从前期定位到后期物业管理及运营的方方面面，物业管理由谁来做？是第三方承包服务商还是自己的管理团队？这些问题都会影响整个租赁策略。简单举个例子：北京写字楼市场的物管费均价约35元/平方米，收60元/平方米的大厦肯定很难租出去。职业经理人需要专门制订一份给老板看的租赁文件，应该包含所有可以使老板作出准确决策的信息，包括楼层租金、租期建议等，当发现老板对租赁市场并不了解时，经理人应该尽量从专业的角度说服老板。
租赁团队和运营团队可以分成两个团队，但是必须由统一负责人管理，否则双方的合作无法有效开展，遇到具体问题时会相互归咎对方，而总负责人可以协调和统筹工作并考评工作业绩。好的团队同样可以促使项目的定位、招商、运营管理质量的提升，甚至能产生许多增值服务。另外，市场团队和设计团队也应该有紧密的联系。市场团队明白客户需求，而设计团队可以实现客户需求，如果缺少了双方的交流，设计师按照自己理想中的构造画图纸，最后招来的租户与设计的风格差异大，导致拆除重改，这是一笔巨大的成本浪费。业主方的团队和租户的财务人员也应该有一个详细的沟通，了解租户的预算等问题。好的租赁策略一定包含了很强的资源整合能力，而这些资源是指设计团队、市场分析团队、营销团队等一个个独立却联系紧密的工作小组。
往往客户选址时会有许多备选方案，而在影响客户选择的因素中，也包含了租赁策略，如果租赁策略不准确，也不会得到租户的认可。运气也是一个因素，我们曾经遇到一个租户准备租用其他写字楼，这家企业的老板由于处理家务事而离开了一段时间，因此迟迟没有决策，回来之后原本预订的办公室已经被出租了，所以转而选择了金地中心。与租户沟通的现场团队也很重要，聊天的方式、形象都会影响租户的选择，如果销售人员满嘴跑火车，接人待物缺乏礼貌，任何事情都草率地承诺，客户反而会起戒心。
招商、招租是非常具有挑战性的工作，需要职业经理人应付各式各样的租户需求和突发情况，所以需要职业经理人充分发挥学识、智慧和经验，这也正是这个行业吸引职业经理人热爱行业的原因。
