在赢商网联合iMall Research发布的《2014京津冀购物中心发展报告》中，天津大悦城（专题阅读）荣获天津购物中心指数排名冠军。2014年，天津大悦城的创新思路和经营效果受到全国业界认可，天津大悦城的知名度引爆全国；尤其是首创意义的创意街区“骑鹅公社”横空出世，堪称引发了中国商业地产的一次地震。本文为天津大悦城商业操盘（专题阅读）掌舵者吴铮的专业解读。
体验式业态大势所趋 “百货业态一定会死”
谈及百货业的未来，吴铮直截了当的表示：“所有以目的性购买为主的业态一定会消亡。”为什么？
“第一，现在我们在买东西的时候，以买东西为目的的这种行动，驱动力越来越弱，而随机性购物的比例越来越大，人们在玩乐的过程中就会产生随机性的购物。”
“其次，女性的购物行为其实是一种社交行为，相约一起逛街去，不是为了买东西，是为了两个人一起坐着。在我们的设想里，女性聊天的环境，一个非常精致的漂亮，喝一杯英式下午茶，吃个马卡龙，聊聊天，说说衣服，谈谈时尚，聊聊八卦，在这个体验过程中，让你买很多东西，是不是更有意思。”
转型消费渠道服务商 满足客户综合需求
以购买为目的的商业业态，其最大竞争对手是谁？是电商。
对于商业发展的节奏，吴铮把商业发展分成四个阶段：第一个阶段是百货阶段，以销售为主。第二个是购物中心阶段，比如大悦城零售占比50%，餐饮占比25—30%，娱乐配套业态20%，大家基本都是这个比例，但随着一些品牌越来越强势，购物中心的收益会越来越低，所以会很痛苦。
第三阶段是基于主题街区的购物中心。“现在大悦城做了骑鹅公社，下一步还会推出3—5条主题街区，每条街区都有鲜明的特色，每条街区都会击中消费者精神需求的某个部分。让购物中心更加有差异化，更加有体验性，商户黏度很高，并且不可复制。”
当然，这些还不够。“真正抵御电商，还要走向第四阶段，我们叫做基于满足消费者综合服务需求的商业体验体。所谓粉丝经济，大悦城一年2000万的客流，这就是入口。现阶段的方法主要是把线上的客流往线下走，通过微信、微博、手机APP等将客流向大悦城导入。今年我们也会有一个很好的体验，就是会把会员的平台打造为线上的平台，消费者能够享受更多专属活动，享受新品体验、新店开业、打折等等。”
在此基础上，吴铮表示：大悦城将从一个商业地产的开发公司、运营公司，转型为一个消费渠道服务公司。这个渠道的价值才是无穷的。无论是在传统经济时代还是互联网时代，都是得渠道者得天下。
创意街区全国首创 七问天津大悦城骑鹅公社思路
一问：客群定位？
天津大悦城的客群定位在年龄18—35岁，以及“心态年龄”在18-35岁的人群。我们把这部分人叫做新型中产阶级，就是三角形中间的人群，可能稍高一点，但是别高太多。
二问：他们喜欢什么？需要什么？
创意文化、绿色生态、科学知识。
三问：怎样突破购物中心的通病——同质化？
香港有个K11，上海有田子坊，北京有南锣鼓巷，天津有什么才行？——“集装箱”。
四问：“集装箱”好在哪？
投入成本简单，面积计算方法也简单，同样大小的规格，乘以数量即得实际店铺面积。集装箱同时也是艺术家比较喜欢用来做创意的素材。
五问：和商户的关系？
创意难，运营更难；我们和商户之间形成了紧密互动的社区和有机体。最初施工期，我们把店铺的外立面装修留给商户，让他们自由发挥，我们只做整体形象的把握，呈现出来的效果丰富、炫、漂亮。我们也积极参与指导商户的经营，扶植这些艺术家，一个月可以挣到0.8-1万元。这些创意人群可以在这里形成一种慢生活的生活方式。
六问：盈利状况？
大悦城的租金盈利，骑鹅公社在销售、营销各方面还超过其他的楼层，人多，大家买小东西评效高，租金水平也不断的上升。现在的租金水平保持到一个较高水平，在15—20元。这部分商铺面积最早规划为KTV用地，与其租金2-3元相比，提升了很多。
七问：如何保持客群新鲜感？
通过我们主动的业态调整来解决，骑鹅公社所有的合作的期限是一年，能够保证很频繁的更新率，2013—2014年的商户更新率达到40%。
既要满足消费者在逛大悦城时的潜在需求，又要不断带给客户更多的消费惊喜。为此我们还设立了很多虚拟店铺，做虚拟店铺和实体店铺的结合。比如：没好诊所——专治拖延症、强迫症、密集恐惧症等等。我们需要这种虚拟店铺来提升更好的互动和体验。
总结
问：对于想要进入商业地产的领域房地产企业，你会对他们有什么忠告？
答：不进等死，进来找死。
问：对于已经深处商业地产的企业来说，你如何建言？
答：拥抱互联网。
