商业建筑（专题阅读）规划设计是否满足商家的特定业态要求，是商家评估一个项目是否有经营前途的一个重要指标。建筑规划设计的优劣直接影响开发商、营运商经营回报。
有鉴于此，本文选择奥特莱斯（专题阅读）（项目招商信息）购物中心的设计要素作为研究对象，总结多年的经验，通过对奥特莱斯购物中心新商业空间的系统研究，探寻适合中国本土发展建设的奥特莱斯购物中心模式，同时结合实例个案，重点说明奥特莱斯业态建筑设计的要点。
奥特莱斯的建筑模式
商业设施作为城市重要的公共空间，并不仅仅是人们购物的场所，更是人们休闲、娱乐的重要去处，在城市生活中起着重要的作用。奥特莱斯的建筑在世界各地的蓬勃发展过程中，因地制宜，结合当地的地域条件和经济发展状况等，形成了灵活多变的建筑形式。大体上可分为以下几种：第一种是封闭式大盒子建筑模式，第二种开放式半步行街模式，第三种是开放式全步行街小镇模式。
模式一：封闭式大盒子式
这种模式起源于美国，所有功能都集中在一个大型建筑物内，内部采用封闭式步行街形式，由于建筑规模大，这种建筑形体方正巨大，看起来象个巨大的盒子，由此称为“大盒子建筑”。如北京燕莎奥特莱斯等。
模式二：开放式半步行街式
这种模式也常见于美国的奥特莱斯购物中心，成组的建筑围绕停车场布置，面向停车场的店铺前为通长的步行街，步行街与停车场之间设交通环路。这种模式的特点是停车场与店铺之间联系紧密，方便购物者就近停车，缩小步行距离。如美国San Marcos Premium Outlets，英国Cheshire Oaks Designer Outlet等。
模式三：开放式全步行街小镇式
这种模式常见于欧洲国家，日本、韩国的奥特莱斯购物中心也是这种模式。这种模式的特点是停车场在购物中心外围，内部打造全步行街形式的购物空间，将车辆的干扰隔离在外面，为顾客提供一个安全、舒适的休闲购物环境。如日本Gotemba Premium Outlets 、Rinku Premium Outlets;法国La Vallée Village，意大利Serravalle Designer outlet，Veneto Designer Outlet;韩国Yeoju Premium Outlets;英国Bicester Village 以及北京赛特奥莱、天津武清的佛罗伦萨小镇、上海青浦奥莱等均采用这种模式。
鉴于第三种开放式全步行街小镇模式是目前发展较为广泛，更能体现购物人性化的一种模式，故本文中笔者以这种模式为案例进行较为深入的分析研究。
奥特莱斯的建筑功能构成及设计
传统的奥特莱斯建筑是以商业功能为主的商业设施，但是随着当代商业建筑向娱乐化，休闲化，巨型化，功能复合化的方向发展，奥特莱斯建筑的功能构成也日趋多元化。
功能分区与流线组织
购物中心主要有两大功能分区，购物区和服务区;各个店铺成组布置，店铺以步行街形式串联起来，形成购物区，商铺的背面围合形成服务区。购物区和服务区服务对象不同，分区要明确、要各自独立，要单独设出入口。一般情况，店铺围合的购物区步行街在内侧，利于打造安静、不受外面环境干扰的舒适宜人的购物环境;服务区设在外围邻近场地道路和停车场，方便货物的运输而又不影响购物环境。
奥特莱斯购物中心规模不同设计复杂程度也不一样。规模小的购物中心，分区、流线设计相对简单;对于大型奥特莱斯购物中心，购物区一般是由多条步行街组成的复合步行街区，内部会形成部分服务内院，这部分服务区的车辆进出不能影响购物区的步行人流，服务内院与外面道路要直接连通或者通过短捷的通道联系，可通过错开货车进出时间与购物时间，避免购物人流与货车流线的交叉;服务区与购物区之间设围墙及门将两个区分隔开，要在服务区出入口设阻挡购物者的视线的措施。
此外为增加购物区的可识别性，方便购物者记忆及寻找目标店，购物区可划分为几个不同区域，各个区域可通过带有特征的名称来命名加以区分和识别。比如Woodberry Common Premium outlets将购物区分为5个区，分别以五种颜色命名，邻近的停车场与之相呼应也以相同的颜色命名。
购物中心包含两个功能区域——购物区和服务区;购物区由店铺和步行街构成，几个店铺在后部围合形成服务区——服务后院。
购物区和服务区服务对象不同，分区明确、相对独立，各自有独立的出入口。店铺围合的购物区步行街在内侧，创造安静、舒适宜人的购物环境;服务区设在外围邻近场地内部道路环线和停车场，货物的运输流线与购物步行流线不交叉。购物区由四条平行的步行街组成，内部形成了四个服务内院，为避免内部服务区的车辆进出影响购物区的步行人流，服务内院通过短捷的通道与外面环路联系，服务内院与步行街设置门及围墙以分隔两个区域，可通过错开货车进出时间与购物时间，实现购物人流与货物流线的分流。
功能构成及位置设定
奥特莱斯购物中心根据业态的特点，其功能主要由各种品牌折扣店铺构成的，另外还设有为顾客服务的管理中心、餐饮店、儿童活动区、客服中心、问询处、ATM自动取款机、公共卫生间、购物车租赁服务等辅助功能设施。
品牌折扣店按商品类型分为七种类型的店铺：设计师时尚品牌及运动休闲服装类、家居用品类、童装类、皮包及皮革制品类、鞋类、配饰珠宝类及礼品类;其中以设计师时尚品牌店为主;按照品牌等级及产地可分为国际一线品牌店、国际二线品牌店、国内名牌店。
奥特莱斯购物中心在前期策划阶段，各个品牌店铺的类别、数量及配套设施已基本确定，在此基础之上，设计者需要结合店铺的特点及要求组织平面布局，适当安排其位置。
在购物中心，各个店铺通过彼此之间的相互依赖和作用而获得最大的商业利益。店铺的位置与组织购物人流关系密切，把吸引人流的品牌店设在步行街的几个尽端，把人流从一个尽端吸引到另一个尽端，在此过程引导购物者经过所有店铺;在步行街入口正对的店铺考虑设置有视觉要求的主力店铺。
餐饮店是购物中心商业重要的组成部分，其位置方便购物者找到，一般设置在入口、街道的转角，规模大的购物中心可在适中的位置集中设置餐饮区。其他服务设施主要为了提供便利服务，如公共卫生间要均匀分设在不同区域，客服中心、问询处、ATM等设在步行街的入口处等。
图为位于俄罗斯圣彼得堡的时尚屋奥特莱斯购物中心(Fashion House Outlet Centre Saint Petersburg)，餐饮店均匀分布，设在入口和广场附近;结合未来发展，统一设计分三期建设实施。
案例：天津佛罗伦萨小镇
购物中心中主要由以各种品牌折扣店为主的165个品牌店铺组成，另外还设有为顾客服务的餐饮店、儿童活动区、问询处、ATM自动取款机、客服中心、公共卫生间等辅助设施。
根据店铺业态不同分为奢侈品区、国际名品区、运动户外品牌区及休闲时尚品牌区，满足各种消费着多层次的需求。购物中心以围绕六个广场及运河两岸的店铺和步行街划分八个购物区，每个广场形态不同，并以意大利广场命名，增加购物区的可识别性，方便购物者记忆及寻找目标店，如图佛罗伦萨小镇购物分区图。
餐饮店主要有快餐店、西餐店、咖啡店等，分散设在各个区域内，其位置选择在步行街的尽端、入口、广场附近，北区正对南区罗马剧场的位置设两层的餐饮区。餐饮区是顾客购物之余的休息进餐的去处，分散布置方便各个区域的顾客就近进餐。特色餐饮设置在步行街尽端，其好处是能吸引人流，把人流从一端吸引到另一端，增加沿街店铺的客流量。
问询处、ATM 自动取款机、客服中心均设在商业街的入口处，人流必经之处，方便顾客使用。儿童活动区设在北区靠近入口的位置。
公共卫生间分四处设置在南北两个区域，均匀辐射服务于整个购物区，如佛罗伦萨小镇功能位置分析图。
原资料名称：奥特莱斯建筑设计初探
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