一、售后返租4大操作模式与优劣势
模式1：招商→经营→销售→返租
模式2：招商→销售→返租→经营
模式3：销售→返租→招商→经营
模式4：销售→返租→放任
二、售后返租4大风险及规避方法
1、差价补贴风险
案例：
假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金（专题阅读）、递增率及商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%，而发展商承诺投资客户的回报率为8%，这之间就存在2.2%的差距。
假设本项目的最终销售价值为1亿元，则发展商在这10年承租期中共需补贴：1亿元x10年x0.022=2200万元，因而，由于长期的高回报导致长期补贴，为发展商今后留下了包袱，也产生了一定的风险。
2、大商家经营不良风险
3、返租期满后产权分散风险
4、开发商资金风险
此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是：开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份。
每个购铺者可购买其中的一份或几份，所有购铺者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。
这种方法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、地产证券化发展缓慢的困境。
三、售后返租商铺租金回报率测算公式
以某家居连锁品牌为例，从经济条件、计算方法、计算公式3大方面解析售后返租回报率制定过程。
该品牌是从事家居商品流通的大型家居连锁企业，各分店主要经营中高档家居商品，并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务；
从2002起，该品牌开始逐步向全国市场扩张，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，单店面积一般都超过4万平方米。
品牌选定一个合适的商业项目（商业地产招商（专题阅读）），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给该品牌，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
1、制定经济分析条件
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：
（1）租期时间为8、10年计。
（2）选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
（3）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
2、租金回报率计算方法
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+该品牌租金-不可预见费=纯销售额
其中：
（1）实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
（2）回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
（3）该品牌的租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；
（4）不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
（5）纯销售额：是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
3、租金回报率计算公式
按照该品牌的租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算；
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
第一种：按8年租期算
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该品牌的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）
计算结果为：
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
第二种：按10年租期算
计算方法同上，则计算结果为：
说明：
（1）表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；
（2）当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；
（3）当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
结论：
（1）从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。
（2）租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；
（3）该品牌的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
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