购物中心如何提高运营实效|满足预期收益

2016年01月26日12:14
核心提示: 购物中心如何理性地实现品牌更换、提高运营实效、满足预期收益?本文全面分析8个一二线城市主流购物中心成功运营攻略,有助于购物中心运营管理者和商业操盘手从中汲取实操经验。

一、购物中心运营执行要点

“培育期运营”

1)关注业态结构与业态布局的科学性;

2)关注租户结构、租约及租金定义的合理性;

3)关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度;

4)关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性;

5)关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性;

6)关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升;

7)关注中心服务范畴、服务质量,租户考核结果与管理措施的完善;

8)关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量;

9)关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等;

“提升期运营”

1)多种业态组合和功能组合互补,强调一站式超值服务;

2)以商铺为主要“经营”对象,将商铺租金做为主要收入来源,采取灵活多样的计、收租方式,严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范,实现租金收入不断递增的经营目标;

3)规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化;

4)租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营,但必须建有统一的购物中心会员管理体系,实现租户会员信息的充分共享;

5)提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动;

6)进行购物中心统一的租户奖惩考核管理,量化考核,优胜劣汰,确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量;

7)提供多种销售收款方式,注重多种方式共存、互补,强调信息服务、数据积累和分析。

“调整期运营”

1)为购物中心的经营管理、租户的管理提供一体化解决方案;

2)提供租户综合的IT技术和银行联网服务,降低租户投资,增加多方收益;

3)以实际数据为依据进行租约的洽谈;

4)以实际数据指导购物中心长期规划,调整经营布局;

5)以实际数据指导租户经营,提升租户经营品质,实现双盈;

6)完备的租户管理和租约管理,专柜坪效及商品组合测评,了解谁是购物中心的最佳租户,发展会员、培养忠诚消费群体;

7)完善的卡券管理和中央顾客关系管理,了解每一次广告和促销活动的实际效果,发挥统一营销的作用,帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进,推动商户安全存货及补货管理;

8)提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能;

9)监控客单价、客户群组及顾客流向。

二、一二线城市8大主流购物中心成功操盘攻略

“北京华润五彩城”

全面性—全客层区域领先

一方面要考虑不同家庭结构特征(单身家庭、年轻家庭、核心家庭、直系家庭、空巢家庭),另一方面需要抓住每一不同家庭成员的消费特征和消费需求。

功能性—营造区域会客厅

重点强化功能组合,不仅是提供一个购物休闲的场所,更可以变成区域客群日常生活、人际交流不可缺少的组成部分,是全部区域居民的会客厅。

家庭化—儿童是核心驱动

儿童品类的成功对吸引家庭客群起到越来越关键的作用。有儿童消费的家庭人员结构通常为“1+1”至“1+4”模式,儿童能明显延长客群驻留时间。

主题化—点睛之笔

室内主题乐园迅速打开项目知名度,扩大辐射范围,增强消费粘性和忠诚度。

“北京朝阳大悦城”

产品组合

突破传统品类界限,创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、展览空间,透过店铺间的跨界与混搭,承载出更多的体验与创意。

建立广泛的线上平台,完善基本配置

建立APP端、微信端、官网等渠道,电子会员卡功能,完成平台的全覆盖。

精准营销

启动了名为“购物篮计划”的精准营销,将会员分为21个层级,为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销,管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。

“上海K11”

独立的艺术运营团队

将地下第3层空间专门提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊。同时专门规划一个常年艺术馆,免费向公众开放,并配备了独立的艺术运营团队。

预留吸烟室,体现人文关怀

基于对小众目标客层的嗜好,在B2楼开辟了一个雅致吸烟室,从而解决了部分烟民逛商场的苦恼,并在吸烟室对面设置ATM机,以方便顾客取款。

现实版“开心农场”

抓住都市人对田园生活的渴望,将部分屋顶车库改造成“都市农庄”,将停车服务功能转化独特、新颖的商业体验业态,紧紧抓住白领、精英等群体的心理或精神需求。

会员卡功能别具一格

在B3楼的K11学院内,针对各类注重生活品质人士的需求,特别开设了艺术人生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人等5大系列的定制活动。

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:运营管理 正佳广场 武汉新天地 龙湖时代天街 华润万象城
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