案例丨爱琴海购物公园为何开一个火一个?

2015年09月28日18:14
核心提示: 2015年9月19日福州爱琴海购物公园开业,客流创纪录的达到单日46.8万人次。在竞争日益激烈的行业背景下,红星商业是如何做到让旗下爱琴海购物公园开一个火一个?该文从项目商业选址、项目定位、品牌组合等进行分析。

2015年9月19日福州爱琴海购物公园开业,客流创纪录的达到单日46.8万人次,一举刷新了今年东南地区购物中心的开业客流记录。

这不仅仅是个案,在北京、在昆明,红星商业所运营的爱琴海购物公园也都在短短的时间里跻身所在城市排名前列的购物中心。在竞争日益激烈的行业背景下,红星商业是如何做到让旗下爱琴海购物公园“开一个火一个”,笔者深度探访爱琴海购物公园,为大家带来最详尽的解读。

“ 选点精准 ” 

北京、昆明、福州以及之后的天津、唐山、重庆、上海,爱琴海购物公园发展的步伐没有停歇,这也引出了我们第一个问题,红星商业是如何判断不同城市与地块的价值的?又是什么保证着红星商业每一次项目选点都能精准到位?

笔者曾与红星商业负责商业选址定位的团队进行过深度交流,发现红星商业选址定位凭借的是一整套商业项目立项评估模型,该模型中包含符合公司战略的城市分级表及热点地图、详细的项目准入标准以及与区域地块情况相对应的商业模型图。

在红星商业编制的《城市等级划分表》中,优选出国内200座经济发达城市,按照复杂的数据模型进行了四级归类,进驻城市优先级一目了然。综合人口、地块、交通与消费者特征的《商圈分类标准表》则为具体城市中的商圈评估提供了科学范本。这也正是红星商业所选择的项目位置都极富挖掘价值的原因所在。
       红星商业专业的选址评估模型

选址并不是工作的结束,伴随着项目选址,红星商业的团队还会以项目市场调查、城市区域经济分析、消费者分析、商业业态竞争格局分析预测为基础,用专业视角结合当地消费市场需求进行项目商业定位,最大程度保证项目定位的可持续性。最终实现收益满足开发预期,为项目长期稳定成长,资产价值持续提升做好坚实的基础工作。

正是由于红星商业在选址定位上的突出优势,很多外部的合作者也开始选择与红星商业进行这一业务上的合作,借助红星商业的专业实力,为商业项目的决策提供专业依据。

“胜在前期 ”

时间闪回到2013年,如今人潮汹涌的福州爱琴海购物公园,还只是一片处于基础施工的工地,一个来自红星商业的前期团队早已进驻项目筹备处,这一行人不仅来自于筹建与工程团队,还有负责招商与信息管理的成员。他们的任务是在项目工程建设前,就完成与建设团队关于各项商业工程、物业、主力商户进驻条件的对接。将商业团队的介入,前置到项目开发专题阅读)建设的流程中。
       福州爱琴海精心设计的商业街区

正是凭借这一被红星商业定义为“介入式管理”的专业流程,福州爱琴海购物公园这座14万方的大体量项目,得以在没有二次拆改的基础上,保证150余家商户的全面进驻的同时,完成了真冰场、4D电影院等对工程有特殊要求的大型业态进驻以及福州首座屋顶运动花园、福州跨度最大“飞天电梯”的建设。 

红星商业用“好、快、省”来概括“介入式管理”的巨大功效。

具体来讲,红星商业针对商业项目工程条件复杂,设计施工标准与住宅项目差别巨大的特性,建立了完善的购物中心建造标准和审图要点,通过一百余个节点的设计管控,从而可以按照商业规划及时提交商业需求,全面介入项目筹建工作。最终达到优化商业动线专题阅读)、提高商铺出铺率与均好性、避免商业死角、确保满足购物中心招商运营和商业提升的需求,从而达到商业效益的最大化及最大程度的减少未来二次拆改及设备改造所造成的巨大浪费,保证项目按时按质顺利开业。

可以讲,国内绝大多数企业暂时还不具备将商业建设前置到项目开发阶段的能力。“介入式管理”称得上红星商业面在当前行业激烈竞争中的一条 “护城河”。它保证了红星商业在每一个爱琴海购物公园和其它所服务的项目开发过程中做到优化成本、减少浪费、提升效率并最大程度提升项目品质,为每一个不动产项目创造更持续的价值。

“ 运营升级 ”

对于爱琴海购物公园来说,一方面是通过创新满足顾客变化中的需求,同时也要不断地创造顾客新的需求,去创造具有更强生命力的产品,这是所有购物中心可持续发展的动力。

爱琴海购物公园一直希望给顾客打造的是都市中度假场景式的商业空间,这也就要求运营者要按照这一场景化来构建品牌组合,既要保证品牌的丰富度,还要让品牌具备更好的表现力。在爱琴海中你会看到,场内的业态不只是简单地以餐饮、儿童、娱乐这样的品类来划分,很多是以“都市微假期”的场景来体现的。

在“都市微假期”这个产品上,我们可以感受到爱琴海购物公园很明显在与顾客“讲情怀”。 如今,讲情怀已经不只是消费品商家的专利,一座购物中心同样拥有着指向消费者内心诉求的人文关怀。就如同爱琴海购物公园一直以来所打造的“社交空间”概念,满足消费者社交活动从线上转移到线下的现实需求,更加关注顾客回归内心的满足感以及人与人之间的情感纽带。
      北京爱琴海与单向空间合作,利用公共区域为顾客提供休息、阅读、上网的“心灵加油站”

在爱琴海购物公园中,通过电影院、真冰场、KTV、阅读空间、游乐设施、各色的餐厅与咖啡馆以及精心设计的公共空间的打造,进行体验式业态与创意零售的组合,以满足人们购物、约会、社交、分享、休憩的多重诉求。

对于顾客来说,爱琴海购物公园不仅是一个购物中心,其本质是消费者的主题社交体验场所,是办公室和家之外的第三空间。值得关注的是,大规模的社交客群,也将提升爱琴海客流导入的全时段性,保证爱琴海平日客流的稳定性,让爱琴海购物公园避免普通购物中心客流波动巨大的问题出现。
爱琴海购物公园不仅是购物中心,更是顾客们的社交空间以及生活方式中心

开一个火一个的爱琴海购物公园已成为行业内引人关注的现象,各地爱琴海良好的客流与运营状况背后是红星商业在不动产运营各环节上核心竞争力的充分体现。这让《第三只眼看零售》不仅对即将开业的天津爱琴海购物公园报以极大期望,更对红星商业整合各项核心业务,为市场上广大不动产开发商提供的“资产管理服务”充满了期待。很快我们将跟踪报道这一方面的内容,相信会给业界同行们带来更多新的启示。

来自:第三只眼看零售
关键词:福州爱琴海购物公园 商业选址 消费者分析 项目定位 品牌组合
运营管理
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