相对于集中式商业，街区（专题阅读）式商业更适合成长型企业在三四线城市开发和运营。本文从定位、选址、规划3大方面，解析三四线城市商业街（专题阅读）开发要点，为成长型企业打造优势产品提供借鉴。
一、成长型企业在三四线城市开发商业街有哪些优势？
针对成长型企业和三四线城市特征，商业街区是较好的产品开发模式。相对于集中式商业，街区式商业有以下五点优势：
二、成长型企业在三四线城市如何做好商业街开发？
要点1 定位：成长型企业更适合开发复合型、休闲型街区
商业街区各类型的适用范围
基于消费功能进行商业街区分类
小结：成长型企业适合重点开发复合型街区和休闲型街区。
要点2 选址：建立系统选址指标体系，作为取地指引
建立系统选址指标体系，针对三四线城市特征给出具体的选址要求，用作企业取地的指引。
以安徽三线城市开发复合型街区为例
三种类型商业街区的选址模型
注：上图模拟三四线城市市区普遍的空间结构及各类型街区选址，①复合型街区；②休闲型街区；③社交型街区。
要点3 规划：业态、租户需求决定规划布局
1、体块布局
街区体块组合形式由街区功能定位、业态组合与主力租户需求三大要素决定。
a、块状商业最大体量控制在2500平方米。
b、体块布局常见布局原则及合理性。
大宁国际：沿城市干道布置大型块状元素
哥伦布广场：内街采用3种体块类型
2、人流动线
商业街区的典型流线布局可大致分为线型模式、枝型模式和环型模式。
由这三种基本模式可以衍生出多种建筑平面流线，例如线型包含双线型、L线型、弧线型等，枝型包含十字形、Y型等，环型包含复式环形、矩形、圆环形等。
a、线型流线
方向性强，客流集中，但需通过设置节点空间来降低消费者的枯燥感。
案例：武汉汉街
采用狭长型单线型动线，每隔300m左右会设置广场节点，以缓解消费疲劳。
b、枝型流线
对用地的适应性强，但人流容易分散，需谨慎控制“枝线”的数量与长度。
案例：月光码头
街区内采用枝型网状路线，游人需对商户的位置有一定印象后才容易找到目标商家。
c、环型流线
方向明确，人流集中且回流性高，但需要在较为规整的用地上使用。
案例：宽窄巷子
宽巷子、窄巷子、井巷子之间形成一个闭合的回路，游人可沿着巷子区域内环形回路行走。
小结：回环动线应作为街区首选的平面动线模式。
两种基于回环型动线的街区布局形态示意
街区商业需要丰富的交通流线，提升项目内部的流动性和商业街铺的均好性：
3、车流动线
a、车流与货流动线设计遵循4个关键原则
案例：上海金桥国际广场
b、街区主入口需设立港湾式车道，各入口旁需设置非机动车停车区，大型餐饮集中区旁设立地面停车。
案例：武汉天地
4、业态布局
a、在重要节点布局能体现街区档次与形象的品牌零售租户，街区内侧布局大型娱乐或餐饮类租户。
案例：上海金桥国际广场
b、复合型街区业态在竖向上根据租户承租能力、人流拉动作用以及经营要求三项因素进行布局。
业态业种竖向布局规律
主力租户布局规律
复合型街区业态布局剖面示意图
c、休闲型街区更多在平面上考虑业态布局的合理性。
5、公共空间
a、街道的长度
最佳控制在300m以内并不宜超过500m，如超过需设置休息点并创造极具吸引力的环境。
从上海新天地、柏林索尼中心、日本福冈博多水城等三个国内外成功的商业街区案例来看，街区的最长尺度都在300m左右。
b、街道高宽比
街道宽度与建筑高度是影响人空间尺度感受的最主要原因；
街区过宽易造成两侧商业氛围被分割，街区过窄，不利于公共场所大量人流经过；
D/H为1-1.5之间的空间尺度比较亲切。
武汉万达汉街和光谷西班牙风情街的街区设计中，高宽比都在1-1.5之间，形成了相对舒适、亲切的街区尺度。
c、公共空间的趣味性
打造充满趣味的中心广场与舒适的街道环境，为街区的主题活动提供载体。
d、过渡空间的打造
注重过渡空间的软性打造，丰富城市界面和空间的情趣，提供更多的逗留节点。
可利用的生态概念空间：
建筑下部或缘侧的柱廊、向外开敞的边庭；
后退的入口、门廊、建筑物的凹处、挑檐及下部所构成的空间；
建筑凹进或向外突出的台阶、花台、半私密的前院或休闲区。
6、建筑园林
a、减少遮挡、增加昭示面
街区建筑需要利用楼层退台等手法增加昭示面及实际经营面积，并需减少绿化遮挡等不利因素。
b、减弱气候环境对经营的负面影响
设置室内动线，通过骑楼、顶棚、雨棚及遮阳伞等设施，可减弱气候环境对街区经营的负面影响。
街区在雨天或艳阳天室外的步行会受影响，建议在建筑节点设置遮阳伞与雨篷，防晒防雨；
同时，遮阳伞与雨篷的设置应考虑风情与美观，增加游憩的休闲感的同时，可以适当灵活缩窄部分空间，使人流的聚集度变高。
c、街区沿街商铺需要有充足的可接近性，避免存在台阶、绿化带等障碍物的阻隔。
d、契合项目整体气质，在关键节点应用小品点缀，具象整体活力形象，形成记忆标签。
