当下的众创空间已然接棒长租公寓成为另一个台风口。
继潘石屹的SOHO3Q，毛大庆的优客工场后，世联行也宣布与清控科创合力布局创业社区。得益于自身资源优势，房地产企业纷纷将众创空间作为盘活闲置物业的出口，一时间趋之若鹜。但玩众创空间绝不等于玩房地产。文中记录时下最火的几种众创空间模式，发现这类众创空间的最新玩法，以及地产商做众创空间将面临的主要问题。
一、众创空间是什么?
与传统孵化器相比，众创空间的外延更大，它不但包括孵化器，还包括创客空间、创业咖啡馆、长租公寓等新型孵化器模式。
传统孵化器、新型孵化器和众创空间的关系
在笔者看来，众创空间不仅能为创业者提供工作、社交和资源共享的空间，还能为创业者提供创业培训、投融资对接、商业模式构建、法律财务和媒介包装等全方位创业服务的生态体系。
二、6种众创空间新模式
笔者归纳了目前市面上流行的几类众创空间模式，主要分为企业平台型、投资驱动型、媒体驱动型、垂直产业型、开放空间型和地产思维型六种。
以上六种模式的主导者有大型IT企业、创投机构，也有传统地产商、地方政府，甚至连传媒机构、咖啡馆和长租公寓等“门口的野蛮人”也杀入了这个蓝海市场。
从这几类众创空间的运作模式来看，目前主要是通过“一体两翼”模式来盈利：房租收入+增值服务(工商注册、法律财务、创业培训、招聘服务等)+股权投资。
但由于主导者的目标不同，盈利模式也各有侧重。比如开发空间型、媒体依托型主要通过增值服务来盈利，而企业平台型、投资驱动型则看重更股权投资收益，像地产思维型就会强调租金收入和房产增值。
三、“免费”玩法
“野蛮人”的闯入，也为行业带来了新玩法。
传统孵化器的运作模式主要为创业者提供办公场所等物理空间，向企业收取租金的同时，顺带提供工商注册、投融资对接、培训、政策讲解等服务。但如36氪、YOU+创业社区、3W咖啡等运营的众创空间模式，却一定程度上颠覆了原来的那套玩法。
1.免租金、免股份，流量思维
36氪是一家与虎嗅网类似、关注TMT领域初创企业的新媒体。来看这家新媒体是如何玩众创空间的。
36氪的氪空间定位为“创业公司完成第一轮融资的地方”，它的最大亮点是免股份、免租金、免费用，也就是说，氪空间不占创业者股份，也不收任何费用，让创业者免费入住3个月，并帮其在3个月内实现首轮融资。创业者在这里完全是0费用起步，直接秒杀传统孵化器那种低租金的玩法!
但“免费策略”仅仅是氪空间做流量的手段，真正具有杀伤力的，是氪空间提供的一切服务都只为一个目的——为创业者3个月内完成 A轮融资。为此，氪空间紧紧聚焦在创业团队“产品研发—宣传包装—融资对接”三大环节来提供相关服务。36氪+线上投融资对接平台。创业者和投资人可以直接在线上对接，信息对等，及时跟进效率更高
截止今年四月，氪空间已在一年内成功孵化40多个项目， 97%以上企业拿到融资。现在创业者圈子里流传一句话，“只要进入氪空间，几乎就等同于完成了融资”，这让很多优秀的创业项目对其趋之若鹜。
笔者找到一组数据：从开办以来，报名申请入驻氪空间的创业项目已超过5000个。这是什么概念?2013年中关村一年注册的新科技公司才8000家!
所以，36氪虽然打着“免费”的旗号，其模式更多是流量思维——通过免费来聚拢数量庞大的初创项目，再从中挑选出优质项目，针对性对其进行孵化，以实现每期90%以上的孵化成功率。最终孵化企业中超过九成拿到一轮融资，从而更加深了氪空间对优秀创业项目的吸引力。
2.打造居住+办公+社交的创业生态链
和氪空间一样用互联网思维（专题阅读）在运作众创空间的，还有YOU+的创业社区。
YOU+做的创业社区相当于孵化器和公寓的结合体——租客只需支付公寓的租金，就能免费使用公共空间、办公设施进行办公。而YOU+创业社区不仅满足了创业者的居住需求，还为他们创造了社交、创业平台。例如YOU+位于北京的苏州桥店，家友可以在YOU+进行办公，YOU+还提供公司注册、法律服务、投融资对接等一站式服务。
在外人看来，长租公寓起家的YOU+来做众创空间，似乎有门外汉跟风的嫌疑。但YOU+充分利用了其做长租公寓的优势。
首先是人脉，一个是大量的创业者资源;另一个是投资圈人脉。
先说创业者资源。YOU+在北京的苏州桥店自4月底开放网上预约以来，截止五月初的排队人数近3000人。由于苏州桥店周围聚集了大量的中关村IT企业、海淀区各大名校，因此这些求租者大多是潜在的互联网创业人士及创业公司希望网罗的人才;YOU+手中掌握的这一块人脉资源，恰好是众创空间最需要的;
第二个是投资圈人脉。苏菂的车库咖啡早已积累了一批创业圈的人脉资源，包括众多天使投资人、VC，以及创业者圈子。这也是YOU+能做创业社区的一个重要条件。
其次，YOU+打通了居住—社交—创业这条生态链。还是拿苏州桥店举例，租客中创业者占6成，剩下4成会分配给法律、金融、媒体等相关行业人士。而这里面，创业者基本上都相互认识，因为YOU+的公寓性质，这里面的创业者都是凭熟人圈子介绍进来的，较高的熟识度更容易让创业团队之间充分交流、碰撞出火花。
最后，由于YOU+创业社区具有居住性质，一家创业企业如果有一部分员工在北京，有一部分在广州，他们只要住进you+即可。不但免去了办公室的租金，YOU+配备的思科网真系统还能让他们实现全国在线视频会议。简直将创业者的生活起居和创业社交一手包办了有木有!
未来，YOU+到底会怎么走?明源君认为，YOU+实际上在做一个平台。用互联网思维就是：先做流量，客户积累起来后，再从其他方向赚钱。
3. 卖咖啡、做招聘，羊毛出在猪身上
创业咖啡馆也是时下很火的一种众创模式，门槛够低跟风者众，但这类咖啡馆某种程度上只能作为一个圈子运营和活动的平台，盈利能力较差。
那3W咖啡是怎么玩的呢?不能靠卖咖啡，也不赚撮合佣金，那就围绕创业企业的痛点来赚钱。
创业企业有什么痛点?1.缺钱;2.缺人;3.缺市场。很多孵化器都在“钱”上下功夫，却很少有人做“人才生意”。创业企业十分缺人，却用不起51job等专业招聘网站。3W咖啡精准卡位，在2013年7月推出互联网垂直招聘平台“拉勾网”。
借助微博、口碑宣传和3W咖啡馆的活动广告，拉勾网快速发展了一批求职用户和招聘企业。现在，拉勾的注册用户已突破百万，每个月约两万人通过拉勾找到工作。去年拉勾网完成2500万美元的B轮融资，估值达1.5亿美元。
现在，3W已创建了一套自己的创业生态体系：包括创业咖啡馆、孵化器、创业基金、品牌推广、人才招聘等服务，通过一个闭环解决了创业团队缺钱、缺人、缺市场的问题。
上面几种众创空间的玩法都是典型的互联网思维——用免费或低租金做流量，等流量起来后，再从其他方向上寻找盈利点，羊毛出在猪身上。
四房企玩众创面临的主要问题
如今，一批房企正在通往“众创空间”的路上，他们多是期望借助这股创业热潮，来盘活手中的存量资源，有甚者更是拿“众创”为噱头，直接目的就是卖房。但笔者想对那些真正想做众创模式的地产商说：你们玩众创的优势在未来可能越来越小。
首先，众创空间的核心原本就不是硬件环境，而在于服务配套，例如最重要的创业导师服务。
其次，按照互联网的免费模式，未来的办公空间可能不再收费，像36氪、YOU+公寓的办公空间已经全免费，像科技寺将场地租金降至每人1500元/月;也就是说，未来众创空间的玩法，不再是通过出租房子来挣钱，而是将盈利重心放在金融、人才等增值服务上。
最后，房企虽然有物业资源，但众创空间的选址半径决定了房企的大量闲置资源是无用的。
事实上，优质的创业团队本来就是一种稀缺资源，而这类资源更多集中在高校密集地区，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大学，加上风险资本的培育，硅谷聚集了一大批顶级人才。所以，做众创空间，一定要选在高校密集地带，这里能为创业公司源源不断地提供优质的、高质量的、年轻的创业储备人才。这也是秦君说中关村创业大街无法复制的真正原因。
