商业项目（专题阅读）价值（专题阅读）分析有三个核心关键词：区位、交通和人口。区位是指城市等级与商业发展阶段。交通是指城市快速交通条件。无论是出入口还是通道，一定首先保证能把人流对接过来。轨道交通对商业支持作用最大，可称作商业人流的输送带。地铁口就保证了周边辐射圈的到达率。不同级别的商业，其辐射能力不同。辐射圈的人口数量及质量也不尽相同，老楼盘、新楼盘、福利房中的住户，其消费能力各不相同，真正有消费能力的是楼盘品质比较高的地方。衡量一个商业项目价值的有以下4个指标：
指标一：区位价值
1.商业项目区位价值决定商业价值
区位价值一定要跟商业发展周期对应起来看。商业形态发展的不同阶段，其人均GDP和城市化率是不同的。城市等级高，商业消费需求就大。比如一、二线城市，其经济发展速度快，城市化率、人均GDP、人均社零额、在职职工工资收入都比较高，则用于商业消费的量也相对较高，消费品种、消费面也广。
2.商圈的周边辐射核心圈折射出区位价值
商圈分为市级商圈、区级商圈、社区商圈和新区商圈。商业发展初级阶段其布局规律是向心集聚，中级阶段离心分散，到了高级阶段则是离心集聚的，业种多、功能多、店铺多。购物中心包含专业店、专卖店、专业街、主题百货、餐饮、娱乐、超市、停车场八大业态组合，能满足消费者的购物与日常活动需求的一体化、一站式服务消费功能。
苏州吴江市高度向心聚集商业形态
3.城市发展轴决定区位的经济地位
项目地理位置的区位价值与城市发展轴的关系极为密切，城市发展轴决定了地理位置的经济地位。城市发展轴有交错型、扩散型和等线型三种发展类型。区位价值在轴内高于轴外、轴中心高于轴边缘、起始点高于末点（单向发展）、轴中心高于轴边缘（双向发展）。
指标二、交通条件
交通价值有内部交通、外部交通和垂直交通三个方面。
外部交通条件决定着商业项目的主、次入口设置在什么地方。连接城市高速路的快速交通干道边适合做区域辐射的商贸物流业，如批发市场；连接着城市主干道的次干道——市民出行干道——适合做商贸零售业。
内部交通要主动线清晰。
垂直交通要创造双首层、三首层的概念，以及通过高层的电梯直达高楼层。
指标三、商业竞争环境
不同性质的商圈，竞争环境、辐射范围不一样。在做项目时，首先将项目跟城市商圈图对照一下，把项目的商圈位置点出来。根据项目的性质、可辐射的范围来对应项目的开发量，纠正越大越有规模的误区。
市级商圈很集中，辐射力最强，可以达到全市范围，价值最高。
区级的商圈比较分散，就在本区域5公里范围之内，核心商圈2公里。
社区商业是星星点点的，按规定，每500米就要设一个社区商业点，所以社区商业辐射面有限。社区商业商圈就在本街道直径1公里的范围，能级低。社区商业销售的都是日常生活用品，附加值很低，租金也低。LV等高附加值的品牌绝对不可能进社区商业和新区商业。
指标四、周边可整合资源
商业物业对资源的利用一定是对项目周边资源整合、嫁接，这是最现实也是最有效的。比如要找连锁品牌，如果是在外地一定要找全国性连锁品牌，地方性连锁品牌不会跨地域发展。上海餐饮——小南国，在上海做得非常好，但在南京水游城里只做了1000平方米。
——节选自天火同人房地产研究中心出版《商业地产项目定位与建筑设计》
链接：天火同人房地产研究中心
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《商业地产销售分级训练》
《高尔夫地产一本通》
《商业地产项目定位与建筑设计——陈倍麟的18堂实战管理课》
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