干货悦读｜社区商业产品定位策划要点及方法

今年，近邻升温、野到家门口等生活新趋势的上升，让社区型购物中心热度持续走高。社区商业的潜力价值也得到不断发掘，成为实力商业地产商纷纷瞄准的新蓝海。

然而，社区商业虽前景无限，但也存在着诸多开发难点。现实中的社区商业经常先营销后规划，找错目标客群，不明确商业定位，致使后期运营难以为继。

社区商业具有很强的地缘属性，地段不同、档次不同、居住人群不同，其商业定位也是差异化的。那么，社区商业如何进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样的定位规划，才能符合市场需求？本文将为您详解社区商业产品定位的四大要点及方法。

一、社区商业产品定位四大要点

1、市场定位：功能定位、业态类型、形象定位、名称建议

社区商业的前期规划，意在通过对市场、区域及项目自身属性分析，构建受市场欢迎的产品。市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：

功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；

业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；

形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；

名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。

2、客群定位：客群是谁、客群规模、客群特征

前期调研有效的捕捉核心客群，满足多样化的诉求，也是与同行打差异战的方法之一。社区商业主要聚焦本地消费者，目标市场区域定位之后就要进行居民与当地人口的调研，要通过细分市场来确定目标消费群体。

目标消费客群的定位，一般由消费者类型、年龄、收入水平、文化等构成。有效的消费者调研方法可以通过对周边小区的居民深访来进行，通过实际勘测与观察小区出入居民的情况、车辆档次等来判断当地的消费情况。

3、规模定位：市场容量、商业属性、主力店的带动效应

商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。

商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，规模定位中主要考虑的因素有：

（1）区域的商业市场容量

（2）市场整体租售状况对项目规模的影响

（3）项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）

（4）主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）

（5）竞争性项目对项目规模的影响

（6）市政规划对项目片区商业规模的影响

（7）项目自身条件对规模的影响等。

商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。

最大值：商业售价为住宅1.5-4倍，贡献销售收入和利润能力远大于住宅。经营良好的商业可以提升住宅品质，提升住宅获利能力，并为住宅提供配套服务。因此在条件允许的情况下应尽可能的提高商业比例，将项目价值最大化。（销售型商业总量尽量不大于10%）

最小值：无特殊要求情况下，居住区项目的商业配置最小值满足规范要求即可，小区级项目约0.5㎡/人，约占项目住宅面积2%。

4、主题定位：整体风格、氛围、可实现性

社区商业强调“社会属性”，更要注重氛围打造和消费场景体验，尤其需适合周末家庭活动与休闲。当下，主题化场所和社区化氛围的结合，也是社区商业发展趋势之一。

商业主题形象定位主要考虑的因素有：

（1）住宅楼盘的整体风格

（2）项目片区的整体氛围

（3）主题营造的可实现性等

总结：社区型商业定位要点可以总结为：源于市场、跳脱竞争、争取最大化的客户范围和形成鲜明的主题特征。

二、社区商业产品定位模式及方法

1、社区商业产品定位五大模式

（1）社区型购物中心

（2）主力店+街区

（3）次主力店+街区

（4）纯商业街

（5）多次主力店+多商业街组团

2、社区商业产品定位三大方法

（1）三相交定位法：消费者、地块、市场组成一个大的立体平台，三者在内容、作用、功能上交叉联系，相交的平衡点就是项目的定位依据。

（2）假设论证定位法：在很难确定最佳定位时，对集中难以排除的定位进行假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进行对比，据此确定最终定位。

（3）剥洋葱法定位法：通过对矛盾剥开层层分析，确定项目的核心问题到底是什么？项目最大的难点是什么？从而确定最终的项目定位。

总结：社区商业产品定位遵循的主要原则：着眼于具体的消费人群，明确社区商业的功能定位，注重局部与整个之间的统筹协调、互补相容，最终打造合适的、与社区总体规划、消费相匹配的社区商业。

推荐参考资料

万商俱乐部：社区商业定位与招商（全套197P）

资料推荐名称：万商俱乐部：社区商业定位与招商
资料推荐：http://down.winshang.com/show-76293.html