干货悦读｜社区商业运营难？这些运营管理策略值得学习

　　社区商业如何经营，才能提升客流、销售、投资回报率，实现商业项目价值最大化？如何尽可能的达到周边居民、商户和开发商三方的利益均衡？本文，我们主要从运营管理原则、物业管理、租赁管理、租金水平管理、运营策略五大方面分析社区商业的运营管理之道。

　　一、运营管理原则

　　1、以市场和项目定位为导向

　　根据项目的定位并结合市场的变化，在不同的管理阶段灵活应变，制定合适的管理策略。

　　2、塑造良好市场形象、树立标杆

　　以营造良好的商业氛围为主要任务，塑造良好市场形象是形成品牌发展战略、树立标杆的根基。

　　3、追求租金收益的递增和资产升值

　　租金是社区商业的主要收入来源，商业运营的终极目的是租金收益的提升，也是资产增值的重要体现。

　　4、坚持“长期主义”，追求品牌价值的提升

　　一个项目从开建到经历养商期、培育期、成熟期可能要5-8年时间才稳定，因而要有坚持“长期主义”的心态，注重中长期发展，培养品牌价值。

　　二、物业管理

　　社区商业物业管理主要工作：一是保持安全整洁的经营环境；二是处理好水、电、气及设备等硬件设计、维护问题，具体可细分为以下四大方面：

　　1、安全管理

　　安全管理的重中之重是消防安全。至少每季度进行一次安全检查，对租户的仓库至少每月检查一次；对餐饮商铺每日都要进行“三关一闭”检查（三关：关水、关电、关煤气,一闭：关闭厨房门）；定期组织客户员工进行消防安全知识培训等。

　　2、设备管理、能耗管控

　　社区商业物业的水电能耗非常大，能耗管控、节能运行是物业管理的重点工作，也关系到商业物业的成本控制。日常物业管理中，必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在社区商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转。

　　3、经营环境管理

　　主要指日常保洁、园林绿化、绿植租摆、石材养护等方面的物业管理。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，充分展现出商场的形象和消费档次。

　　4、交通动线、物流管理

　　社区商业物业要对进出的车流、运送货品的车辆进行有序疏导、管理，避免造成落客区、验货区拥堵。日常管理中，应消除验货区火灾隐患和定时清扫验货区等。

　　三、租赁管理

　　1、纯租金模式

　　优势：以租金形式达成租赁，对于租户来说前期经营存在一定的经营风险，但是对于业主的稳定收益较有保障，而且容易控制租金收取的固定性；财务结算方面，租金模式相对较为简单，结算有固定标准，有利于财务控制。

　　劣势：租金模式对于大型或主力商户来说是谈判的焦点之一，前期为了引入重点品牌商户，在租金方面会出现让利的可能性，对业主来说存在一定的收益损失。

　　2、保底租金与营业扣点两者取高值

　　优势：对于部分客户，如电玩、知名服装品牌等，保底租金+营业扣点的模式较为容易被其所接受，有利于缩短谈判周期，促进合作成功；同客户共同分担营业收益，尤其在物业发展进入成熟高峰期后，有利于获得高额度的分成收益。

　　劣势：前期将会同商户共同分担经营风险，增加了前期商业操作风险；财务控制上较为复杂，需要设立特别的财务监控以保证营业分成的取得，避免商户通过财务方法规避营业账面收益。

　　不同的业态上，对于租金支付方式存在着很大的差异，例如：服装类、餐饮类业态在运营方式上存在固定租金、纯扣率、固定租金加扣率或者固定租金与扣率两者取高的这四种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

　　四、租金水平管理

　　租金水平管理是运营管理的核心，也是整个社区商业项目生命周期的关键。在社区商业中，由于各业态经营性质的不同，盈利能力及品牌知名度的高低，能承受的租金水平也会有所不同，而租金水平的高低，对于社区商业的开发商来说，直接影响的就是投资收益。

　　1、影响租金因素

　　经营的商品业种、店铺面积大小、店的面宽、店的位置、承租户在整体策略重点角色、市场可参考类比租金。

　　2、不同业态的承租水平

　　下表为各业态在社区商业中能承受的租金水平基本可参考范围，实际操作中，依项目实际情况不同而相应有所调整。

　　五、社区商业经营期运营策略

　　1、开业期

　　对服务型业态：保持安全整洁的经营环境、多做活动和媒体宣传；

　　对零售型业态：多做活动和媒体宣传、积极引入优质品牌商家。

　　关注品牌效应：引入好的品牌，会提升项目的商业氛围、吸引客户到访。

　　关注硬件规划：增加公共区域的导视、导购系统。

　　关注客户关系：定期做活动，为客户提供更开放、更有附加值的空间和服务。

　　2、调整期

　　社区商业的经营调整期主要涉及3大方面：推广活动、品牌升级、业态调整，要基于用户需求进行调整。

　　推广活动：车展、亲子活动、儿童娱乐等，可以聚集人气、提高品牌影响力。

　　业态调整：主要分为自然调整和运营调整，自然调整表现为品牌商家撤场等自发性调整，运营调整体现为业态互补调整、业态比例调整以及客户需求业态补充。

　　品牌升级：主要体现为低端品牌向高端品牌过度，提升客单价、消费金额以及商家的利润率。

　　3、成熟期

　　这个阶段是运营溢价的检验期。顾客的重复消费特征明显，用户维护拓展是增值服务最应关注的问题，也是运营溢价超越资产金融溢价、构建竞争优势的关键。

　　由于顾客重复消费成本随消费距离的增加而增加，为了满足用户就近消费的潜在需求，品牌与业态在此阶段也会小幅度调整，调整比例控制10%以内。

　　推荐参考资料：

　　社区商业招商销售技巧及运营管理策略

资料推荐名称：社区商业招商销售技巧及运营管理策略
资料推荐：http://down.winshang.com/show-86942.html