郊区型社区商业先天人流不足，应如何打造引流业态？

　　近年来，社区商业抓住人们“最后一公里”的需求，凭借刚需必备、贴近消费人群、时效性等特点异军突起。从长期的发展来看，社区商业也更符合新形势下消费需求，未来发展前景诱人。但随着竞争者越来越多，如何从中脱颖而出成了开发商们值得思考的问题，尤其是对于郊区型社区商业而言，在先天人流不足的“缺陷”下，如何从中脱颖而出？飙马商业地产认为打造具有吸引力的引流业态是关键。本文，飙马商业地产结合案例进行深入分析。

　　1、上海郊区社区商业打造引流业态案例

　　上海七宝万科广场位于闵行区七宝镇，商业总建筑面积23.9万㎡，地上12.7万㎡，地下11.2万㎡，日均客流量达7万人，成为“上海近郊辐射能力最强”的社区商业。

　　（1）项目定位

　　整体定位：上海西南“为家而建”的全维度家庭娱乐购物中心

　　商业定位：找准“社区、家庭”目标，区级购物中心

　　功能定位：时尚服饰区、居家生活区、美食区、运动健身区、亲子娱乐区、教育培训区、美容美体区

　　客群定位：全年龄段家庭消费客群

　　档次定位：中档为主，辅以高档

　　（2）业态规划

　　· 业态占比分析

　　解析一个商业项目的业态规划首先看四大业态比例，上海七宝万科广场四大业态占比为：

　　商铺数量占比：零售56%、餐饮34%、娱乐3%、配套7%

　　商铺面积占比：零售41%、餐饮32%、娱乐16%、配套11%

　　· 品牌特色分析

　　项目集合了年轻人最爱的人气轻奢品牌，如日本潮牌collect、UR、ZARA、UNIQLO快时尚旗舰店、丝芙兰等品牌，以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯。

　　此外，项目还新引入DIOR快闪店，再次提升商场时尚度，引领上海西南角的时尚风向。同时，项目也引进“包小姐和鞋先生”话题品牌，该品牌为国内网红品牌，首次进驻上海，进一步丰富了商场的潮流内容。

　　在体验类业态上，项目引入众多跨界集合店，如西西弗书店、无极限运动馆、高线花园集市、时尚博自然探索市集等，以创新、多元组合吸引众多消费者聚集。

　　针对家庭亲子类客户群体，上海七宝万科广场还引入较多家庭类和运动类亲子品牌，如CGV影院中国旗舰店、台湾大鲁阁家庭娱乐中心、星际传奇电动馆、NBA姚明篮球俱乐部等，成为上海西南角家庭娱乐的“新贵”。

　　而在网红餐饮上，上海七宝万科广场还精心引入了喜茶、古色古香的绿茶、鹅夫人、莆田餐厅等，为不同口味的消费者提供多元化的就餐选择。

　　最后，上海七宝万科广场还在在下沉广场入口及南侧商业弱端，布置两大特色美食广场，分别是大食代及赏味集市，涵盖了各类特色小吃餐饮。

　　（3）人性化服务设计

　　除了引流业态的引入，人性化服务设计也至关重要。而上海七宝万科广场人性化设计形式多样，不仅十分注重公共空间的趣味性、便捷性，同时强调便民服务的意识，在每层通往洗手间的走道上配置储物柜。更考虑到家庭使用需求，增加生鲜冷冻柜，大大突出“为家而建”的社区服务型初衷。

　　（4）案例小结

　　总的来说，七宝万科广场运用国际化经营思路，凸显“首店”概念，配置国内有影响力的主力店品牌，引进多个大陆首店/上海首店，以快时尚品牌紧抓年轻客群。同时，运用大数据精准定位，业态业种齐全，家庭型的综合消费业态一应俱全，打造维度家庭娱乐商业中心。同时，通过形式多样的人性化服务设计，把消费者“留下来”。

　　2、透过案例看问题：郊区型社区商业打造引流业态关键点

　　（1）了解目标群体需求

　　首先，了解目标群体的需求是打造引流业态的基础。针对不同社区的居民结构、消费习惯和购物需求进行调研分析，有针对性地引入符合他们需求的业态，从而吸引他们前来消费。

　　（2）多样化业态组合

　　在业态规划中，应该注重业态的多样化组合，通过引入不同类型的商铺和服务业态，满足居民多样化的消费需求。如餐饮美食、休闲娱乐、文化教育、健康养生等各种业态，让消费者在商场内就能享受到丰富的服务体验。

　　（3）聚焦特色品牌

　　打造引流业态需要突出特色和个性化，可以选择引入具有品牌影响力和独特魅力的商家。如凸显“首店”概念，配置国内有影响力的主力店品牌，引进全国首店/区域首店；打好“网红”牌，引进各类网红餐饮品牌等。特色品牌的加入不仅可以吸引更多消费者，还能打造社区商业独特的消费氛围和形象，提升知名度和吸引力。

　　（4）提升服务品质

　　除了业态的引入，提升服务品质也至关重要。社区商业应该注重服务态度、产品质量和消费体验，通过形式多样人性化设计，让消费者感受到便利、舒适和满意。良好的服务体验可以留住顾客，促进口碑传播，进而吸引更多人前来消费。

　　结语：社区商业抓住人们“最后一公里”的需求，凭借刚需必备、贴近消费人群、时效性等特点异军突起。从长期的发展来看，社区商业也更符合新形势下消费需求，未来发展前景诱人。但随着竞争者越来越多，如何从中脱颖而出成了开发商们值得思考的问题。

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