干货悦读｜社区型购物中心业态组合规划与配比技巧

由于地理位置的优势及便利性，社区型购物中心可以更好地满足周边居民的购物、餐饮、娱乐日常需求。这种便利性为社区型购物中心带来更多的商机，成为各大开发商重点发展的产品线。

尽管近年社区型购物中心具备光明的发展前景，但亦面临一些挑战。由于社区型购物中心规模较小，租金收入可能相对较低，因而对业态组合与配比有着更高的规划要求。这不仅关系到商业项目定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。

本文将详细分享社区型购物中心业态组合规划与配比技巧，为商场策划相关人员提供实战参考。

1、社区型购物中心业态组合规划原则

（1）社区型购物中心业态组合涉及三个层面的问题，包括：

业态的选择：购物中心应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；

配比的问题：各业态在购物中心中的占比，每一业态中具体每个业种数量以及相互的比例关系；

落位与分布的问题：各业态在购物中心的区位与业态之间的相互关系。

（2）业态组合规划原则

一般而言，社区商业的基础业态包括百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类。

业态组合规划原则：

1）社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；

2）租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较强的业态；

3）是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

4）能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

5）符合商铺建筑设计技术指标。

（3）各业态布局原则及基本要求

每种业态都有自身的经营特点，因而不同的业态对于物业条件也有不同的要求。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：

在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其他小商家的带动作用；

餐饮业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；

对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容，一般承租二楼预留良好的展示面的商铺。

综合社区商业主要业态的布点，主要有以下基本要求：

2、社区型购物中心业态组合与配比技巧

（1）业态组合技巧

1）业态的相关性

业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体收益的重要途径。各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在社区型购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可从两个角度进行思考：

功能互补性：各自有明确的功能特征，但又互融成为一个整体。

目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征，在购物中心内建立不同的消费主题区域。在不同的消费主题区，根据客群的需求组合各功能业态。

2）长期租金回报能力评估

长期租金回报能力（商家承租能力）评估，是业态和品牌规划的前提。大型社区型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别：

低毛利业态：租金承受能力较低，客流带动能力较强

高毛利业态：客单价相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限

（2）业态配比技巧

业态组合基础性配套：满足现阶段居民日常需求的最基本配套，这类配套包括的业态一般又称为必备性业态，主要有超市、便利店等

业态组合发展型配套：满足居民多元化层次的物质和消费需求的配套，业态组合方式必须突出综合化功能。这类配套一般包括的业态为专卖店、餐饮、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室等。

因所处社区环境、人口、消费力等情况，不同的社区商业项目在业态组合上也会有不同的特征，如某些社区的超市业态占了较大部分的经营面积；某些社区的餐饮业态经营规模较大，而一些商业规模较小的社区项目一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的。

（3）业态组合规划是永远的动态过程

社区型购物中心业态刚性很强，具有很高的稳定性，同时必须有较大弹性。社区发展的不同时期，项目面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。

社区型购物中心业态组合演变规律

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