解锁社区商业招商密钥，七大策略助你突破招商瓶颈

　　在当今城市化进程加速的背景下，社区商业作为连接居民日常生活与消费的重要纽带，其发展与繁荣不仅关乎居民生活品质的提升，也是城市经济活力的重要体现。

　　随着居民对便捷、多元、高品质生活需求的日益增长，社区商业的招商工作显得尤为重要。

　　本文将围绕“社区商业如何制定招商策略”这一主题，深入探讨国内社区商业的开发模式、业态组合及运营模式，并在此基础上制定出一套行之有效的招商核心策略，旨在助力社区商业项目精准定位、高效招商，实现可持续发展。

　　PART01

　　国内社区商业开发模式

　　社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，社区商业开发并非规模越大越好，而要结合社区人口消费适度开发。目前国内社区商业主要有以下三种开发模式：

　　1、社区商业中心型

　　社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。

　　它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

　　通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在1～1.5公里，服务人口5～8万人左右。

　　2、社区次主力店组合型

　　次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。

　　它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

　　通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1～2万人左右。

　　3、纯商业街模式

　　纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以经营社区便利店，满足本社区居民消费为主；在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。

　　PART02

　　社区商业业态组合及运营模式

　　1、社区商业特征

　　（1）地域性强，服务对象明确，商圈较小：社区商业的服务对象主要是周边居民，其经营范围和影响力通常限定在较小的区域内。

　　（2）以经销日常生活用品为主：商品种类丰富，但主要聚焦于满足居民日常生活的基本需求。

　　（3）交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大：由于居民日常需求的频繁性，社区商业往往面临大量小额交易，且交易过程快速，成交率高。

　　（4）营运成本相对低廉、商业功能、业态的多样性较好：社区商业的选址和运营成本相对较低，同时能够容纳多种业态，满足居民多样化的需求。

　　2、社区商业业态组合

　　社区商业的业态组合应根据社区特点和居民需求进行规划，通常包括以下几类：

　　零售类：便利店、生鲜超市、杂货店等，满足居民日常购物需求。

　　服务类：美容美发、干洗店、家政服务、快递代收点等，提供便捷的生活服务。

　　餐饮类：快餐店、小吃店、咖啡馆等，满足居民餐饮需求，同时可作为社交场所。

　　体验类：书店、儿童游乐区、健身房等，提升社区文化氛围和居民生活质量。

　　教育健康类：早教中心、培训机构、药店等，关注居民的教育和健康需求。

　　3、社区商业运营模式

　　社区商业的运营模式主要有三种：

　　（1）全部出售：

　　开发商将社区商业整体或分割成多个单元出售给投资者。

　　投资者自行经营或再出租给商家。

　　优点：快速回笼资金，降低开发商风险。

　　缺点：后期管理难度大，可能影响社区商业的整体形象和品质。

　　（2）全部出租：

　　开发商持有社区商业产权，统一规划、招商和管理。

　　将商业空间出租给商家，收取租金作为回报。

　　优点：便于统一管理和维护，确保社区商业的整体品质和形象。

　　缺点：资金回笼慢，需承担经营风险。

　　（3）租售结合：

　　开发商将部分社区商业出售给投资者，保留部分产权进行出租。

　　投资者和开发商共同参与社区商业的经营和管理。

　　优点：既能快速回笼部分资金，又能保持对社区商业的一定控制力。

　　缺点：需要平衡投资者和开发商的利益，管理复杂度高。

　　在选择运营模式时，开发商应综合考虑社区特点、市场需求、资金状况和管理能力等因素，选择最适合的运营模式。同时，无论采用哪种模式，都应注重社区商业的规划和布局，确保业态多样性和互补性，提升社区商业的整体竞争力和吸引力。

　　PART03

　　制定招商核心策略

　　（1）先定位，后招商

　　社区商业具有较强的地域性，经营方向需要以便民、利民为主。明确项目的商业定位后，再进行后续的招商，能够少走弯路，提高招商效率。

　　（2）集中优势，攻下主力店

　　侧重大型客户的招商工作，主力商户先行洽谈，并尽快签订意向，以扩大整体项目的对外知名度，并达到推广宣传的效果，形成业内良好的招商口碑，更有利于带动项目整体招商，促进招商进程。

　　（3）同业差异，异业互补

　　针对相同业态，寻求具体经营内容的差异化；在对不同商家的选择上，侧重考量商家与商家之间在业态设定、装修风格、运营理念等方面的互补，使社区商业内容更丰富。

　　（4）放眼整体，宁缺毋滥

　　在招商的过程中要有整体意识，面对不符合社区商业定位的商家，要有原则性，不能单纯为了提升项目的招商率而草率签约，破坏项目的整体形象。

　　（5）稳抓核心，重视租期

　　当与商户的洽谈过渡到签约层面，招商人员需要从合同框架上予以全面衡量。比如，在社区商业初始运营阶段，首先入驻的商家可以适当给予租金优惠和其他方面的扶持。

　　但是到了后续旺场期，如若租金水平一直得不到实质性的提高，则难以体现项目的资产价值。若想改变这一点，就需要招商团队在前期招商充分考虑“租期”与“租金”的相互关系。

　　（6）控制节奏，集中签约

　　社区商业需要一个统一的时间节点集中开业，这样商业容易做旺。集中签约可以大体控制项目整体开业的时间范围，同时对未签约的商家具有一定的带动作用。

　　（7）宣传造势，增强信心

　　当一切开业准备都做好后，招商工作告一段落。这时需要对社区商业项目进行宣传造势，增强入驻的商家的信心。同时，招商人员要做好这期间的服务工作，充分展示公司形象与企业内涵。

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