在当今城市化进程加速的背景下,社区商业作为连接居民日常生活与消费的重要纽带,其发展与繁荣不仅关乎居民生活品质的提升,也是城市经济活力的重要体现。
随着居民对便捷、多元、高品质生活需求的日益增长,社区商业的招商工作显得尤为重要。
本文将围绕“社区商业如何制定招商策略”这一主题,深入探讨国内社区商业的开发模式、业态组合及运营模式,并在此基础上制定出一套行之有效的招商核心策略,旨在助力社区商业项目精准定位、高效招商,实现可持续发展。
PART01
国内社区商业开发模式
社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一,但在实际操作中,社区商业开发并非规模越大越好,而要结合社区人口消费适度开发。目前国内社区商业主要有以下三种开发模式:
1、社区商业中心型
社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。
它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店;书店、游乐场等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。
通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力,其辐射的范围在1~1.5公里,服务人口5~8万人左右。
2、社区次主力店组合型
次主力店组合型社区商业,一般是在商业规模较小,或者招商大型商业困难,或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。
它一般都包含有小型社区超市,书店、儿童乐园等文化娱乐设施;银行、邮局等社会服务设施;餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施;儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。
通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内,服务人口1~2万人左右。
3、纯商业街模式
纯商业街形式的社区商业业态,在规模较小情况下,一般以经营社区便利店,满足本社区居民消费为主;在规模较大的情况下,兼顾外向型商业业态,除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外,其他品种服务对象主要为本区居民。
PART02
社区商业业态组合及运营模式
1、社区商业特征
(1)地域性强,服务对象明确,商圈较小:社区商业的服务对象主要是周边居民,其经营范围和影响力通常限定在较小的区域内。
(2)以经销日常生活用品为主:商品种类丰富,但主要聚焦于满足居民日常生活的基本需求。
(3)交易频繁,交易额小,交易时间短,成交机率大:由于居民日常需求的频繁性,社区商业往往面临大量小额交易,且交易过程快速,成交率高。
(4)营运成本相对低廉、商业功能、业态的多样性较好:社区商业的选址和运营成本相对较低,同时能够容纳多种业态,满足居民多样化的需求。
2、社区商业业态组合
社区商业的业态组合应根据社区特点和居民需求进行规划,通常包括以下几类:
零售类:便利店、生鲜超市、杂货店等,满足居民日常购物需求。
服务类:美容美发、干洗店、家政服务、快递代收点等,提供便捷的生活服务。
餐饮类:快餐店、小吃店、咖啡馆等,满足居民餐饮需求,同时可作为社交场所。
体验类:书店、儿童游乐区、健身房等,提升社区文化氛围和居民生活质量。
教育健康类:早教中心、培训机构、药店等,关注居民的教育和健康需求。
3、社区商业运营模式
社区商业的运营模式主要有三种:
(1)全部出售:
开发商将社区商业整体或分割成多个单元出售给投资者。
投资者自行经营或再出租给商家。
优点:快速回笼资金,降低开发商风险。
缺点:后期管理难度大,可能影响社区商业的整体形象和品质。
(2)全部出租:
开发商持有社区商业产权,统一规划、招商和管理。
将商业空间出租给商家,收取租金作为回报。
优点:便于统一管理和维护,确保社区商业的整体品质和形象。
缺点:资金回笼慢,需承担经营风险。
(3)租售结合:
开发商将部分社区商业出售给投资者,保留部分产权进行出租。
投资者和开发商共同参与社区商业的经营和管理。
优点:既能快速回笼部分资金,又能保持对社区商业的一定控制力。
缺点:需要平衡投资者和开发商的利益,管理复杂度高。
在选择运营模式时,开发商应综合考虑社区特点、市场需求、资金状况和管理能力等因素,选择最适合的运营模式。同时,无论采用哪种模式,都应注重社区商业的规划和布局,确保业态多样性和互补性,提升社区商业的整体竞争力和吸引力。
PART03
制定招商核心策略
(1)先定位,后招商
社区商业具有较强的地域性,经营方向需要以便民、利民为主。明确项目的商业定位后,再进行后续的招商,能够少走弯路,提高招商效率。
(2)集中优势,攻下主力店
侧重大型客户的招商工作,主力商户先行洽谈,并尽快签订意向,以扩大整体项目的对外知名度,并达到推广宣传的效果,形成业内良好的招商口碑,更有利于带动项目整体招商,促进招商进程。
(3)同业差异,异业互补
针对相同业态,寻求具体经营内容的差异化;在对不同商家的选择上,侧重考量商家与商家之间在业态设定、装修风格、运营理念等方面的互补,使社区商业内容更丰富。
(4)放眼整体,宁缺毋滥
在招商的过程中要有整体意识,面对不符合社区商业定位的商家,要有原则性,不能单纯为了提升项目的招商率而草率签约,破坏项目的整体形象。
(5)稳抓核心,重视租期
当与商户的洽谈过渡到签约层面,招商人员需要从合同框架上予以全面衡量。比如,在社区商业初始运营阶段,首先入驻的商家可以适当给予租金优惠和其他方面的扶持。
但是到了后续旺场期,如若租金水平一直得不到实质性的提高,则难以体现项目的资产价值。若想改变这一点,就需要招商团队在前期招商充分考虑“租期”与“租金”的相互关系。
(6)控制节奏,集中签约
社区商业需要一个统一的时间节点集中开业,这样商业容易做旺。集中签约可以大体控制项目整体开业的时间范围,同时对未签约的商家具有一定的带动作用。
(7)宣传造势,增强信心
当一切开业准备都做好后,招商工作告一段落。这时需要对社区商业项目进行宣传造势,增强入驻的商家的信心。同时,招商人员要做好这期间的服务工作,充分展示公司形象与企业内涵。
来源|本文由赢商培训整理编辑。
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