诺贝尔经济学奖得主约瑟夫•斯蒂格利茨曾经做过这样的判断：“中国的城市化和以美国为首的新技术革命，将成为影响人们21世纪生活的两件大事。”
日前，《国家新型城镇化规划(2014年-2020年)》正式公布，这是中央颁布实施的首个城镇化规划，引发广泛关注。随着城镇化被提高到国家战略高度，新型城镇化将成为未来几年国家着力推进的经济发展目标。目前，中国正进入城镇化进程中期和居民消费经济初期，随着中国经济增长方式向消费型转变，中国商业也获得了蓬勃的发展，国内购物中心（专题阅读）的数量及面积以年复合增长率约20%的速度迅速增长。
2025年左右，城镇化和购物中心面积的增长率保持几乎同步的态势，意味着城镇化的政策驱动，会对购物中心下一步发展提供非常重要的支持，城镇化的推进与购物中心增量之间密不可分。另外，从整体上上看，中国与发达市场商业地产的发展相比，中国人均商业面积仍存在一定增长空间，因此商业地产将是未来十年中国地产发展的重头戏。
中国购物中心产业资讯中心参考国际标准，并结合中国行业实际，将购物中心类型划分为邻里、社区、次区域、区域、超区域五类，对应的购物中心商业建筑面积为：≤2万平米为邻里型购物中心；2万平米—5万平米为社区型购物中心≤；5万平米—8万平方米为次区域型购物中心；8万平米—12万平方米为区域型购物中心；＞12万平米为超区域型购物中心。
在数据和收集统计的时候，中国购物中心产业资讯中心所统计的购物中心形态有四种：类百货店（超市）、购物中心、商业街区、综合体。据中国购物中心产业资讯中心最新统计方法，去除很多不属于严格意义的购物中心，预计2015年-2016年，中国已开业和待开业的购物中心存量将超过4000家：其中邻里型购物中心占18%、社区型购物中心占29%、次区域型购物中心占16%、区域型购物中心占20%、超区域型购物中心占17%。
社区型购物中心依大型住区而存在，以一定地域社区居民为主要服务对象，旨在完善社区功能、提高社区居民生活质量的属地型商业形式。最近几年，中购联会员单位万科、绿地、绿景、方兴、奥园、保利、邻里中心等许多有实力的开发商，纷纷加大对社区购物中心的投入力度，在北京、上海、深圳、苏州等地先后涌现出万科广场、绿地缤纷城、上海联洋、绿景佐阾、苏州邻瑞等重要的社区型购物中心品牌。
社区型购物中心发展在发达国家表现得已经非常成熟，早已成为居民综合消费的载体。在我国，虽然社区型购物中心的开发与建设起步较晚，但随着中国经济的快速发展，社区型购物中心将有着巨大的发展空间。
社区型购物中心为什么会受到追捧？
一、随着中国城镇化的发展，各级道路交通条件不断改善，城市外扩使居住郊区化特征日益明显，日常生活需求随之明显增长。而社区型购物中心作为满足满足人们日常生活需求的功能场所自然有着广阔的发展空间。说住宅和商业的有机结合能起到相辅相成的作用，可以说社区型购物中心是国内住宅开发商投资商业地产的最佳产品。
二、购物中心规模化的发展，造成了阶段性过剩和同质化的困境。对比大型购物中心和综合体面临的投资额高、开发周期长、招商复杂、竞争激烈等现实困难，社区型购物中心定位和招商则相对容易清晰准确、有的放矢，并且投资开发和运营（专题阅读）管理都相对易于标准化，由于消费粘性强，开发和培育周期较短，收益也更容易稳定、回报更加稳健。
三、 社区型购物中心可以实现较快的规模化发展，并且将其作为一种不动产快速进入资本运作的阶段，通过发行REITs、股权置换、股票增资等方式融资，既解决了资金难题，还能助推企业实现跨越式的发展，为投资者带来丰厚的的资本收益。
从理论和统计图表的数据分析印证，社区型购物中心的发展与中国国情也相符适应，中国城市建筑密度、人口密度大，社区型购物中心在很大程度上能够改善社区居民的生活品质、提升住宅价值，也能为中国的住宅开发商提供新的增长点。全行业在一致看好社区型购物中心发展大有可为的同时，我们来分析一下社区型购物中心在实际的运营过程中是否一帆风顺？国内社区型购物中心发展的现状又如何呢？
国内社区型购物中心发展的现状和困境
一、与快速发展的城镇化进程相比，社区型购物中心在我国的起步较晚，各地区之间经济发展的不平衡也导致不同城市社区型商业发展的参差不齐。政府管理部门对社区型商业的规划布局缺乏科学的思考，以往社区型购物中心偏向于以住宅底商的形式存在，居民生活区和商业服务区未能完全分开，商住混合影响居民生活，存在着一定的局限性。
二、社区型购物中心的零售业态组合比例不均衡，较为单一。社区购物中心的经营商家缺乏有效的协调沟通，业态比例不合理，缺乏多元化经营，同一个社区的配套商业没有形成良性的互动，存在恶性竞争。缺乏品牌的连锁商家，商品质量低，服务水平低，盈利水平低等；具有标杆意义的品牌社区型购物中心的总体数量还非常缺乏。
三、社区型购物中心存在规模不合理的现象。有些规模过大，没有充分考虑当地社区居民的消费能力，超出了市场可承受的商业容量，造成商业面积空置，资源浪费。而有些规模过小，过分注重社区的居住功能，缺乏空间和建筑设计，没有充分考虑社区功能的其他配套需求。
四、社区型购物中心的运营管理方式落后，粗放式的经营管理。前期规划很美，后期运营很难。社区购物中心在繁荣的背后也隐藏着招商不给力，专业人才不足等等问题。而绕不开的“散售”现象，产权分散，更是无法保证经营小业主的整体质量。
未来几年，社区商业可能会形成新一轮不理性的投资热潮。事实上，社区型购物中心，体量虽小，但五脏俱全。往往许多企业对于社区型购物中心的理解是狭隘的，他们往往把社区型购物中心看做住宅项目的附属品，而没有给予足够的专业重视，社区型购物中心包含着建筑、开发、商业、运营营销等几个重要系统，其实是一种融合了很多服务业种的综合商业形态，因此，成功运作一个社区型购物中心并不比运作一个区域型、超区域型购物中心简单。
如何成功运营社区型购物中心？
一、前期要合理的规划布局，避免盲目的开发导致过度竞争，行业管理部门要统筹规划，社区商业布局的着眼点要考虑“以人为本”的原则，社区购物中心的平面布局、规划设计要考虑住户的行为轨迹调研及商业网点周边的人流数量、人流动线分析等等，商业建筑与住宅社区的环境要融合相通。
二、社区型购物中心要确定合适的商业定位、业态规划和面积配比，构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源优势共享。在前期规范和商家的准入上面要有严格的标准。另外，可以学习国外的社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和家庭休闲娱乐项目，构建不同的商业组合，提供多元化的消费、生活、服务来满足社区居民服务项目的特殊性和多样性。
三、借鉴“统一管理，分散经营”的策略，形成良性的运作管理机制。要转变经营思路，充分考虑到社区型购物中心兼具地产、商业、金融、社区多种属性，从长远的角度来看，要把社区型购物中心的服务管理从地产属性上升到社会属性的高度，满足社交场所和其他功能配套。这个过程当中可以通过资本运作的方式，提升其资本增值和附加值，以持续化、长期化的经营来保障社区型购物中心的投资发展。
四、西方发达国家，零售商业中连锁业占据主要的地位，是零售商业态中最重要的企业形态，而且很多著名的连锁零售企业都有进军社区，构成社区购物中心的主体。比如美国的沃尔玛社区店（Neighborhood market），日本的7-11社区便利店，连锁经营的模式，统一管理，良好的信誉都对社区居民有较大的吸引力。在社区型购物中心的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久有效的良性发展。
如今商业地产更是进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，社区型购物中心的打造应该要以差异化（主题化）满足消费者个性化的需求。
社区型购物中心要更加注重“硬件”的提升和“软件”的深化，科学合理的规划是社区型购物中心持续良好经营的首要条件；合理的业态配比、业态种类多样化是核心要素；经营商家的品牌化连锁发展是可靠途径；转变经营思路，培养优秀的专业人才是根本。
原资料名称：社区商业地产驾驭之道(258页)
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