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大型商业地产项目规划设计操作解码

核心提示: 大型商业地产项目的规划设计可分为商业建筑设计、商场空间设计、商业业态规划、店面设计等等很多方面。如此庞大的商业项目设计从总体到细部,有着太多学问。那么,该如何操作?

  1、商业项目建筑设计策划指导

  建筑设计包括三个层次:第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。

  (一)大型商业物业的空间个性

  现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料,还包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象,就是该物业的个性。

  做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法,千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔,在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段,每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。

  SHOPPING MALL不是简单的概念,商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。

  (二)大型商业物业的人情尺度

  营造一种气氛,让消费者对购物环境产生一种良好的感觉,这需要精心地进行商业空间的建筑设计。

  可以看作反例的是,现今有很多大的商场,设计的雄伟挺秀,颇为美观,但缺乏人情味,所以难以营造出很好的购物环境,不能达到长久牵滞人流的效果。

  以北京王府井大街为例,经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计(专题阅读)中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。

  尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考,而不是像美国那种自大自狂的尺度。

  (三)内部空间的可视性

  对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。

  整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。如上海的恒隆广场,中庭就做得很好。

  (四)室外广场的设计

  对于大型的商厦而言,室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。

  我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,商业物业的设计有必要提供这样一个表演的舞台。

  (五)交通组织

  大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:

  一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。

  另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。这时可以通过大中庭,天窗的引导作用来进行处理,做到店铺的均好性。 

  (六)整合设计达到最佳效果

  作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。

  如珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。

  (七)考虑后续经营要求

  商业物业开发的每个环节都要考虑到后续经营的特殊要求。以大型购物中心为例,它的选址需求已突破原单个商铺的选址要求。一般来说,要考核商圈及周边1公里范围内的人口密度。除了要求周边应有发达便利的公共交通,最好还要靠近高速公路、高架路和轨道交通系统。选址也须与城市发展规划相衔接,寻找新的人口导入区。

  其次,建筑设计也是一个复合型工程,环境设计不可马虎,还要预留广告宣传位置。大规模的商业建筑或商业建筑群,层高一般不超过四层,楼面承重根据商场规模的不同,也要区别对待。

  不同业态组合中因为营业时间不同,要做到区域可分可合。各种业态经营对水、电、煤、燃气、空调和各种升降梯及动力有不同的行业标准。一些特殊业态还有特殊需求,如餐饮的厨房的上下水、排油污等需求,如果在规划设计时通盘考虑欠妥,是很难在后期予以弥补的。

  此外,在配套设施方面,随着私家车的发展,大型购物中心必须具备大型停车场,充分考虑人流、车流、货流三分离。对货物流量需求特别大的,还要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用通道。在管理方面,消防安全、信息管理系统及商业所需的各种弱电系统等也都要给予足够的重视。

  2、项目产品策略建议(以广州某广场为例)

  (一)项目产品设计依据

  大型商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。

  1)与城市总体规划结合的商业规划

  城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响本案的近远期的优劣势,甚至成败。

  2)要求易达性

  本案作为大型商业项目,必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式:

  ①自行车,已经不是广州市民主要的交通工具。

  ②公交车,适合步行出行的消费者,可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。

  ③家庭小轿车。在美国等汽车国家,购物中心按照100平方米建筑面积配4.5——5.5个的停车位的标准修建。广州的汽车保有量与国外相比还很小,本案不能套用汽车国家的停车位标准,但目前广州家庭车的发展也很快,从中长期来看,本案必须要预留足够的汽车停车位。

  ④地铁和轻轨。无论已有和规划中的城市地铁和轻轨,都对本案的开发和经营具有极其重要的价值。

  ⑤出租车。本案在主要出入口要预留出租车的上下客区域,方便消费者搭乘出租车。

  (二)本案总体规划设计建议

  商场的统一性,整体性,首先表现在建筑的风格及造型,色彩等方面,并与周边建筑环境相融,与项目定位一致,经营特色一致,注重多装饰物品的陈设,室内装修风格体现各类楼层经营功能特色。

  首层骑楼设计,2-3层采用围蔽式设计。

  装饰工艺传统丰富,包括岭南木雕、石雕、砖雕、陶雕、灰塑、壁画、铁花、玻璃等。

  街面铺设麻石砖,墙体以青砖、女儿墙为主,配以各类造型的满洲窗,流光异彩。

  风格融合了西式、欧式建筑特色。

  注重建筑物灯,光影的夜间照的效果,墙体以各类浅色及白色作搭配,形成古典与完美的结合。

  1)东西两座以及天桥应视为一种整体规划

  东西建筑风格以岭南建筑风格,天桥为追求其通透性和现代感,并成为建筑特色建筑天桥也将与楼层同样采用退台叠级式设计,增强立体感,采用全围蔽管道,蓝色玻璃设计,配上金属装饰构件,增强现代感,并以水平电动扶梯连接,增强东西二座交通便利,缩短来往时间,有助于场内人流交通组织,并形成独特的建筑特色。

  2)特色景观设计

  建议项目正对10000㎡文化艺术广场,景观及绿化将全面营造,由于建筑本身除造型及色彩外仍需增加一些动感活动。作为商用物业,我们认为水景的营造十分必要,俗话说“水为财”,商家必会乐意。建议在东西座4-1层建造二道水帘瀑布,瀑布从4层飞泻到首层,首层地面设置两大储水池,并连接一条流动水道,营造一道亮丽风景线。同时也为三层食肆创造出高雅的环境。

  3)利用地形以退台式设计,导入立体园林效果,实现“室内空间室外化”立体效果

  建议每层建筑作叠级式设计,并在叠组平台上栽种各类岭南花卉、植被。每层窗上层采用拱形设计,让阳光照射入室内,增强采光和通透性,并在铺位结构上采用隔5-6间铺中间就预留一条2米通道,落地玻璃围蔽,可清晰见到街外景观人物,增加立体空间。街道地板采用麻石地砖开花作艺术造型和照明总体感觉室外化。

  4)东西二座建筑风格外立面以岭南特色为主,显现西关合壁的完美艺术效果

  建议首层骑楼设计,采用欧洲古典建筑廊开成与敞开式店面相结合,二三层外立面采用全落地玻璃设计为主。在玻璃之间衔接处用青砖,方型立柱作联接,同时玻璃表现将配上多类传统图案并作磨沙处理,要增加室内外光功能,窗柜以拱形立体作装饰。四层采用传统围合式设计,外墙用线条作搭配,配上满洲窗,彩色玻璃口通花铁栏,外飘式阳台,窗顶增加兰白色弧形遮阳罩。

  5)三楼以上楼层的垂直交通组织建议

  把东西两座室内手扶梯移至室外,直上三楼。

  东西两座增设垂直观光梯,增强观光价值、缩短上下时间。

  6)整体装饰风格建议

  突出岭南建筑特色,包括造型、色彩、材料结合商场使用设计特色;各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作;注重夜间灯光照明,每一层叠级位置配上黄色泛光,聚光等照明;营造一种特色旅游文化与休闲购物的和谐氛围。

  7)各楼层装修设计及商铺间隔建议

  室内装修设计以简约设计为主,强调空间和材料的搭配,体现开阔、明亮、艺术氛围浓厚特色,体现各楼层功能,经营特色,并充分将室外景观自然过渡到室内增强整体。

  所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP的设置均由商场统一制定,力求完整统一形象。

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来自:中国房地产策划联盟
关键词:商业地产项目 商业建筑设计 店面设计 品牌店 北京王府井大街
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