经历过惨淡的2014年，业界同仁都有共识：国内购物中心发展至今，已经出现了显著的过剩。同质化的产品供应、前篇一律的业态规划，乏善可陈的空间布局，填满了工业化量产的标签。于是有人说，购物中心已经是红海，必须远离！可情况果真如此么？
对于商业地产，我们不能看到眼前是一片红海，就不敢下水。往往这时候吓退的是没有决心和能力下海游泳的人。其实只要仔细观察，会不难发现，往往在一片红海中总是点缀着部分的蓝色港湾。我们只要动用专业智慧精巧的驶入港湾，即可享受阳光、美酒和沙滩的喜悦。
商业竞争的打法一般有两种：第一是差异化，第二是市场领先。
市场领先策略的核心就是快。如果市场领先能与差异化放在一起，那将是更有的策略。对于商业地产来说，即使是同类的产品，只要在区位、业态和商业模式稍有调整，仍然是有市场突围的空间。局部的微创新的效果往往超过高风险的颠覆式创新。
中国房地产行业流行的一个潜规则是：最高等级产品往往最早出现于一线城市，那里的竞争最激烈，对创新的要求最高。而对于多数二线城市来说，最优的竞争策略就是选择最合适的市场窗口，将一线城市的创新硕果因地制宜地引入到本地城市去。
对于一个像房地产这样高度区域化的行业，做到这点基本就OK了。下面需要做的事情就是找对人做执行，同时享受美酒、阳光和沙滩。
下面给各位介绍一个新近开业的购物中心的样本案例，案例的主角是正荣集团（专题阅读）。
正荣和兄弟公司融信在2014年底打造的新的世欧广场，开业首日客流54.8万人，一举打破了国内购物中心的开业客流记录，可谓人气爆棚。下面问题来了，他们是怎么做到的？
笔者给各位梳理如下：
一、定位准确，抢占市场空白点
项目所在地王庄地区历史上曾是清朝藩王寓所之地，也因此得名，向来被视作福州大富大贵风水宝地，位于福州市中心晋安、鼓楼、台江三区交汇之地，周边1公里内大量中高端成熟社区。王庄旧改项目虽然成本高，但确实难得的优质商业地块，也是有利于大型商业的落地，存在巨大商业潜力。
定位于王庄板块世欧广场（专题阅读）（项目招商信息）的开业运营，下一步有望超越传统老牌商圈东街口，媲美万宝商圈、万达商圈，为福州带来数万就业岗位及税收，促进福州经济发展。
对福州乃至海西，世欧王庄重塑该片区的繁华，带来商业结构的升级，辐射范围可达福州300万人口。
二、产品逐步升级进化，达到新一代购物中心水准
罗马不是一天建成的。打造一个高品质的符合市场潮流的购物中心，需要多年的积累。黑马正荣在商业版图的逐步跃进也可见一斑。
1993年起，正荣集团首次进军商业地产。1993年，赣西第一街作为正荣集团在商业地产的处女作；2006年，正荣集团第二代商业产品——正荣•时代广场的成功开发，启动了正荣集团国际化城市商业综合体项目开发，到2013年，代表正荣集团奢尚商业领域最显著成绩的莆田正荣•财富中心、南平正荣•财富中心、福州正荣•财富中心、长沙正荣•财富中心，上海正荣•财富中心以及海西最大的高端城市商业综合体——世欧王庄等六座幸福商业综合体逐步定鼎全国主要城市，开启了正荣集团幸福商业全国版图的序幕。
从1998年至2014年，正荣商业布局国内一线至四线城市，形成了横跨上海、西安、福州、莆田、长沙等四省八市的商业地产版图，运营大型商业项目共13个，建筑面积高达160万平方米。
目前，正荣商业已完成了社区级商业至区域级到城市级商业，街区商业、主题式商业、高档商务中心到大型城市综合体的全方位商业开发体系，产品也由1.0升级到了5.0。
三、商业建筑空间微创新：温暖的立面+宜人的室内空间+精彩的秀场
1、双Mall结构，一个定位高端，一个定位大众
世欧广场商业面积达30万㎡，由南北两区构成中央双MALL格局，北区主打潮流时尚休闲，南区主打国际精品，并通过福州唯一的双层空中观景长廊跨街互联。
2、从建筑立面上看，整个商业建筑组团采用了红色、黄色和玻璃里面为主要构成的暖色调组团，营造出了温馨、繁华的商业氛围。立面简洁干净，大气，品牌广告位设计合理、简洁时尚。
3、室内空间简洁、流畅明快，尺度刚好
4、打造数字魔幻空间
世欧广场南区与北区的地下通道花费巨资打造60米地下数字魔幻空间，不仅高度还原丛林、海底、极地、宇宙等主题环境，与世欧广场内其他11处创艺美陈，吸引了大量市民驻足体验留影。
5、溜冰场秀拉动人气
这个业态是典型的万象城模式的业态。通过运动主题拉动购物中心人气，在中国很多商业项目上屡试不爽。世欧广场也同样采用此手法，凸显了购物中心浪漫、新潮、年轻的主题。
6、户外3D灯光秀，跨年应景，打造都市潮人的心灵地标
四、经营模式创新：从商业空间开发商转型为商业平台供应商
相比微创新的实体商业空间，正荣打造的世欧广场在业态和经营模式的理念方面确实着实领先了市场一步，一下子跃居了国内第一梯队的水平。
首先，正荣对购物中心的核心价值做了定义（这种定义在营销战略层面上具备战略价值）——那就是幸福商业。幸福本身就是个内在涵义极广的抽象名词，它很本质，很家庭，关系到每个人。这意味着幸福商业就是关心每个消费者内心深处的需求的产品。与其说它是商业空间，不如说是它更像占据消费者内心深处情感的栖息地。
如何在一个购物中心内营造这种幸福的本质？如果说万科的幸福食堂是房地产业界第一个提出幸福理念的话，那么正荣推出的幸福商业版图，则将万科的理念往消费者生活中前进了一大步。
简而言之，用正荣的策略来看，他们发布了一个“一局两计划”的策略。“一局”是指幸福制造局，“两计划”是幸福之光计划和幸福深蓝计划。
“一局两计划”蕴含转型之意：指正荣商业逐步由“以商业空间打造为主体”的开发模式向“幸福商业平台提供商”战略转型。
设定“幸福之光”和“幸福深蓝”两个计划，建立实施计划的“幸福制造局”，正是重要路径。
“幸福之光”将紧密围绕上述健康、人文教育、艺术活动三大核心体现，建设自主业态品牌开发体系，包括“幸福盾”——线上健康检测平台，根据检测数据及时向业主反馈健康保健方案；“幸福正品”——正荣自主开发的社区电商线下体验店，对接“幸福及时雨”电商平台以“正荣农场”有机蔬菜为主，兼带业主日常生活用品。
“幸福深蓝”计划深度嫁接互联网，开创自主电商平台及互联网产品。正荣2000万方开发体量内的百万业主作为计划实施的用户保障，4000多家商业品牌作为资源保障，与大型互联网企业合作开发作为渠道保障，正荣将建设自己的幸福云端，结合“幸福正品”线下体验店，打造“幸福及时雨”电商平台。
此外还包括正荣亲子乐园、正荣书苑、正荣人文讲堂、正荣创意中心、正荣艺术展馆、正荣剧场、正荣艺术学院等自主品牌逐步植入正荣商业项目内。
应该说，“幸福商业5.0版”，是一个区别于市场上大多数商业产品的“幸福消费体验平台”。
通过对不同年龄层消费模式、生活方式、品味文化的分析，逐步细分市场，增强对消费体验和精神满足的重视，分为“健康”、“人文教育”、“艺术活动”三个方面体现。
截至目前，正荣已将艺术活动有机地结合到了正荣商业体系中的世欧广场，打造以艺术为主题的慢生活街区；在正荣•景恒彩虹谷项目中以妇幼为主题打造健康业态；在莆田正荣财富中心项目上，结合当地人文历史积淀，打造福建第一步行街。
未来，围绕三个核心开发的自主品牌将全面覆盖正荣商业项目，凸显业态差异化，增强消费者幸福感受。
五、关注社区商业蓝海：掘金小区“最后一公里”
值得关注的是社区商业，万亿级蓝海市场，已被纳入正荣视野。
面对电商的冲击，实体商业的奶酪越做越小，想要在实体商业中在分一杯羹，依靠跑马圈地的粗放型发展，不合时宜。正荣锁定创新社区商业开发这一万亿级蓝海市场。
未来正荣坚持“幸福商业平台提供商”的发展理念，打造以自主业态品牌开发与自主电商平台开发为主的社区生活系统平台。
他们的核心策略是：第一步，植根于正荣已有的住宅项目，以大量的住宅业主资源，反哺经营；第二步，要形成一个前瞻性、专利性的社区生活系统平台，最终打造成可以金融证券化的产品。
或许，31日开业的世欧王庄，只是正荣商业版图的一个开始。
