本文从商业经营、物业管理（专题阅读）、租户管理3大方面详细阐述香港购物中心（专题阅读）运营管理的成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。
五、运营管理策略
1、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用
1）香港购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立的，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。
2）发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益；
3）商业经营公司拥有经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能；
4）物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作
5）这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。
如：一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20 个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。
2、运营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象
1）香港购物中心基本上都被地产商作为一项长期增值物业拥有，很少有购物中心的商铺 出售，故产权很统一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。
2）基于产权的统一，作为发展商的“经营之手 ”—— 商场物业经营管理公司就拥 有以购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经营管理方对商户要求几近苛刻。
3）香港的购物中心 几乎每一个都是大业主小商户，但购物中心的经营业绩和管理 水平都很好。
3、购物中心的租户每年保持5%-10%的淘汰率
1）为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每年保持5%-10%的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力 。
2）香港购物中心经营管理策略中，也充分引入了竞争机制和淘汰机制。
3）香港购物中心在与承租方签订合约时，即在与租户的续约与解约的权力方面，保持了灵活的空间 。
4）购物中心与承租户的租约大都以2-3年为主，押金在2-3月租金之间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可以继续经营。
5）如果购物中心的租金收取是采取与承租商户利润分成的模式，则提成最低的一部份商户会在一定的时间段内定期淘汰。
4、修期近乎完美的现场管理，不给购物氛围 制造一丝丝的不和谐
香港购物中心对装修现场管理是十分严格的。
1）香港购物中心对装修现场的围板提出了设计的要求，很多商铺的装修围板都设计得极为
精美、高档，很有创意，就像一幅户外广告，而且安装的工艺也很高，一点也不马虎。
2）香港购物中心对装修管理的总的要求是——让人感觉不到这里正在装修。香港购物中心这种在细节上的高要求，显示了较高的经营管理水平 。
原资料名称：香港购物中心从开发到经营五大策略（21页）
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