“商业地产策划（专题阅读）到底是虾米？”外行会问到这句话。策划人经常无奈的回答“策划就是策略和计划”或是“策划就是打杂”或诸如“策划就是把客户骗来”等……地产行业发展至现今，地产策划这个岗位也是有专业细分的，笼统归为一类并不科学。虽说策划做到一定高度会万事大统，但不同类型的策划一定有所偏重。
有人说策划专业，我认为策划是最不专业的专业。地产策划是衔接多个专业的纽带，一个策划，最好能够懂市场、懂客户、懂产品、懂销售、懂广告、懂城市规划、懂经济形势、懂政治环境……他懂这么多，能专业的了吗？因此，我认为策划的专业，在于其衔接能力。
那么商业地产策划如何分类？是根据地产流程从前到后的过程中，工作衔接的位置不同的差异而导致的分类。地产策划分为四类：
一、市场研究类
二、前期定位（专题阅读）类
三、营销企划类
四、广告推广类
市场研究类
楷模人物：杨红旭
理论高度：★★★★★
落地能力：★☆☆☆☆
衔接专业：城市发展、政治环境、经济运营、地产市场（项目运营最前段）
角色特征：要么是大师、要么没出息
杨大师是中央电视台特约财经评论员，南方都市报评选的2012年度房价预测最靠谱专家……（简介里面名头太多了，在这里不多罗列）杨大师从专业跳出专业，其影响力从行业上升社会层面。地产市场研究工作需要与很多跨行经济类研究工作接轨，同时，对市场大势的判断是全社会共同关注的话题，因此，市场策划这个专业工种的基础奠定了杨红旭的成就。你回家后你妈一定不会跟你讨论今天的策划案，但可能会问明年房价是涨还是落。
学习市场研究类策划就像是修炼乾坤大挪移，成了就是教主，但没有几个能练成的。我们在招聘过程中这个职务是最难招的，工作费心费脑、枯燥乏味、没成就感、工资低、奖金少，做好了领导不夸，数据弄错了被一顿臭骂……我肯定这条路的终点必有真经，但没有几位英雄能扛得住沿途的妖魔鬼怪。
前期定位类
楷模人物：陈倍麟
理论高度：★★★★☆
落地能力：★★★☆☆
衔接点：城市环境、区域地产市场、建筑设计、营销目标（运营前段）
角色特征：工匠精神至上，定位决定成败
定位错误的项目救不活，试想一下如果有一个公司准备去沙漠地区售卖船只，一定是脑袋被枪打过了，其核心问题是需求错位。国内的地产行业现今发展已经很成熟了，高速发展的时代已经过去，前期定位相对前几年更加明朗，专业价值似乎有所降低。尤其是住宅产品的定位，大多数从业者都能够给出相对靠谱的判断，商业、养老、旅游及其他产业类地产在定位课题上仍然存在着较高的难度系数。陈老师是商业定位、运营的大师，也是前期定位类策划人的鼻祖。
我听过陈老师的课，记得那天陈老师穿着一件碎花衬衣，像是刚从市场买了粢饭和烤麸回家的阿姨，但陈老师眼光如炬、甚是犀利。开讲3分钟，我便明白了什么叫祖宗……陈老师简直就是地产行业里的观世音，我在她老人家面前就是喝了半壶尿水的野猴子。陈老师对所有理论的总结都很简单，但对每一条总结支撑都有详实、多维度和准确的数据，加上老师14年的商业运营实战经验，让我们饱餐了一席知识的饕鬄盛宴。
前期定位是判断题和选择题，答案很简单，过程很复杂，而这个复杂过程的论证便是前期定位策划的核心工作。陈老师至今坚持用自己的双腿丈量和判断项目，工匠精神便是对细节坚持，而每一个细节都决定着定位判断和选择。定位决定成败，细节决定成败。
营销企划类
楷模人物：臧建军
理论高度：★★☆☆☆
落地能力：★★★★★
衔接点：消费市场、资金运营、工程执行（营销期）
角色特征：不择手段，召集客户
不以销售为目的的策划就是耍流氓！这句话在营销企划类策划中体现的最为明确。很多朋友在一些中小型地产公司或销售代理公司混过，小公司的策划工作很驳杂，本文提到的这四类策划都有可能涉及。但在大型企业中，营销企划类工作是独立和纯粹的，其核心工作便是客户召集。客户无法到达销售现场，基本不可能产生成交，如今的地产电商也没有全程线上交易的先例。
地产逝去了黄金十年，在售楼部坐等客户的时代过去了。在这个变化方能生存的时代中，臧总是倡导行销的先行者。臧老板是销售出身，但他自认为自己是一名策划——企业策划。我认为老板过谦了，他策划的不只是企业，更是行业与专业。地产营销的核心工作是客户召集与客户转化，“客户转化”的方式方法近年来变数不大；“客户召集”的难度却加大了，形式从拓客、渠道到电商、分销……其实本质在于房子没有以前好卖了。在此大潮之下，臧老板开创励拓行销，引领了地产的营销模式。但当前的开发商能否接受这种合作模式，是励拓遇见的最大困难（项目出现营销问题，会考虑找代理公司解决，不会首选行销公司），因此，励拓的发展尚需考虑和代理销售行业（包括代理公司、电商公司）之间的平行关系。愿励拓一路走稳、走好。
广告推广类
楷模人物：黄章林
理论高度：★★★☆☆
落地能力：★★★☆☆
衔接点：营销执行、客户属性、文化背景（营销期）
角色特征：从浓妆到裸奔
黄章林老师刚刚发表一篇《老孔，你说广告会死吗？》，没想到黄老师也曾做过广告人……圈里的很多朋友被本文感动，纷纷转发。老地产人都有为广告策略、甚至一篇报广深夜奋战、开会不休、脑波碰撞的激情岁月。想想那个年代的经典广告，现今都无法超越，地产广告的盛放伴随着地产黄金十年的结束一去不返。
我想这是个正常的过程，唐诗、宋词、流行歌曲都有其黄金时期。广告属于精神层面，是地产的文化附加值，文化往往在上升、动荡的社会的发展时期才会兴盛。现今几乎连老百姓都把地产看透了，广告这件衣服自然显得多此一举了。
《跑男》火了，2015年的主题是“奔跑”，让广告也一起奔跑吧，虽然是裸奔……
