四、2018年类REITs产品发行回顾
1、中联东吴-新建元邻里中心
■ 发行时间：2018-02-09
■ 标的资产：位于苏州工业园区的10处邻里中心
■ 产品规模：产品发行总规模20.05亿元。其中，优先级14.50亿元，次级6.00亿元。
■ 项目亮点：本产品系国内首单社区商业物业REITs。
■ 交易结构：
2、中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期
■ 发行时间：2018-03-13
■ 标的资产：位于九个经济较发达城市的10处租赁住房
■ 产品规模：产品发行总规模17.17亿元。其中，优先级15.45亿元，次级1.72亿元。
■ 项目亮点：本产品系是国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。
■ 交易结构：
3、皖新光大阅嘉一期
■ 发行时间：2018-03-30
■ 标的资产：位于安徽省内经济较发达地区的24家书店资产
■ 产品规模：产品发行总规模5.55亿元。其中，18皖新1A 3.55亿元，18皖新1B 2.00亿元。
■ 项目亮点：本产品系国内首单底层资产可赎回REITs。
■ 交易结构：
4、中联前海开源-碧桂园租赁住房第一期
■ 发行时间：2018-04-27
■ 标的资产：北京、上海和厦门的五个租赁住房物业
■ 产品规模：产品发行总规模17.17亿元。其中，优先级15.45亿元，次级1.72亿元。
■ 项目亮点：本产品系国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品。
■ 交易结构：
5、华泰佳越-苏宁云新一期
■ 发行时间：2018-06-08
■ 标的资产：分布在14个城市核心地段的苏宁门店物业
■ 产品规模：产品发行总规模34.92亿元。其中，18苏宁1A 18.53亿元，18苏宁1B 16.29亿元，18苏宁1C 0.10亿元。
■ 项目亮点：该计划为国内首单承续发行类REITs。
6、高和晨曦-中信证券-领昱1号
■ 发行时间：2018-06-21
■ 标的资产：上海浦江国际博乐诗公寓及柚米国际社区
■ 产品规模：产品发行总规模2.50亿元。其中，18领昱1A 0.90亿元，18领昱1B 0.60亿元，18领昱1次1.00亿元。
■ 项目亮点：该产品系国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs。
■ 交易结构：
7、中联前海开源-越秀租赁住房一号第一期
■ 发行时间：2018-08-10
■ 标的资产：位于广州的多处租赁住房
■ 产品规模：产品发行总规模4.97亿元。其中，优先A级4.47亿元，优先B级0.50亿元，次级5.10亿元。
■ 项目亮点：该产品系越秀租赁住房类REITs首期成功发行。
■ 交易结构：
8、中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号
■ 发行时间：2018-09-07
■ 标的资产：北京核心区域的泰禾集团慕盛长租公寓
■ 产品规模：产品发行总规模8.11亿元。其中，优先A级1.70亿元，优先B级4.80亿元，次级1.60亿元。
9、中信证券-阳光城长租公寓1号
■ 发行时间：2018-09-19
■ 标的资产：位于上海市浦东新区馨乐庭服务公寓居住型房地产
■ 产品规模：产品发行总规模12.10亿元。其中，优先A级4.00亿元，优先B级3.00亿元，次级5.10亿元。
■ 项目亮点：该产品是系A股上市民营房企首单储架式长租类REITs。
■ 交易结构：
10、深创投安居集团人才租赁住房第一期
■ 发行时间：2018-11-01
■ 标的资产：位于深圳的公共租赁型住房
■ 产品规模：产品发行总规模31.00亿元。其中，优先A级9.30亿元，优先B级15.50亿元，次级6.20亿元。
■ 项目亮点：该产品是全国首单公共人才租赁住房类REITs。
■ 交易结构：
11、深创投中金-苏宁云创
■ 发行时间：2018-11-21
■ 标的资产：11处苏宁门店物业
■ 产品规模：产品发行总规模49.20亿元。其中，优先A级28.72亿元，优先B级20.38亿元，次级0.10亿元。
■ 项目亮点：该产品是2018年发行规模最大的类REITs产品。
12、华泰佳越-顺丰产业园一期
■ 发行时间：2018-12-11
■ 标的资产：顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园
■ 产品规模：产品发行总规模18.46亿元。其中，优先级11.20亿元，次级7.26亿元。
■ 项目亮点：该产品系国内首单类永续物流地产储架类REITs。
■ 交易结构：
13、中联前海开源-远洋集团一号
■ 发行时间：2018-12-13
■ 标的资产：位于北京、天津的三处购物中心
■ 产品规模：产品发行总规模32.03亿元。其中，优先A1级16.015亿元，优先A2级12.812亿元，次级3.203亿元。
五、结语
在周期波动、新金融崛起和股本委外渐次成长的背景下，商业物业的资产大迁徙正悄然发生，对开发商的投融管退的整合运营能力形成巨大挑战。
类REITs产品接连推陈出新，既为中国商业地产行业解决存量大、融资难、成本高等问题提供了可行渠道，也通过REITs知识理念的普及以及市场发展的推动为REITs的落地奠定了坚实的基础。
越是严酷的市场，越需要探索的坚持。只要敢于探索和实践，创新行业管理模式，坚持融入到中国整体产业升级转型的浪潮中，持续推动商业地产的发展，未来将是更美好的明天。
*参考资料：不动产投资（专题阅读）基金（REITs）研究中心,《2018年中国REITs研究报告》
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