有人的地方就有江湖，同样，有项目的地方就有不同的看法与不断的议论。
商业地产人行走江湖，免不了会在一起坐而论道，共论短长。而在这样的时刻，对具体项目的评价则容易成为话题的起始，但有时也不免尴尬：
首先，最严重的莫过于“两级分化”。
当你用自己的角度定某个项目好或者不好时，如果发现对方用惊愕的眼神看着你，稍有情商的人都会意识到现在应该换种表达方式了。
这种情况常见于发展极不均衡、个性特征明显的项目。
其次，是“无限杠精”模式。
你和他说体验，他和你说收益；你和他说坪效，他和你说内容…等等诸如此类，不断转移讨论角度，其实对于思考毫无益处。这个时候大家无非是站在各自的立场鸡同鸭讲，几乎是无效沟通。
当然还有一种是“商业互吹”。
在这种场景下，我们不说坏只说好，讨论的现场充斥着舒适、友爱和正能量的空气。此时身处戏里戏外并不重要，重要的是建设了感情，促进了团结。这种情况常见于讨论双方有潜在的相互利害关系。
总而言之，交流机会有限，尤其是对于繁忙的商业地产人而言，讨论常常也是宝贵的学习和弥补盲区机会。而这些场景却往往都只能让讨论流于表面，浪费时间。
真正有价值的讨论，浅则让我们了解更多的经典案例及其方法论，深则为我们带来对商业逻辑思考能力的提升，拥有更好的思考深度和格局意识。
例如，对一个项目“好不好”的理解。
在交流中，我们习惯用这种方式来定义和表态，常常也会因为理解的差异为话题埋雷，所以需要更进一步的解构“好不好”，这样的判断才有价值。
有一种好，是显性的“好”，常见于行业的入门者。简而言之，就是看得见摸得着的好。
例如“好看”：项目的商业界面、外立面的打造、作为门脸的旗舰店招商情况、明快的灯光和导视系统、店招陈列与卫生间、主题化街区等等。
这种“好”最容易被感知但也最为基础和表面，因为在实际项目策划过程中，转换到这一步时往往已经是最后一步：即确定了总体收益、产品定位、目标客群和商业策略之后的场景呈现，才最终确定了这些肉眼所得的场景。
所见即所得，看到的细节和内容会成为重要的案例与素材，但表面的好也容易让我们失焦，模糊对核心逻辑的判断力。
第二种好是根据五感所得，经过思考后的“好”。这种判断的前提，是需要类似案例的比照和逻辑反推才能得出结论。
例如，同样是商业街区，为什么成都远洋太古里（专题阅读）更有层次感而有的街区则一眼看尽，缺少探索欲望？
核心在于，成都远洋太古里其实是从人的视觉体验出发，按照所见的先后次序对街区与建筑尺度进行具体的对标分析，得出指标和设计策略，最后呈现出交互错落的视觉状态，处处是景，达到被包裹在其中的效果。
同理，整个太古里场景人群氛围的“好“，也不仅仅是“人多”这个概念。
氛围可以表达为“年轻”、“潮”，让人有更多的购买欲望，同时也对拥有较强消费能力和前沿消费意识的青年人群形成吸引。
何以形成？整体的打造审美取向，凸显材料的质感，”暗色系“的配色，不直接露出的刺眼灯光，可以让年轻人在任何的角度自拍都不违和。
由表入里，以终为始的思考方式，有机会触碰到项目的核心竞争力，但这种方式依然依赖于主观分析的过程，容易产生偏差和主观导向。
第三种好则是隐性的“好”，即商业逻辑本身成立，可以持续的健康运转，同时也能带来良好的投资回报率，产生包括现金流在内的、品牌、区域的综合收益。
这种“好”往往最难以感知，因为人本身就缺乏对于理论、数据的直接感知力。我们可以很明显的感受到人流涌动的“商气”，但实际的商业模式也许与这样的场景强相关，或是完全没关系，两种情况都有可能发生，因为从“人多”到“挣钱”，中间还隔着客单价、提袋率、消费频次、购买渠道等一整套的闭环逻辑。
因此要探索到这样的“好”是最难的——你需要一手的运营数据、指标，需要全面的客群、市场、品牌和商户调研成果，更需要项目开发前后的时空策略来作为支持，才有可能全面客观的，了解到核心逻辑所在。
这样做的成本固然很高，但往往能带来同等价值的收获，毕竟商业地产项目的任何决策，都有可能影响着资本投资逻辑和最终效果。
说了这么多的“好”的层次，那么通过这种思考逻辑，是否能让这种“好不好“的决断掷地有声、一锤定音？
并不尽然。
首先，商业项目真正“好与不好”的最终判断，来自于市场。
相对于所有的甲方、乙方、设计单位、商业策划、乃至于整个项目的管理层，所有人，都无法最终定义一个项目的好坏。只有市场的回馈才是对一个项目的最终评判。
其次，“小孩子才说好坏，成年人只看利弊”。
“好与不好”本身，就是一种二元对立的思维模式，这种思维模式虽然可以快速贴标签，利于记忆，但是容易让我们失去更细节、更有层次的思考机会。
在实际操作中，面对的判断并不是单纯的好与不好这么简单，而是对不同价值的取舍，对主次矛盾的区分，来决定最终的资源配置，才有最后呈现的一切产品。
如果摈弃“好不好”的维度，那什么是判断一个商业项目最好的标准？
对于业主而言，自然是投资回报。对于消费者，自然是消费需求的满足。但这些并不是一个项目最终价值的表现。
那么，商业地产的原点是什么？是“城市”中的“市”。
有城墙与市集才有城市形成，才有人群的居住、聚集、产业的兴起、经济的繁荣。商业地产是城市的基本要素，而商业项目是区域发展的发展重心，城市状况的集中表达。
因此我们有理由相信，对于整个区域而言有强大的价值提升能力和封面效应的商业项目，可以成为这个区域的一颗种子与一张名片的项目，才可以称之为拥有真正“好”，真正的价值。
特别说明：本文转载自商业地产志（ID：MGMALL2015）（作者 / CRR商业地产志）。此次转载仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有。如需转载，请联系原作者。
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