第一问 哪里适合开店？——4步完成商业选址调查报告
第一步 家庭人口及收入水平
家庭状况因素
2、不同类型家庭的消费倾向
第二步 人口密度普查
1、人口密度对商业选址的影响
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
人口密度的商业影响
2、人口密度普查方式
例：某地区白天人口计算方式
某地区白天人口=户籍-幼儿人口数+地区内（上班上学）人口数-外地(上班上学)人口数
注：部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
得出人口密度，进行特征分析和经营调整：
第三步 客流量统计
一般在评估地理条件时，应测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车人数的调查重点
2、人口集聚区为选址重点
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是选址的重点。
4类人口集聚区域
第四步 消费者购买力分析
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。
例子：北京西郊某商厦
北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。根据汇总分析，可说明该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
第二问 适合开怎样的店？——商业选址调查方式
商圈三层次
1、有效商圈范围的调查
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用雷利法则”，即“零售引力法则(定律)。
雷利法则计算步骤
注：雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区来说，人口密度高，购物主要以步行为主，更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。
【实例演示】
计算城市内各商业区域之间对中间地带商业人群的吸引力。
某企业意在某市选择一个商业区附近投资开设一个大型SHOPPINGMALL，该市有两个中心商业区。通过雷利法则判断哪个商业区市场潜力大，企业应该选择在哪个商业区设店。
已知条件：
A商业区有8万人口，B商业区有4万人口，A、B区域之间有一大型住宅C区，人口有10万，C区距离A区有2公里路程，距离B区有1公里路程
第一步：计算A、B两区吸引力比值M
【8万人口/4万人口】×【(2/1)2】=8
第二步：计算A地吸引率
（8/1+8）×100%=88%
第三步：计算B地吸引率
1-88%=12%
通过计算可得结论：
B地对C地的吸引力为12%，假设C城有10万人口要选择前往SHOPPINGMALL购物，由于人口多的商业区，商业吸引力也大，则有10×88%=8.8万人会前往A区购物。只有1.2万人前往B区。
从吸引C区的顾客的可能性看，企业将SHOPPINGMALL设在A区比较合适。
不同业态的商圈范围（以超市业态为例）
2、商圈的顾客群调查
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。
流动人口测定方法
住户测定方法
3、商圈内的竞争店调查
零售饱和指数计算公式：
IRS=需求/卖场面积=(H·RE)/RF
公式中：
IRS：某商圈内某类商品的零售饱和指数；
H：商圈内的家庭数量；
RE：商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额；
RF：某类商品的现有营业面积。
4、开业后营业额估算
5、合适的卖场面积确定
对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。
6、投资收益调查
开店投资预估
经营费用预估
第三问 开店是否具有竞争优势？——商业选址评估方式
1、比较法
将本店/本项目的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于本店/本项目的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。这样，企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善，提高企业在市场上的竞争地位。
2、市场占有率法
估算店铺的损益平衡点销售额，若其要求的商圈必要市场占有率比较低，则风险不高；反之，要求的市场占有率越高，风险越高。
因此一般来说，店铺的必要市场占有率越低越好。
必要市场占有率=损益平衡点销售额／市场规模
市场规模：商圈内户数*每户支出
假设预选地的商圈规模为100万，只要销售额达30万即可达损益平衡点，即30％的商圈占有率，风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点，而70％的商圈占有率是非常高难度的指标，万一有任何失误，极易蒙受损失。因而，在该地开店的风险就过高。
