存量时代，商业项目改造中应注意哪些问题？

　　按照过往商业地产的发展速度推算，未来5年左右，二线城市将迎来存量改造高峰，而三线城市也将在十年内迎来存量改造高峰。面对存量市场，“改造”是一个绕不过去的问题。如果我们的商业终将改造，那应该注意哪些问题？本文，飙马商业地产为你分析存量时代商业改造中应注意的五大问题。

　　一、商业地产进入存量时代

　　随着城镇化不断提高，城市消费需求增加，商贸经济更加繁荣，商业地产需求增加。商业地产在城市经济中的新引擎作用逐渐凸显，迎来了良好的发展机遇。目前我国城镇化已达到较高水平，城市商圈已基本成型固定，商业地产进入存量时代，商业资产的保值与增值成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。因此，城市更新已为常态，存量改造逐渐成为企业发展焕新与持续运营的新路径。

　　据悉，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造，各地商办和消费升级的需求也非常旺盛。但购物中心存量升级并不是单纯的建筑面翻新，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，真正让旧商业浴火重生。

　　商业地产的商业价值主要来源于后期运营。我国的商业地产发展前景广阔，通过商业运营，进行资源优化整合，可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。因此，投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。存量市场的新周期下，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着运营和资本的竞争日趋激烈，挖掘存量市场，提高资产管理的“自我造血能力”，成为市场竞争的关键。存量物业资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注的大市场，也吸引了房企和持有型基金更多的投入。

　　二、存量时代，商业改造中应注意的问题

　　1、再定位：大数据算法提供精确依据

　　改造的目标一定是为了获得更好的经营效果，而改造的原因一定是业态、品牌、场景等方面不再匹配消费者的需求。而改造项目相较于新增项目最大的优势在于，随着多年的经营，已有相对成熟的消费环境。因此，基于消费者的大数据算法较传统方法更能获得精确的数据。目前包括龙湖、华润、三井不动产、印力等多家企业已在开业的购物中心中引入了大数据监测，用以为品牌调整、业态调整、经营活动调整等提供依据。

　　2、建筑改造：适应最新趋势的场景

　　建筑是商业项目的骨架，决定了能长出多大体格的肌肉。商业项目的改造往往都离不开建筑的改造，除了我们第一印象的外立面和内装改造以外，建筑的改造更应该是符合新趋势的需要，如业态、场景等。朝阳大悦城的改造是一个非常经典的案例。从一开始适应永旺百货的建筑格局，改造为适应室内场景的建筑格局。在业态上为了适应由零售转餐饮的变化，加宽了通道宽度，并在通道上设置外摆区；在场景上为了适应消费者对单一场景到体验场景的变化，打造出室内场景室外化的空间。

　　3、品牌更迭：选择最适合的品牌

　　品牌的调整不能一味的求新、求多。对于原场品牌，对比新定位，加以分析，适合者可进行保留，通过位置替换、店面升级等方式，使之和新的定位进行匹配。当然，一定要有新的品牌进入。商业是永远走在时尚前端的产业，一定要选时下最流行、最有话题性的品牌，一如几年前的快时尚，现在轻奢，未来的文创品牌。

　　4、时间把控：效率第一

　　改造项目切忌不能周期过长，目前新开发项目动则3-5年的开发周期，对于改造型项目来讲太过漫长。不管是闭店改造还是边经营边改造，过长的周期都会使消费者丧失消费习惯和忠诚度，进而流失本已培养起来的忠实客群。

　　因此，改造项目一定要招商先行，在确定改造计划后，先启动招商工作。比较理想的状态是建筑改造和商家进场装修能够同步，这样能极大缩短改造的时间。通常半年之内完成改造是比较理想的时间周期。

　　5、收益测算：成本把控必不可少

　　改造的本质是要获得更好的经营效果，从而产生更高的经营价值，因此改造前的算账必不可少。付出的代价必然要通过后面的经营进行回收，改造所得到的租金增幅必然要有明显的提升。因此销售型项目通常不具备改造意义，而持有型项目的改造空间更大。

　　相对于拆旧盖新，老旧项目的改造，是一个城市集约化发展的体现。我们通过这样的一个手段，延续了城市发展的历史，同时也节约了社会资源，并发挥出最大的价值。改造对于商业项目来讲，就如同我们对收藏品的定期保养，既要保持历史的沉淀，又要去除岁月的痕迹。

　　整理编辑｜飙马商业地产