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香港大型购物中心建筑布局与商业规划的极致细节

核心提示: 香港购物中心没有一般意义上的郊区型购物中心,所有购物中心均为都市型购物中心。都市型购物中心以垂直型为主,建筑布局和商业规划向空间发展的特点比较明显。

  一、城市中心的购物中心最多达18层,商业向空中发展,将商业价值利用到极致

  香港购物中心(专题阅读)没有一般意义上的郊区型购物中心,所有购物中心均为都市型购物中心。都市型购物中心以垂直型为主,建筑布局和商业规划向空间发展的特点比较明显。

  香港购物中心绝大多数在3层以上,5-9层的很普遍,其中最高达到18层。

  二、设计复合型人流推动结构,地铁入口直接与较高楼层相连,提高各楼层租金收益水平

  香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说,太古广场拥有三个层面的人流推进系统,同时对多个楼层直接导入客流,地铁口直接与较高楼层相连,使各楼层感觉像都在地面,从而提高了各楼层租金收益水平。

  三、主力商家重复度高,但购物中心善于利用自身特色形成优势

  在同一座城市、同一条街道,两个相邻的购物中心其经营品牌基本相同,在这种情况下,购物中心就很难在经营的商品品种上,形成自身独特的竞争优势。

  购物中心“千店一面”的现象在香港非常普遍,由于香港购物中心密度高,因些香港购物中心主力商家重复度有可能是全世界最高的,而“千店一面”现象也可能是全世界最突出的。

  那么,香港购物中心如何在这种高重复度的主力商家圈中,创造自身独特的经营之道呢?其经验就在于利用自身特色形成优势。如沙田新城市广场的史诺比开心乐园,虽然经营商品与别的购物中心基本相同,但由于新城市广场具有了独特的史诺比符号就具有不同的购物乐趣。此外,还有海洋特色的青衣城等,香港购物中心在“千店一面”的经营环境下,依靠自身的特色去形成个性区隔。

  四、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大,平均占总承租面积的25%以上

  在香港购物中心的规划当中,餐饮的功能规划得很全面,总营业面积占到一个相当大的比例。

  统计数据表明,在香港现存的购物中心当中,餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25%以上。其中社区型购物中心所占比例最高,餐饮平均占到总承租面的28%。区域型购物中心略低,平均占到总承租面积的22%。

  现今,随着商业项目的不断涌现,餐饮在购物中心中所占的面积比例越来越大。

  五、不要把餐饮放在一个地方,而是要多点多层的休闲餐饮

  香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法,多点多层,让购物中心的餐饮功能无处不在,这样也实现了餐饮功能的休闲化。

  购物中心规划设计(专题阅读)除了在某一个固定的区域设置美食广场,同时在多个楼层设置风味餐厅,在每一层都设有饮食、休闲的场所,对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的,从功能分区上来说,这也是一种更细致、更人性化的安排。

  时代广场

  10-12楼为食通天,全部为大型酒楼,其他楼层也有十分丰富的休闲餐饮功能,即便是在负一层,也有餐饮。

  六、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”

  人流布局方式:主动线、副动线、店内动线相结合。

  主动线:主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性,以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域,类似人的主动脉。

  副动线:通过与主动线的连接,使客流在商场平均流动,把顾客尽可能送到每个商铺前面,维持各商铺客流的平衡。

  店内动线:展示点,通过展示点把最希望推销的商品展示出来,从而将顾客引导到陈列区或交易区,完成客流的定向引导功能。

  阴阳街:在某些街道只有一边有商家在经营,另一边则无任何商业气氛。

  商业经营的实践表明:在购物中心内,“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。

原资料名称:大型购物中心业态定位与规划及经营方式研究(68页)
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关键词:香港购物中心 建筑布局 商业规划 租金收益
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