无论是2002年开业的上海正大广场，还是2006年进入我们视野的西单国际中心，超高层购物中心（专题阅读）作为一种新型的商业地产建筑发展趋势正向我们走来。然而在现阶段，我国购物中心普遍面临商业竞争激烈、招商困难、运营困难的市场背景下，如何进行前期商业规划（专题阅读）和建筑规划，进而保障招商工作的顺利展开，并为后期运营管理工作奠定坚实的基础，成为要解决的首要问题。
根据我们在超高层购物中心项目规划工作中的实践经验，我们认为需要解决的主要有3大难题：
一、超高层商业建筑规划设计的局限性
为了增加高楼层商业的吸引力，开发商们想尽办法在高楼层安排一些能够拉动人流的有特色的业态，如影院、冰场、游乐中心等娱乐性业态，然而根据国家的法令法规，娱乐性业态的经营不能够超过三层以上，因此就大大限制了这些娱乐设施往高层设置的可能性。
从消防法规上看，由于对娱乐性业态的消防疏散指标高，因此过多的娱乐性业态的存在，使得商场整体的疏散通道多，不可避免地减少了商场的使用面积及使用率从不同租户的工程技术条件看，由于许多娱乐性业态存在特殊的结构要求，例如夜店、室内娱乐、冰场、影院等业态要求局部或全部跨层挑空，取消的结构柱数量越多，对楼上业态的设置局限性越大，对结构方面的设计提出更为复杂的要求。最终的结果是往往由于结构上的限制而无法根据最初的设想布置业态，而只能够退而求其次了。
二、消费者消费行为的局限
购物中心低层的租金水平大大高于高层，根本原因在于低层的人流大，因此商业价值高。人流越多，商业价值也越高，租金提升的空间就越大，因此对超高层购物中心进行策划，归根结底就是解决如何突破消费者对楼层的心理极限，引导消费者前往更高的楼层，从而提升购物中心平均租金水平。
三、高层商业建筑的价值背离问题
高层商业建筑每增加一层，其建筑成本呈曲线上升，租金水平则呈曲线下降。如果高楼层商业无法达到一定的租金水平，无法实现预计的出租率，从整体上将拉低商场整体的租金水平，影响购物中心的投资回报率，增加商场的空置率。同时对商场的运营及租户的信心也起到了负面作用。然而面对上述三大难题，高层乃至超高层购物中心的发展是否就前途暗淡呢?
四、前期商业规划5大原则
综合国内外知名超高层商业建筑案例的借鉴，以及实际工作中的实践，在超高层购物中心的前期商业规划中应重点强调如下几方面：
1、主题定位应从包罗万象走向特点鲜明
没有一个购物中心能够满足所有人的所有需求，相反的，明确客户群，强调主题，建立特色才是重中之重。
2、内部交通体系立体化
在进行超高层购物中心规划时，最重要的是摒弃交通动线平面化的思路，以立体，多维的角度出发，创造快捷，方便的垂直交通体系和多首层概念。大部分成功的超高层购物中心都是采用了不同形式的跨层扶梯。跨层梯能够快速将人流引导至高层，如果更加有效地与室内建筑设计相结合，将给顾客带去超凡的购物体验。
3、便捷的停车设计
停车场的设置是交通体系的另一个重要组成部分。可以使消费者忽略了楼层的高低， 自然方便地将人流送上高层。从商业价值的角度看，尽管高层停车导致一部分的商业面积的损失，但是由于停车场及跨层扶梯的设置，整体购物中心的租金水平得以提升，而且未来仍然保留有将停车场改建为商业的可能性。
4、创造多首层概念
所谓多首层，就是尽可能地增加将人流从室外引入室内的层面。香港的购物中心在这方面的规划是非常的详尽周到。国内购物中心最常用的是通过与地铁的连接，增加地下层的商业价值，做法相对简单，这与城市商业规划的整体概念有关。但是我们仍然能够通过其他的方式创造类似于多首层的概念。例如正大广场三层的斜坡式步行街的设置，令消费者仿佛来到一条新的街道，从而提高了三、四层的租金水平。
5、业态规划应从强调功能走向强调配合
业态功能是业态规划的基础，但是单纯地强调功能而忽视配合往往适得其反。以正大广场和朗豪坊为例，采用模块化业态布局，可以突出了业态的主题特色，将原有平淡无奇的零售或餐饮变得生动有趣，同时通过“休闲娱乐带动餐饮，餐饮服务其他业态”的方式，发挥不同业态之间的协同效应，从而增加商业价值，提高租金提升的潜力。
原资料名称：商业地产规划培训教程（181页）
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