商业地产（专题阅读）具备“高风险、高回报、高技术”特性，因此开发条件和难度远远高于住宅。
万达作为成功商业地产开发商，董事长王健林总结四点开发必备条件。
一、专业人才
人才要求
要求一：既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才。
要求二：为商业地产开展包括商业前期定位、营销、出售出租的完善服务流程。
要求三：实现商业与城市、与房地产最有价值的对接。
人才标准
1、要有商业地产理论知识；
2、要具备商业地产实战经验（参与过商业选址、开发、零售运营、市场营销）
3、面对困难的坚韧毅力；
4、很强自学能力。
人才获取
零售：此类人才由于熟练掌握产业下游资源优势，更容易将商业资源与地产开发整合。
住宅：熟知房地产开发运作等领域，这一类人才也是商业地产不可或缺。
定向培训：专业人才较少，多为集团和教育机构联合办学，采取定向培训方式。如宝龙集团与 “宝龙地产商学院”。
总结：建立人才培训机制，是考验物业和企业能否持续发展首要因素。
二、资金渠道
债务融资（银行贷款）
优势——快速便捷。
劣势——周期短，不能满足开发商长期利用资金的需求。
权益融资
即项目开发所有人以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。双方共担风险、共享利润，但是融资程序比较复杂，融资成本较高。主要有三种方式：IPO上市、私募、共同组建项目公司运作。
投资信托（REITS）
是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。
总结：未来融资以私募基金为主，上市和保险基金为辅的格局，REITS能否施行要看试行状况。
三、土地储备
国内对土地采取支付土地出让金制度，并根据政府规划开发相应产品。随着一线城市土地资源紧缺，目前二三线经济发达城市成为开发商争取土地的重要区域。
国内的一线城市深圳、北京、上海和广州一直是开发商土地储备重点区域，随着一线城市土地市场“僧多粥少”局面，加之二三线城市城市化发展进程进一步深化，给商业地产创造大量机遇。目前开发商土地储备正在向二三线经济发达城市转变。以世茂为例：目前土地储备绝大多在沈阳、哈尔滨、武汉、常州这样经济比较发达的二三线城市。
国内知名开发商土地储备（2010年）
土地价值评判
地段：决定土地价值。
交通环境：便利的交通会提高土地的使用价值。
消费力：消费力决定了项目定位方向。
片区规划：规划影响着城市发展，影响片区未来前景。
土地形状：形状方正土地便于利用和规划设计，其市场价值较高。
总结：土地储备既可为企业未来发展做好准备，也可以利用土地升值后转让获取资金。
四、资源建立
商业地产价值通过招商运营的成功而实现，因此开发商是否具有商业资源是成为了项目成功的关键。
获取商业资源渠道：品牌代理、自建零售、统一招商、战略联盟。
华润、九龙仓、和记黄埔等众多知名企业在商业地产的成功，也是与拥有商业资源有关。
从成功企业来看，自建零售百货是商业地产开发商解决招商瓶颈的最佳途径。
万达集团2008年组建万千百货、万达影院，世茂集团2008年组建世贸百货，解决了招商难瓶颈问题，帮助集团在短短几年时间内迅速在国内扩张。
从万达、世茂的成功经验上看，自建百货零售业态丰富自身实力，是未来致力于商业地产开发企业解决招商瓶颈的最佳途径。
自建百货案例：万千百货
万千百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业----万达集团旗下四大支柱产业之一，是万达集团“订单式商业地产”的核心组成部分。
万达集团能在短时间内快速在国内进行商业模式的复制，万千百货不得不说在其中扮演了很重要的角色。
万达通过自建主力店吸引零散的零售品牌店进驻，并得以快速开业，这是万达自建万千百货的最根本原因。
总结：长期致力于商业地产的开发企业，自建零售百货是企业发展的必然趋势。
原资料名称：商业地产开发战略
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