万达：够魄力够曲线超车
发展轨迹：和政府兑现项目的能力最强，每次调整都是脉准痛点最能落地，核心竞争力的地方是工业化批量出产商业地产分工协作的专才，体系造就竞争力，已开135家购物中心综合实力称王。
当有人在打磨创新及体验、大谈负债率低拼单项目收益的时候，万达已经率先大举布局一二线近郊城市，并抢占三四线城市最佳地段，要知道，体验创新是可以后期不断调整出来的，而租金收益或许调整几轮，做熟做热区域后就能逆袭。
万达商业如今整产业链、轻资产化、平台化、金融创新都是行业发展痛点，和万科一样，越庞大思考越深刻越能玩颠覆。
痛点：距离四五星级商场仍有一丝距离
华润：把玩奢侈商业
发展轨迹：毕竟有香港血统，和新鸿基学习深合作，又挖太古的商业人才，终于打磨很多年的几大产品线较完美呈现，万象城够奢侈大气，五彩城够聚区域人气，万象汇够特质精美。
今年还是华润的丰收年，多个万象城和万象汇开出。目前已有10个万象城开业。
痛点：如今国内奢侈商业不景气
中粮：一直很创新
代表项目：朝阳大悦城、天津大悦城
发展轨迹：大悦城的体验、创新、大数据模式已经全中国人尽皆知，已开5家，项目溢价及大悦城品牌价值看涨，室内创新体验空间如：悦界、骑鹅公社、5号车库、神兽寺街，在中国商业地产界大热。
痛点：总被扒租金回报率不高
新城：越来越有竞争力
代表项目：上海青浦吾悦、苏州吾悦
发展轨迹：和万达一样魄力且迅捷，生地硬砸出区域中心，是真需要经验积累及资源。在运营推广、餐饮区招商及店招文化主题展示、销售型外街与商场衔接这三方面有突破及创新。已证明在一线城市的商业运营能力，正大跨步全国发力。
痛点：最近才开窍
百联：曾经是魔都霸主
代表项目：上海西郊百联、上海金山百联
发展轨迹：综合型购物中心版块在魔都近郊曾经很霸主，但竞争力在下降，已开9家购物中心，但没走出魔都。倒是奥特莱斯版块已在长三角各地布局并打开局面。
痛点：发展已慢下来且徐汇百联刚关门
印力：源于西蒙如今背后是黑石
代表项目：苏州印象城、杭州印象城
发展轨迹：印象城的团队及基金还是很靠谱的，虽然西蒙退走后，团队依然稳定发展。可惜之后被黑石暗暗发力拿下深国投40%股份后，改名印力，有了资金保障的印力也更有资金开启全国收购及轻资产运营模式。
痛点：被收购后的动荡
崇邦：源于瑞安又够金融创新
代表项目：大宁国际、嘉亭荟
发展轨迹：团队源于瑞安，魔都打磨的几个项目都成了经典，都是越调越有魅力的项目，创新金融模式+轻资产运营的经典。已开5家，如今正走出魔都谋发展。
痛点：稳稳发展
鹏欣：早已不再是山寨
代表项目：南京水游城、天津水游城
发展轨迹：南京的水游城是个标杆，可惜核心团队出走，又从二线城市下沉到三四线，几年一个项目的速率，可惜当年天津水游城出来时的大好局面，在拿地拓展及挖人留人借人这几方面一直是痛点。
痛点：未能充分借势当初南京水游城
银泰：一路逆袭
代表项目：北京银泰中心、西湖银泰城
发展轨迹：杭州霸主级，百货起家，无论整综合体还是做奢侈商业都有一套。所以被马云看上了，被收购后，似乎步入平稳发展期。
痛点：被阿里收购后立马静悄悄了
月星：高格局磅礴来袭
代表项目：上海环球港
发展轨迹：环球港太吓人有开创性，虽然很多高手内心惊讶万分，但表面淡定还指指点点。虽说之后走了高管，但依然越调越有人气，全国布局够速度。
痛点：高管离职并纠结新项目
龙湖：细致运营中谋崛起
代表项目：龙湖北城天街、杭州金沙天街
发展轨迹：龙湖的商业发展一直很稳，在成都重庆不同的地段都有精彩的项目，全国布局后，今年还挖了凯德的区域总来负责商业业务。和住宅业务一样，是个强劲实力的挑战者。
痛点：接手多个项目都是难啃的半生地
宝龙：正变革中
代表项目：福州宝龙城、上海曹路宝龙城市广场
发展轨迹：曾经很辉煌，有一段时间受困负债率高及人事动荡，目前已经确定了调整大方向，初步展示出的内容让人刮目相看，可以期待下，当年的负债率高到如今则成为了优势，因为提前就拿了诸多较高价值的商业地块，这两年会逐步呈现。
痛点：还未在一线城市真正验证
万科：已有不错的商管实力
代表项目：北京金隅万科万科广场、上海2049海上传奇
发展轨迹：曾经内部很纠结，又大力发展自家商管，从借团队到和万达合作，如今社区mall初露锋芒，又和多家商业基金合作，在金融创新领域已迈出重要一步。
痛点：慢一大步
绿地：一直很努力
代表项目：绿地北京缤纷城、正大乐城
发展轨迹：绿地的超高层和酒店业务很厉害，但商管业务受制于各种因素，如今不仅调整引入了全新团队，还开启合作模式，譬如和正大合作开发乐城系列。
痛点：曾经口气很大
五洲国际：大跨步长三角中
代表项目：无锡新城五洲哥伦布广场、崇安五洲哥伦布广场
发展轨迹：无锡近郊商业的老大，如今的哥伦布系列和五洲国际广场已深布局二三线城市。无论是综合体，还是物流产业，五洲国际都已确立一定竞争及品牌优势。
痛点：哥伦布系列最成功
星河集团：酝酿很多年
代表项目：星河COCO PARK 、龙岗COCO PARK
发展轨迹：深圳Coco park和上海大宁国际一样BUG了很多年。深圳星河集团也一直发展很稳，开出的新项目让人眼亮。
痛点：发展慢了
招商地产：拼体验爱颠覆
代表项目：深圳蛇口海上世界、蛇口花园城
发展轨迹：最近被鄙视发展慢，但其实内在很有创新及颠覆开拓精神，开出的体验式商业及社区mall都有很有特质。
痛点：正遗憾弥补中
中南：正发力
代表项目：南通中南城、盐城中南城
发展轨迹：虽说当年亿万豪剑桥团队全力帮忙，开出的中南城在南通是开创性的，借此中南城深耕长三角综合体的步伐在加速。如今在盐城开出的中南城也有一定竞争力。
痛点：大企图心的苏州中南中心遇困
SOHO中国：已成功转型
代表项目：SOHO复兴广场
发展轨迹：转型以来，虽说数据差了，但整体竞争力及运营实力上升迅速，在上海开出的复星SOHO虽有生涩，但已能让业内认可，且越来越有情怀。
痛点：盈利大幅下跌
金地：大翻身过
代表项目：北京金地广场、西安金地广场
发展轨迹：当年，北京金地广场确实很吸引眼球，西安金地广场则是强势高人气面市，如今的金地更是沉下心继续打磨团队，大反击开始。
痛点：挖到的名副其实的大高手又回去了
华东
2015年第三季度，上海商铺市场共计三个新项目正式开业，包括晶品、南丰城（北区）以及近铁城市广场（南座）。全市中高端购物中心物业市场总存量因此环比增长3.4%至约410万平方米。晶品是唯一一个位于核心零售区域的项目，主力店包括Forever 21、H&M、C&A以及该商圈内最大的一家KTV。季内，源于服饰和餐饮业态的需求仍然活跃，并录得众多新租及新开活动。全市首层平均固定租金因新增供应低于平均的租值而环比下跌1.0%至人民币1,204.8元每月每平方米。短期内，新项目的高预租率和现有项目内业态及品牌调整的完成均将缓解新增供应对整体空置率带来的上行压力；在现有项目租金仍将保持稳定增长的同时，全市整体租金或将被计划于非核心区域入市的新项目拉低。
二线城市社会消费品零售总额保持稳定增长，并支撑了这些城市商铺物业市场的发展。季内，除苏州外，杭州、南京以及武汉均有新项目入市。尽管需求维持大致稳定，部分城市的空置率仍受新增供应的影响而有所上升。二线城市租赁需求依然主要源自时尚服饰、餐饮以及娱乐等业态，新开业品牌包括餐饮品牌鱼非鱼和臻货、Teenie Weenie、韩国化妆品品牌Innisfree等。截至季末，南京和武汉市场平均租金双双被新项目低于平均的租值拉低，分别环比下跌2.6%和3.5%；杭州市场平均租金因某成熟项目内的租金增长而录得最高涨幅，环比上涨0.6%至人民币467.7元每月每平方米。投资市场内，远洋地产收购南京某在建项目“中城国际广场”，并将其更名为“远洋国际中心”，该笔交易反映了投资者日渐青睐核心区内在建或价值被低估的物业。展望未来，大量的新增供应将进入此些城市的商铺物业市场，并使其空置率产生一定波动；由于多数城市内新增供应去中心化之趋势仍持续，其低于平均的租值或将拉低各城市的平均租金。
华北
2015年第三季度，北京商铺物业市场录得两例新增供应，包括位于丰台区的永旺梦乐城及位于东坝区域的金隅嘉品MALL，致使市场总存量增加约16万平方米至约460万平方米。季内，租赁市场保持活跃。核心区域内，国际品牌或轻奢时尚品牌继续新开或扩张，轻奢时尚品牌DKNY及法国品牌Maje均有新租；新兴区域内，大众市场品牌为主要需求来源。餐饮业态方面，包括秦门及西贝西北菜在内的国内餐饮品牌继续扩张；时尚业态方面，国际品牌较为活跃，优衣库、Old Navy继续在北京开设新店。新兴区域租金被新项目之低于平均水平的租金拉低，环比下降1.7%至人民币590.3元每月每平方米，而受益于租户调整及续租，核心区域租金环比上升0.3%至人民币1,151.3元每月每平方米。未来两年内，受商业用地稀缺的影响，核心子市场内优质商铺供应仍较为有限，新兴区域将继续成为市场热点。两个商铺物业有望于第四季度入市，其高预租率应不会给全市整体空置率带来较大波动。尽管新项目预计将拉低全市平均租金水平，核心地段内拥有专业管理的优质物业之租金仍有望上涨。
就二线城市而言，沈阳及天津商铺物业市场均录得新增供应，市场总存量分别环比增长9.4%和5.6%，至290万平方米和210万平方米。沈阳优质商铺物业市场需求活跃，且自2014年以来，市场空置率首次显著下降，环比下降2.3个百分点至18.3%，而天津整体空置率基本稳定，环比下降0.2个百分点至7.5%。租金方面，沈阳市场平均租金大致保持平稳，环比下降0.1%至人民币444.1元每月每平方米，而天津受新项目之租金低于平均水平的影响，市场平均租金环比下降1.3%至人民币508.5元每月每平方米。餐饮和时尚业态仍为最为活跃的需求驱动力。连锁餐饮品牌，弄堂里、发记甜品和星巴克继续在二线城市扩张；时尚业态方面，优衣库、Abercrombie&Fitch、H&M和Me&City亦在二线城市开出新店。展望未来，这些城市的商铺物业市场将于2015年第四季度进一步扩张。由于大部分新项目位于传统核心区域以外，其预期低于市场平均水平的租金或将抑制整体租金增长，而大量新增供应将进一步加剧业主对理想租户的竞争，整体空置率预计将在中短期内小幅上升。
华南
2015年第三季度，广州商铺物业市场录得一个新项目入市，全市空置率小幅上扬0.6个百分点至9.0%。季内，来自餐饮及快时尚业态的需求保持活跃。餐饮业态方面，很高兴遇见你于广州开设旗舰店，The Eating Table及巧鲜乐均开出广州首店；快时尚品牌H&M、无印良品、New Look、Mango及优衣库均于广州开设新店。然而，在新增供应的影响下，广州商铺物业平均租金环比下跌3.3%至人民币1,078.0元每月每平方米。2015年第四季度将有总体量约25万平方米的三个项目入市，这些项目均位于传统商业区域之外。新增供应预计将推升整体空置率，而其预计低于全市平均的租金水平将抑制全市平均租金的涨幅。
季内，深圳商铺物业市场无新增供应，租赁市场表现稳定，全市空置率因众多新开店铺而环比下降0.8个百分点至4.7%，平均租金则与上季度持平，为人民币922.2元每月每平方米。源于餐饮、服饰、运动及休闲业态的需求表现活跃，餐饮品牌咏藜园、南京大排档、豪丽斯咖啡、巴蜀风月等于季内开业；时尚品牌SLY、MC.Choice及范思哲等均有新租。展望未来，第四季度预计将有体量总计逾35万平方米的三个新项目入市。新项目的高预租率有望缓解其对全市空置率产生的上行压力，然而其低于平均水平的租金将抑制全市商铺物业平均租金的增长。尽管如此，在国内外零售商对续租及新开店铺强劲需求的推动下，核心商圈内成熟购物中心的租金仍将保持稳定增长。
华西
2015年第三季度，华人置业旗下内地首家The One购物中心于成都开业，为市场带来逾7万平方米的新增供应。同期，市场租赁需求有所减弱，季内录得两宗大型百货、超市退租案例及多宗中小品牌退租案例，成都商铺物业市场整体空置率环比小幅上升1.1个百分点至8.6%。季内，健身及餐饮品牌呈现扩张态势，其中健身品牌合计吸纳面积逾1万平方米；而此前表现活跃的奢侈品牌的扩张速度明显放缓。受激烈市场竞争及新入市项目之较低租金水平影响，购物中心市场平均租金环比下降2.1%至人民币651.5元每月每平方米。展望未来，成都购物中心市场将有六个新增项目于第四季度入市，合计面积635,000平方米，届时或将导致市场整体空置率继续上升，而平均租金将出现较为明显的下跌。
