消费者持续变化、多维度竞争困境、资源同质化严峻，购物中心（专题阅读）如何理性地实现品牌更换，提高运营（专题阅读）实效与预期收益？本文全面解读香港购物中心精细化、“无死角”运营的12大妙计，有助于运营管理者从中吸取更为可行的实操经验。
妙计1、各层租金递增幅度平缓，缩小低楼层与高楼层租金差距
在购物中心的规划和经营当中，会致力于创造最高的整体价值，并且所有的规划和经营思想都以此为核心。在这种思想指导下，将低楼层与高楼层租金差距拉至最小，用策略经营实现各楼盘租金递增幅度平缓。
妙计2、购物中心租户每年保持5%-10%的淘汰率
为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每年保持5%-10%的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力。
在经营管理策略中，充分引入竞争机制和淘汰机制。在与承租方签订合约、与租户续约与解方面，保持了灵活的空间。
购物中心与承租户的租约大都以2-3年为主，押金在2-3月租金之间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可以继续经营。如果购物中心的租金是采取与承租商户利润分成的模式，提成最低的部分商户会在一定的时间段内定期淘汰。
妙计3、合理控制售价与租金之间的比率，将回报率控制在7%-8%之间
据统计，香港三大区（九龙、港岛、新界）的平均年租金回报率集中在7%-8%之间，这是香港商业地产发展相对成熟，对市场认识理性的结果。
妙计4、现代化品牌理念，构建购物中心可持续运营优势
香港购物中心现代品牌意识超强，致力于构建有生命力的、有灵魂的、可持续发展的品牌，而对购物中心的品牌构建也从视觉符号和听觉符号时代进入了品牌理念时代。
如太古城的“！”、又一城的“？”，被运用标志组合等多方面，将思想和理念隐藏到购物中心的品牌当中，品牌构建从表面时代进入深层时代，深入到时代文化的骨子里面去。
香港朗豪坊标志运用
香港青衣城标志运用
妙计5、宣传推广讲究社区品味，体现人文关怀
购物中心的经营管理者角色描述——维护者、谈判者、指导者。维护者角色最重要。对形象的维护和推广不止于一时、一事，而是全时、全事，将这种维护落实到每一个细节。
案例：德福广场
德福广场是一个社区型购物中心，其消费对象主要是工薪阶层和上班族，所以，德福广场用一组勤劳的蜜蜂来表达亲近，这种载体的选择和氛围的构建恰如其分；
细心观察还可以发现一个有趣的现象，那就是这里的蜜蜂很多，但飞行的方向却很统一，沿着蜜蜂飞行的方向前行，已经从德福广场一期来到二期。在这里，蜜蜂还具有指引方向的功能，即每一只蜜蜂都是飞向二期的，蜜蜂在这里还充当了一个人流引导的作用。
香港德福广场推广
妙计6、用现代艺术语言构建购物中心标志，加强品牌形象识别力
香港购物中心拥有良好的视觉形象体系，而构成其视觉形象体系最根本的元素就是标志。香港购物中心的标志设计有以下几个特点：
妙计7、不断变换形象的手法，保持顾客对购物中心的新鲜感
香港购物中心充分运用超市、百货等商业企业成熟的运作手段，不断变换购物中心的时尚形象，使顾客对购物中心随时保持着新鲜感。
香港购物中心为适应季节而进行相应的主题设计，在创造了顾客新鲜感的同时，也保持了购物中心的魅力。
香港MEGA BOX 中庭变换
香港青衣城中庭变换
妙计8、对形象宣传投放进行科学评估，做到价值最大化
a.充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆；
b.很少在媒体上做形象广告，即使做，投放费用也不大；
c.充分利用视觉空间，制造最强烈的广告效应；
d.对广告效果和广告投入有一个相对科学的评估体系，而这个评估体系将指导购物中心如何将有效的费用投入到最有效的地方；
香港朗豪坊空间利用
d.擅长于利用空间，即使是在香港这样一个街道并不开阔、视觉压抑的城市空间之内，也要利用最有利的地形空间，形成最强烈、最有效的传播效应，这正是香港购物中心所信奉的传播哲学；
e.香港购物中心经验表明：有效的、有必要的广告投入是不惜成本的，并将广告费用投放到最实效、最有用的地方去。
香港apm空间利用
妙计9、将广告空间用到极致，美化形象的同时创造收益
香港购物中心在广告位拥有十分成熟的经验，不仅在常规广告位上设置广告，在一些非常规广告位上也设置广告，显示了一种“兵无常势、水无常形”的特点。
丰富却不繁琐，实效又颇显巧妙，形成了香港购物中心成功的广告传播体系：
a.充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆；
b.很少在媒体上做形象广告，即使做，投入费用也不大；
c.充分利用每一个地铁出口的视觉空间，制造最强烈的广告效应。
香港朗豪坊广告投放
妙计10、全方位营造主题化购物中心，以凸显特色
将西方艺术与中国风水进行完美结合，用艺术的方法创造购物中心的风水格局。
香港MEGA BOX外立面主题
香港MEGA BOX空间主题
妙计11、三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用
香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立”原则设立，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权、经营权、管理权分离：
作用：实现成本的数字化管理
这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。如一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约；
不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。
妙计12、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成“大业主小租户”格局
香港购物中心基本上都被地产商作为一项长期增值物业拥有，很少有购物中心的商铺出售，故产权很统一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。
基于产权的统一，作为发展商的“经营之手”——商场物业经营管理公司就拥有购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经营管理方对商户要求几近苛刻，形成大业主小商户格局。
香港某购物中心服务人员职务及服务人数
【往期热门干货推荐】
