做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
商业项目开发多了几分冷静，投资回报率在降低，招商难度在加大，甲方需要重视收支平衡，备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。
而目前所强调的购物中心（专题阅读）要加大体验，要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。
我们如何从投资角度去看一个购物中心？
做商业时，需要思考，那么投资商该如何考虑这个购物中心呢？就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。
我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案。
例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业，或者希望整体转让给商业投资公司的，则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜，因为体量有足够规模时，投资人获得的利润才相对较多，才愿意长期持有。
会根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给发展商看。
我们会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标，给开发商参考。
通过这个账本，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡，再进行相应的调整。
对于收益较低的项目，发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道。
对于培育期较长的项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施，保证投资安全性。
除了这些基本开支之外，还需要注意可能产生的其他成本吗？
例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例，但这也引起新的问题。
增加餐饮业的比例虽然可以带动人群来消费，但这个人群消费目的是非常强的。
如果购物中心的零售不足以吸引他们的话，吃完饭可能就走了，同时还具有时间性，不会一天都呆在这里。
同时购物中心还会因为增加了餐饮比例，使得所有设施设备的成本变高，如空调、水电，甚至隔油池都需要增容。
有一些业主对自己购物中心不是有太大信心，餐饮比例设施方面预设做到了七成，但也要注意相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。
例如，在购物中心的中小型水族馆、垂直绿化和水系，这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑，而且并无直接的租金收入。
虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，但是业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。
商业项目层出不穷，对于长期持有的项目，它的定期翻新是不是也很费钱？
购物中心每天运转，接待大量客流，后期维护成本不可忽视。
除此之外，原有的项目也需要通过重新装修，才能保持良好的购物环境，给消费者带来新鲜的体验。
例如，1990年开业的香港太古广场，分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新，为了避免影响租户的生意，大部分工程是在每天结业后进行。
国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心，而面临着变化更快的市场环境，通过翻新来保持竞争力，对于业主来说是不可不预备的费用支出。
从投资角度，开发商投资回报率一般在多少？
一般投资回报率8%以上是比较好的，但是近三年一些发展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以内，但是目前纯粹的商业很难做到，除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。
充足的资金也不代表就能把购物中心做好。前期怎样规划商业规模，比较好招商？
首先，单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明，其他面积都指建筑面积)就会比较好做，即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。
假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说，如果要招进一个服饰主力店，它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积)。
因此仅剩下1000多平方米(使用面积)，就不好再去招别的次主力商户进驻了。
主力店也是需要和好的品牌做邻居，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。
6万平方米以上的购物中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费，一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市作为主力，还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。
如果购物中心不追求招主力店呢？
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。
一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。
例如，珠海扬名广场二期，其定位为珠海首个滨海时尚购物中心，总建筑面积达10万平方米。
引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，50%的品牌首次进驻珠海，业态上则以零售和餐饮为主。
零售品牌以潮流服饰为主，包括优衣库珠海旗舰店、H & M珠海第二店和MUJI等时尚平牌主力店，除此之外也引入了众多原创设计师潮牌。
餐饮则引入探鱼、板长寿司、雪村串烧、富临皇宫、寿司亭、西贝莜面村、泰芒果、魔锅坊、满记甜品等时尚餐饮平牌，餐饮比例占到整个商场的40% 。
此外，购物中心还引入了幸福蓝海国际影城IMAX、6ixty8ight、屈臣氏、hotwind、亮视点进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。
K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫。
购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。
地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
