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华润置地“母体孵化+差异化”商业模式分析

核心提示: 商业地产,我们总是很难跳过万象城、五彩城、欢乐颂。华润置地就是这一系列品牌的缔造者。眼下的华润置地,无疑已是中国内地最具实力的商业地产运营商之一。

  说及商业地产,我们总是很难跳过万象城、五彩城、欢乐颂。华润置地(专题阅读)就是这一系列品牌的缔造者。眼下的华润置地,无疑已是中国内地最具实力的商业地产运营商之一。据华润置地发布的2013年年度业绩公告显示:2013年,华润置地综合营业额达港币713.89亿元,公司拥有人应占净利润为港币146.96亿元,比2012年同期分别增长了60.9%和39.1%。有业内人士预估,若保持这样的扩张速度,华润置地将在2015年创下上千亿业绩。   

  在商业地产竞争日益激烈的情况下,“华润速度”创造的成绩为何如此惊人?当然,这就要依靠华润置地独特的商业模式(专题阅读),以万象城、五彩城、欢乐颂为代表的城市综合体的成功运作,成就了华润商业地产的辉煌业绩。

  一、商业模式分析

  1、母体孵化战略,坚持大比重物业自持

  商业运作,最不能够缺少的就是资本运作。作为华润集团下的子公司,华润置地充分发挥资金实力优势,采用“母体孵化”的商业运营战略。即土地先由母公司华润集团购买和持有,进行“孵化”等待市场成熟的时候,再转入到子公司华润置地运作,这样就大大减轻了商业地产前期投资资金过大而带来的融资压力。

  在“母体孵化”的强大支撑下,华润置业一直坚持走“大比重自持物业”的经营模式,享受商业物业租金带来的丰厚回报,此举为公司提供长期稳定的现金流,从而抵抗房地产行业的周期性风险。

     2、“差异化、模式化”运作快速攻城

  在有“母体孵化”的强大支撑下,华润置地又得靠什么来实现商业的成功运营及扩展?此时,差异化,无疑是华润置地的一大利刃,仅拿商业地产运营产品系列来说,就分为万象城、五彩城等差异产品系列,而其强大之处在于能够进行“模式化”的快速攻城。

  ●模式一:高端综合体—万象城模式

  华润置地的差异化商业运作中,不得不说“万象城综合体”系列。

  目前,国内普通置业者最为熟悉的莫过于深圳的华润中心·万象城。2004年,万象城在深圳开业,短短两三年内,万象城就发展成为深圳的第一商业坐标,至今在该区域、甚至整个商业地产运营界中,仍有不可撼动的地位。

  华润中心·万象城,选址深圳城市黄金地段,打造的是体量大、业态全的高端“一站式”购物、娱乐中心,并采用“主力店+半主力店+次主力店+专门店”的租户组合方式。其先进行主力店招商,再带动其他品牌店进驻。随着爱马仕、迪奥、范思哲等国际大品牌的纷纷入驻,吸引了更多知名商家的进驻,凭借这样的高定位,万象城成为深圳最时尚、最高端的商业地标之一。

  深圳万象城,作为华润进入商业地产的先锋,成功标新立异,开启了华润的“万象城”模式。经过十几年的时间,华润万象城相继在杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、青岛等全国十多个城市开疆拓土,领跑商业地产。与万达广场一样,由于迅猛扩张,“万象城模式”也成为了商业地产的另外一个神话。

  ●模式二:区域型购物中心—五彩城模式

  近年来,华润置地再次开拓商业地产的新市场,继续走差异化经营路线,五彩城模式华丽登场。

  五彩城定位为区域性商业中心,推翻传统的Shopping Mall模式,首创Living Mall新潮模式,以一定区域内的家庭式消费群体为目标。

  2011年,首家华润五彩城在北京开业,升级了北京上清区域的商业配套。2013年,五彩城的商家入驻率达到92%。今年的3月8日,北京华润五彩城举办“三八节”活动,当日销售额突破700万。

  ●模式三:住宅+大卖场—欢乐颂模式

  除去万象城、五彩城,目前华润又有商业地产新作品—即欢乐颂亮相。

  欢乐颂是华润万家作为零售业扩张的另外一个新业态,即“住宅+大卖场”的运作模式,其打造成中低端商业中心,主要在二三线城市进行扩张。

  华润置地,通过整合自身的零售资源,将旗下的超市、百货、咖啡店、美容与健康等多个零售业态纳入,形成丰富的业态形式,大大满足了普通大众的消费需求。目前,欢乐颂已在全国包括哈尔滨、合肥等多个城市正式启动。

  点评

  零售业出身的华润置地,打造的华润商业地产系列产品,似乎让华润更加懂得如何运作商业,尤其是商业地产的运作。而就资本运作而言,母公司的“孵化战略”,使华润系列产品在扩张过程中获得极大的资金支持。这一点是众多商业地产项目运营所不具备的。

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来自:云南信息报
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关键词:华润置地 商业模式 商业地产 五彩城 欢乐颂 万象城 城市综合体
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