房企商业进化：如何从“商开”实现向“资管”的转变？

　　目前绝大多数房企的商业业务仍停留在开发阶段，但这已然不太符合存量竞争时代的需求，而资管阶段的到来尚需时日，在当下应当磨练商管能力，探索 “由重向轻”模式，尽快完成从“商开“到”商管“的阶段转变，走出有中国特色的行业发展道路。

　　1、距离真正意义上的商管、资管还有多远？

　　要达到“商管”阶段，母公司给予的资源支持和成熟的管理团队均不可或缺，同时如果以轻资产手段实现从“内部运营”到“外部生意”的转变，还需要明确行业服务定价标准，统一行业标准管理数据口径，这对行业整体进阶到“商管”阶段来说具有十分重要的意义。

　　而要达到“资管”阶段，当前的限制条件则更多，例如不良资产退出渠道不畅通，现在退出主要靠大宗，但大宗市场商业的比例也不高，而商业类reits很少。

　　另外，在当前房企整体资金紧张的状态下，资本的循环也不畅通，因此目前国内还没有真正意义上的资管。

　　而资管是发达国家、发达市场、先进企业的必然，例如资管的标杆凯德。由于不良资产退出渠道不畅通、资本的循环也不畅通这些问题的存在，要达到凯德模式，还需要中国不动产金融的改革和企业自身的业务模式不断完善，或许在当下，“商管”阶段中独立商管公司“由重向轻”的模式是中国商业目前的最优选择。

　　2、如何实现向“资管”的转变？

　　01意识的升维

　　资产管理的本质是：“根据资本的节奏，有效控制资产价值形成的过程，用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值”。

　　某种意义上说，资产管理是战略层面上的，站在资管的视角下，对资产有明确的发展方向和退出机制。以资产价值最大化为目标，一定是要把运营的指标与业主、与资本的要求挂钩——从回报目标分解预算再联动租决管控，从实际经营情况反馈目标偏差再进行方案调整。

　　“优质的资管，一定要做到投、融、管、退的全过程闭环管理”，通过投资回报的概念，揭示了商业地产在从开发到运营过程中，每一个环节都要引入资产管理理念的必要性。

　　02能力的升维

　　具体来说，要求做资产管理特别是资产管理的决策人需要具备以下能力：

　　首先，要具有资本运作能力。每一个资产本身的运营现金流、估值都是不断变化的，甚至处于不同的生命周期。资产管理工作的本质是保证自己篮子里的资产都处于良好的状态，熟悉利用各种金融工具，保证健康的现金流。

　　其次，要有精准投资能力。根据经济和市场周期，把控资产买入退出时点，包括识别资产或投资机会的能力，以及定位能力（重新梳理、发现、实现资产价值的能力），还有稳妥的退出能力(没有退出逻辑的投资都是耍流氓)，适时进行调整和配置，平衡收益和风险的资产组合思维。

　　再次，要具有运营能力和视野。只有具备运营能力和视野，格局高又足够接地气，任何一个管理决策，能敏感的感受到对客户、对收益、对资产估值的变化，才可能发现资产的价值点支持投资决策。

　　在开发阶段，理性且精确地落地项目的投资回报；在运营阶段，通过租赁、管理、服务等手段，做好收益管理；在退出阶段，选择合适的退出机制与时机。　

　　然后，要具有持续创新能力。现在的商业环境变化太快了，保持空杯心态、持续创新，才能做出自己的特色，独领风骚。渐行渐近的REITs也在倒逼提升资管能力，当REITs与商办握手后，具备优秀资管能力的地产商将迎来价值释放。

　　最后，要具有风险把控能力。全流程、全业务的全面风险管控体系是资管人必须要认真考虑的事。

　　03 动作的升维

　　提升资产或资产包价值的工具和途径动作有很多，包括不限于：

　　· 对原有资产的运营进行提升

　　· 对原有资产进行改造

　　· 对原有资产进行重新定位和开发

　　· 买入低价资产再高价售出

　　· 对资产包进行拆分或重组，REITs上市等等

　　其中，最难也最普遍遇到的是对资产改造提升的考量。在激烈的竞争中，“调整、改造提升”是商业地产永恒不变的话题，购物中心积极通过调整改造实现价值重塑与资产盘活。

　　如何对商业进行改造提升，为消费者提供更优质的服务，是每一个资产管理者都需要思考的问题。

　　风物长宜放眼量，想做好改造提升这件事，一定要站在周期思维去思考。