深圳购物中心发展概况
截至2014年底，深圳已开业的购物中心数量为60个，与2013年的46个相比，增加了14个，增长幅度为30.4%;已开业购物中心商业建筑面积为376万平方米，比2013年的309万平方米增加了67万平方米，增长幅度为21.7%。
2014深圳购物中心全年的销售额约为380亿元人民币，较2013年的387亿元人民币减少了1.84%。2014年平均每个购物中心的商业建筑面积为6.26万平方米。
深圳目前在建及尚未开业的购物中心约为25个，面积约259万平方米。预计到2015年底，这25个购物中心将有14个开业，届时深圳购物中心总数将达到74个，购物中心总的商业建筑面积将达到496万平方米。其余11个购物中心若能在2016年全部建成开业，深圳购物中心的面积将达到635万平方米。
1.因商业开发企业出现了一些变故，2015年预计新开业的购物中心数量将有所减少或推迟开业
2.本简报中的数据除特别说明外，其余均来自深圳市零售商业行业协会及深圳市尚可迪商业信息咨询有限公司的统计和分析
3.参照国际购物中心协会的分类标准，从今年开始将奥特莱斯纳入购物中心类别
深圳购物中心行业特征
2014年深圳营业额最大的五个购物中心 ：
位于罗湖区的华润万象城（专题阅读），2014年的营业额依然保持全市第一，达到62亿人民币，较2013年的61亿元略增加1.6%，但却占到全市60个购物中心总营业额的16.3%。
销售额排名第二的印力广场(原深国投广场)，2014年销售额也有所增加，比2013年的28亿增长3.6%。
海岸城（专题阅读）2014年的销售额与2013年相比取得较大幅度的增长，从2013年20亿人民币的年销售额增加到2014年的24亿，年增长幅度为20%。
与地铁1号线世界之窗站相连的益田假日广场，自2008年开业以来经过多次业态调整和持续不断的营销推广，取得显著效果。
深圳这些一线购物中心在2014年取得了不错的成绩，但网购和港购(深圳市民赴港购物)的影响依然对深圳大多数购物中心带来较大冲击，尽管这些购物中心在2014年都保持了较高的出租率，但销售额却不同程度的有所下降，尤其是那些面向市民日常消费的购物中心所受到的影响更大。
统计显示，2014年深圳多数购物中心的营业额下降幅度较大，拉低了深圳购物中心整体坪效。全深圳购物中心平均每平方米的年销售额仅为1.01万元人民币，较2013年每平方米1.26万元的销售额下降了24.7%。
2014年深圳最大的五个购物中心的业主：
2014年深圳最大的五个持有购物中心的业主排名略有变化，印力集团(原深国投商置)的排名从去年的第二位提升到今年的第一位，并在持有总面积上遥遥领先。国际知名投资公司黑石集团的参股，大大加快了印力集团在全国的拓展布局。
其他三家深圳公司各自持有的购物中心面积与2013年基本持平，其排名顺序也保持不变。
2014年深圳面积最大的五个购物中心：
2014深圳购物中心节能排名：
深圳购物中心运营概况
1. 出租率。
2014年深圳购物中心全市购物中心的年平均出租率为86%，比2013年的88.9%降低了2.9个百分点。导致全市平均出租率降低的原因，是一些新的购物中心以及一些经过重新装修或重新定位后的购物中心，在招商率非常低的状况下开业试运营，拉低了全市购物中心整体出租率。但位于城市中心商务区或商业区的购物中心，年平均出租率则依然保持在95%以上，远高于全市平均水平。
2. 营业额。
深圳购物中心2014年的营业额为380亿元人民币，占当年社会消费品零售总额4844亿元的7.84%，所占比例同比2013年下降了0.88%;同期深圳网购营业额944亿元，占深圳社会消费品零售总额的19.5%，所占比例同比2013年微跌0.6%，但仍是购物中心营业额的2.48倍。
3. 业态变化。
深圳各购物中心业态组合最大的变化是餐饮类比例的增加。尚可迪商业数据咨询公司对深圳六个行政区的10家样本购物中心的业态变化进行了为期一年的跟踪统计，发现在餐饮业态中增长最快的类别是既有品牌又有一定知名度的简餐和快餐类。
统计结果显示，2014年10个样本购物中心的简餐厅和快餐厅数量，比2013年的数量增加了10%。其中位于宝安区的天虹购物中心调整变化最大，由原来的7家简餐快餐增加到12家。福田COCO PARK也将简餐和快餐厅由原来的9家增加到12家。
深圳购物中心市场发展特点
北上广深四个一线城市的市级或跨区域级购物中心，对各自周边区域甚至周边省市的消费者都具有较强的辐射力。深圳也不例外，深圳的市级或跨区域级购物中心如罗湖万象城、福田COCO PARK、南山海岸城等对游客及深圳周边地区的消费者具有相当的吸引力。
然而，深圳市民近几年却把相当一部分消费花在了香港大大小小的购物中心。从2009年开始深圳户籍居民享有赴港“一签多行”的便利条件，这让不少深圳家庭形成了定期或不定期赴港购物的习惯，并由此有了深圳居民赴港“打酱油”的说法。
针对深圳居民赴港购物的状况，深圳零售行业协会曾持续几年做过调查。据调查报告显示，三分之一的深圳市民每月至少赴港购物一次以上，另有三分之一的市民每两至三个月赴港购物一次。据香港特区政府入境事务处的统计，2014年深圳“一签多行”赴港旅客人次为1485万。深圳市民定期赴港购物的这一独特现象，成为分流我市购物中心销售的重要原因之一，直接影响了深圳购物中心销售额的增长。
特别是一些高价值的奢侈品、黄金珠宝、高档电器、化妆品以及高消费金额的营养品、奶粉、婴幼儿用品、宠物用品及食品等商品受到的影响最大。近一两年来，在那些以深圳市民为主力消费群体的购物中心，这类商家门店的销售额下降幅度最大，甚至在一些新开业不久的购物中心也出现了此类商家关店的现象。
值得注意的是，随着政策的落实，深圳蛇口以及前海自贸区内将会出现一些免税购物场所，此举可吸引部分赴港购物回流。但国内零售行业增值税、所得税、商品质量与选择性以及日益增长的租金等形成的高昂零售成本将长期存在，致使相当一部分商品无法与香港的价格竞争。
鉴于此，本报告建议相关商家以及那些以深圳市民为主力消费群的购物中心，应持续关注并了解深圳市民赴港购物的现状及变化，及时调整应对策略。
结束语
2015年底深圳的购物中心数量将达到74个。我们在2013年的报告中根据深圳的人口数量和消费水平，预测深圳市场可容纳的购物中心数量大约为100个。现在我们依然认为100个左右的购物中心对深圳市场来说是适当的。
网购的发展对实体购物中心产生的影响毋容置疑，我们在2013年的报告中做过详细论述，这种影响在2014年依然持续。
最近一两年，国内一些知名的超市已经解决了网上订购生鲜冷藏食品包括新鲜蔬菜的难题，实现了中午下单，下午送货到家。此举将对以超市为主力店的购物中心产生一些不利影响。此外，深圳购物中心还要面对市民赴港购物这一独特的影响因素。
综合上述，深圳已开业的及在建的购物中心都应充分认识市场出现的这些变化，及早做出调整，掌握市场主动权。
