购物中心的铺位应如何精准布局，避免常见陷阱？

　　在探讨商业地产领域的精细化运营策略时，购物中心各业态铺位划分实操细则无疑是一个核心议题。它不仅是对空间资源的巧妙分配，更是对消费者行为、商家需求及市场趋势深刻理解的体现。

　　以下，我们将详细剖析这一过程，从确定铺位划分标准到把握划分原则，再到明确关键要素与注意事项，为您揭示购物中心如何通过科学合理的铺位规划，实现空间利用的最大化、顾客体验的优化以及商业价值的提升。

　　PART01

　　确定铺位划分标准

　　业态定位

　　在着手铺位划分之前，首要任务是精准定位购物中心的业态布局。这要求开发者或管理者深入调研市场需求、竞争对手情况及目标消费群体偏好，明确各楼层或区域将主打何种业态（如时尚零售、餐饮娱乐、儿童亲子、生活服务等），以便为后续的铺位划分提供明确的方向和依据。

　　商业特性

　　基于不同业态的独特商业特性，如经营面积、空间布局、配套设施、营业时间等，制定差异化的铺位划分标准。例如，零售业态可能更注重展示面的宽敞度和货架布局的合理性；而餐饮业态则对厨房区域、排烟排风系统、顾客用餐区的舒适度有更高要求。

　　PART02

　　把握铺位划分原则

　　主题原则

　　即结合商铺推广的主题功能来进行分割。

　　① 如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

　　② 如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。

　　人性化原则

　　即分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求；分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

　　这句话包含两层意思：

　　1） 所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；

　　2） 所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。

　　科学利用原则

　　即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

　　辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

　　PART03

　　确定铺位划分的三要素

　　通道

　　通道是购物中心内人流的主要通道，分为主通道和次通道。主通道宽度应适当加大，以保证人流顺畅；次通道则可根据实际需要设置。在通道设计上，应避免出现死角或过于狭窄的区域，以免影响顾客体验和商家经营。

　　开间

　　开间是指商铺沿街面或主通道的宽度。开间的设置应根据业态需求和顾客流量来确定，避免开间过窄导致顾客进出不便或排队拥挤。

　　进深

　　进深是指商铺纵深方向的长度。进深的设置也应根据业态需求和商铺面积来确定，避免进深过长导致商铺内部光线不足或空间利用率低。

　　这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

　　PART04

　　注意事项

　　建筑柱网结构

　　在铺位划分时，必须充分考虑建筑柱网结构的限制。柱子的位置和大小会直接影响到铺位的布局和使用效果。因此，在规划过程中要仔细研究建筑结构图纸，确保铺位划分方案与建筑柱网结构相协调。

　　客流导向

　　铺位划分应有助于实现客流的均匀分布和有效引导。通过设置合理的通道和出入口，可以引导顾客按照预定的路线流动，提高商铺的曝光率和销售额。

　　死角处理

　　在铺位划分过程中，应尽量避免出现死角区域。对于无法避免的死角区域，可以通过设置休息区、绿植或装饰物等方式进行美化处理，以减轻其对整体环境的不利影响。

　　PART05

　　商铺分割必须避开的坑

　　避免商铺分割不规则

　　有许多商业项目分割不规则，且进深与开间之比大于4:1，这会给将来的使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

　　避免通道和道路分割不合理

　　许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

　　来源丨赢商培训整理

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