干货悦读｜购物中心最合理的租售比是多少？一文教你看懂盈亏标准

　　购物中心租售比，是指出租方在一定时间区间内收取的租金和物业费占对应时间区间内承租方销售额的百分比。

　　租售比是出租方评价承租方盈利能力、是否能稳场经营、预测欠费风险、到期后租金和物业费提升幅度的重要分析指标。投资者和管理者可以通过租售比了解购物中心的投资回报、租金收益和市场趋势，从而做出更明智的决策。

　　作为购物中心经营稳定性评价的重要指标，租售比受业态比例、产权类型、发展阶段等多因素影响。然而，租售比过低或过高，都可能影响购物中心的盈利能力和持续经营能力。那么，租售比多少才合适？

　　图片来源：杭州科技城宝龙广场

　　1、租售比怎么计算？

　　租售比计算公式：租售比=（租金+物业管理费）/销售额。

　　部分商场除租金和管理费外，还对租户收取推广费，则推广费也应纳入上述计算公式。

　　举例：A商户100㎡，月租金和物业费合计：2万元；月销售额合计：15万元；月租金、物业费单价：200元/㎡，月销售坪效：1500元/㎡。

　　A商户租售比=2万元/15万元=13.3%

　　2、购物中心各业态租售比盈亏标准

　　（1）租售比的经验性评价

　　· 警戒区间：非主力店租售比≥50%

　　· 观察区间：非主力店租售比在10%～50%

　　· 机会区间：非主力店租售比≤10%（结合自身实际情况，分业态设定）

　　（2）购物中心各业态租售比盈亏标准

　　· 实践中，服装、零售等高毛利代表的品牌品类，租售比在25%上下是合适的。

　　· 餐饮品类中，高端餐饮、洋快餐或者中式快餐的毛利点相差较大，但普遍控制在15%上下是个合理水平。

　　· 儿童、培训、体验等业态本身盈利性不强，具有较大的试错成本，合适的租售比也不宜超过15%。

　　购物中心各业态租售比盈亏标准虽然有参考值，但还是需要依据项目所在城市、品牌的各类成本进行针对性分析。

　　3、租售比对购物中心经营的帮助

　　（1）了解商户经营状态

　　· 租售比过低：说明商家的销售非常好，而购物中心收取的租金过低。对购物中心而言，就损失了部分租金收益。于后续经营而言，购物中心管理者需要考虑提高租金，以提高商场的租金收益和投资回报。

　　· 租售比过高：说明商家承受的租金过高，远超其承受值，销售无法支撑。这种状况下，商家可能面临持续亏损、倒闭和撤铺的风险。在没有替补商家的前提下，商户撤铺会给购物中心带来空置期的租金损失。

　　某购物中心月度经营数据明细表

　　（2）指导租金策略

　　对于购物中心管理者而言，租售比有助于制定和调整租金策略。经营得好，合同到期续签可以提升租金。经营得不好，购物中心需针对性地采取降租或业绩扶植措施，帮助商户做好经营，提升销售，或需要提前部署招商计划，储备备选品牌。

　　另外，了解各业态的租售比情况，能反向倒推商户可承受的租金水平，进而在租金洽谈中抢占先机。

　　对于购物中心而言，租售比偏低，比租售比偏高好一点。租售比低，说明商家销售好，后续可以通过二次招调，提升整体租金收益，但如果平均租售比高，商家普遍亏损，很容易导致购物中心进入困难经营状况。

　　（3）为招商调改提供决策依据

　　通过租售比，了解各个商户的经营状况，可为后续招商调改决策提供依据。购物中心在运营的过程中，为提升经营收益，在稳场经营的情况下，通常会减少租金单价低、承租能力弱的品牌租户，增加租金和物业费单价高、承租能力强、租金贡献率高的品牌租户。

　（4）预测未来趋势

　　租售比，可以作为预测购物中心未来趋势的参考指标。如果租售比持续下降，可能预示着市场将面临供过于求的局面，投资者和管理者需要提前做好应对准备。