购物中心要提升租金，销售坪效达到多少才合理？

　　购物中心的销售坪效分析是一种评估购物中心内租户销售效率的方法，它通过分析每平方米营业面积上所能产生的销售额来衡量租户的经营效益。销售坪效分析是购物中心运营管理中的重要工具，对于购物中心和租户都有重要的意义。

　　01

　　为什么要进行销售坪效分析

　　进行销售坪效分析的原因主要有以下几点：

　　1、量化评估经营效益

　　销售坪效作为衡量每平米营业面积所能产生的销售额的指标，能够量化评估租户或购物中心的经营效益。通过销售坪效分析，可以清晰地了解租户或购物中心的盈利能力、商品组合、价格策略、陈列方式等的有效性，为决策提供数据支持。

　　2、指导空间规划与租户组合

　　销售坪效分析可以帮助购物中心了解不同区域或不同租户之间的销售差异，从而指导空间规划和租户组合。购物中心可以根据销售坪效的结果，调整租户的布局，优化空间利用率，提高整体销售额。同时，也可以根据销售坪效的分析结果，优化租户组合，增加高效租户的比例，减少或替换低效租户，提高整体销售坪效。

　　3、促进租户与购物中心的共赢

　　销售坪效分析不仅有助于购物中心优化管理和提高效益，还能帮助租户了解自身经营情况，指导租户调整经营策略，提高销售额和盈利能力。通过提高销售坪效，可以实现租户与购物中心的共赢，促进双方的长期发展。

　　4、提高市场竞争力

　　通过对销售坪效的分析，购物中心可以了解市场需求和顾客偏好，为市场推广和活动策划提供数据支持。购物中心可以根据销售坪效的结果，制定针对性的营销策略和推广活动，提高市场竞争力和知名度。

　　02

　　销售坪效分析的作用

　　1、识别高效与低效租户

　　通过对销售坪效的分析，购物中心可以清楚地看到哪些租户在营业面积上产生了较高的销售额，即高效租户。同时，也可以识别出那些坪效较低的租户，即低效租户。这为购物中心提供了优化租户组合的直接依据。

　　2、调整租户组合策略

　　基于销售坪效的分析结果，购物中心可以调整其租户组合策略。例如，增加高效租户的比例，减少或替换低效租户，以提高整体销售坪效。

　　3、优化空间布局

　　销售坪效分析也可以帮助购物中心优化其空间布局。通过对不同租户销售坪效的对比，购物中心可以发现哪些租户在空间布局上可能存在不合理之处，如过度集中或分散。这有助于购物中心对空间布局进行合理调整，提高空间利用率。

　　4、促进租户间的互补效应

　　销售坪效分析还可以帮助购物中心发现哪些租户之间存在互补效应，即它们的存在可以互相促进销售。购物中心可以据此进一步优化租户组合，例如，将具有互补关系的租户安排在一起，以提高整体销售坪效。

　　5、为招商和续约决策提供依据

　　在进行新的招商或租户续约时，销售坪效分析可以为购物中心提供决策依据。购物中心可以优先选择那些销售坪效高、市场前景好的租户，同时对于销售坪效持续较低的租户，购物中心也可以在续约时进行更为审慎的考虑。

　　03

　　培育期/发展期/成熟期

　　商业地产销售坪效

　　坪效是购物中心的命门，因为如果商家销售业绩低，承租能力就弱，租金水平就低。合理的销售坪效值是多少？下面分享是某商业地产标杆企业的内部衡量标准。

　　1、培育期（开业0-3年）

　　优秀：销售坪效>1000元/平米/月；

　　合格：750<销售坪效<1000元/平米/月；

　　预警：500<销售坪效<750元/平米/月；

　　黑榜：销售坪效<500元/平米/月；

　　注：不含主力店销售坪效

　　2、发展期（开业3-5年）

　　优秀：销售坪效>1500元/平米/月；

　　合格：1200<销售坪效<1500元/平米/月；

　　预警：800<销售坪效<1200元/平米/月；

　　黑榜：销售坪效<800元/平米/月；

　　注：不含主力店销售坪效

　　3、成熟期（开业5年以上）

　　优秀：销售坪效>2000元/平米/月；

　　合格：1400<销售坪效<2000元/平米/月；

　　预警：800<销售坪效<1400元/平米/月；

　　黑榜：销售坪效<800元/平米/月；

　　注：不含主力店销售坪效

　　租金调整在购物中心运营中十分重要，因为它能帮助购物中心保持市场竞争力，优化租户组合，平衡收益与风险，促进与租户的长期合作，并适应不断变化的市场环境。

　　通过灵活调整租金策略，购物中心可以确保其长期稳定发展，同时满足消费者和租户的需求，实现双赢。在商业筹备阶段，为了吸引目标商家、保证招商和开业率，往往会降低首年租金标准。当3年租赁决策期满时，购物中心已逐渐成熟，有条件提长购物中心的租金水平。

　　04

　　影响租金的因素

　　租金水平如何确定？受哪些因素影响？

　　有过商业运营经验的人可以立刻列举出一系列指标，如：城市级别、商业成熟度、区位条件、周边可比项目租金水平、业主投入及收益期望、当地市场品牌及代理商资源等；而对于单个店铺来说，其租金水平会受到楼层位置、面积大小、规划业态等因素的影响。

　　不过，归根结底，商家的承租能力与其销售收入和所属行业普遍利润率密切相关，即：商家赚多少钱决定了其能支付多少钱。各行业都有一个被普遍认可的租售比区间（租金及物业管理费等占销售收入的百分比），超出这个区间的商家经营压力大，不稳定；低于这个区间的商家，租金尚有提升空间。

　　05

　　哪些租户需要进行租金调整

　　购物中心在考虑租金调整时，需要对不同租户进行评估，以确定哪些租户需要进行租金调整。以下是一些可能需要考虑进行租金调整的租户类型：

　　1、长期表现不佳的租户

　　如果某些租户长期表现不佳，如销售额持续下滑、客流量不足等，购物中心可能会考虑对其进行租金调整。通过降低租金，可以激励这些租户改善业绩，同时也有助于维护购物中心的整体形象和吸引力。

　　2、新入驻的租户

　　对于新入驻的租户，购物中心通常会提供一定的租金优惠以吸引其入驻。然而，随着租期的推移和租户在购物中心的表现逐渐明朗，购物中心可能会考虑对租金进行调整，以反映租户的实际业绩和市场水平。

　　3、面积调整或位置变更的租户

　　如果租户在购物中心内的面积或位置发生变更，购物中心可能会考虑对租金进行调整。例如，如果租户迁至更繁华的位置或扩大了租赁面积，租金可能会相应增加；反之，如果租户迁至较为偏僻的位置或缩小了租赁面积，租金可能会相应减少。

　　4、行业趋势和市场变化影响的租户

　　某些行业可能受到市场变化或趋势的影响，如电子商务的崛起对传统零售业的影响。在这种情况下，购物中心可能需要对受影响的租户进行租金调整，以反映行业变化和市场环境。

　　需要注意的是，租金调整应该综合考虑多个因素，包括租户的实际业绩、购物中心的整体利益、市场状况等。同时，与租户进行充分的沟通和协商也是非常重要的，以确保租金调整能够公平、合理且可持续地进行。

　　06

　　租金提升空间判断

　　商业项目对于租金提升空间判断，应做以下三件事：

　　1、总结与预估

　　对购物中心过去两年及第三年的租金完成情况进行总结和预估。完成情况良好则有条件实现租金提升。

　　2、研究盈利模式与承租能力

　　针对各品类商家的盈利模式和承租能力进行深度研究，确定出各品类的合理租售比区间；再根据购物中心的历史销售数据，通过合理的租售比区间推导出商家未来可承担的理想租金增长值区间。

　　3、调研分析

　　还要就当地市场商业的平均租金水平进行调研，用于修正确定最终的租金增长值。

　　编辑整理 | 商业V见地

　　素材来源| 网络汇编