干货悦读｜向上引流大有可为，屋顶业态如何布局才能稳赢？

　　近年，为提升竞争力，越来越多购物中心利用天台空间，打造新消费、新体验场景。一方面为消费者提供多元、趣味的场景体验，实现引流的目的；另一方面提升空间利用率，获取更多的租金回报。

　　随着天台空间开发日趋成熟，“屋顶经济”也越来越内卷。屋顶开发既是机遇也是挑战，怎么做得和别家不一样？怎么做得体验更好、质量更高呢？

　　本文从屋顶的空间特征、引流业态特征、业态布局要点、业态布局趋势四大方面，总结屋顶商业业态布局的要点及趋势。

图源：成都招商大魔方

　　1、屋顶的空间特征

　　（1）屋顶为开放式空间，营业时间限制较少，比如部分购物中心将天台打造为露天影院；

　　（2）屋顶层高、间距限制较少，适合安置大型艺术互动装置、雕塑等。利用天台做美陈，除了能增加颜值，还可以更好地和环境配合，尤其是许多夜间场景的应用；

　　（3）室内、户外互补，屋顶可引入室内无法承载的业态，带来多元、有趣的消费体验；

　　（4）天台视野开阔、景观优美，可以更好地和自然主题活动相结合，在开放的自然环境中聚会，天台打卡更容易成为新潮流。

　　2、屋顶引流业态具备哪些特征？

　　越来越多购物中心利用天台空间，打造新消费、新体验场景，而屋顶空间所引入这些具备引流属性业态，也呈现出明显的特点：

　　（1）体验业态，由于空间开放，无论是飞盘、露营等轻运动，还是屋顶足球场、篮球场、游泳池等传统运动，都有着比较强的体验属性。

　　（2）社交属性，屋顶运动、餐饮业态，以开放的户外空间、多元融合的业态，为年轻人提供社交、娱乐的舒适场景。

　　（3）网红打卡，社媒传播，无论是IFS的爬墙熊猫，还是招商大魔方的招宝，都是有着较强打卡属性的IP装置，并通过社媒传播带来更大关注度和人流。

图源：新浪微博@成都世茂广场

　　3、屋顶业态布局要点

　　（1）屋顶业态组合及配比要点

　　在屋顶业态分布中，通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入，而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。

　　租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重。其中，租金最高的餐饮，比重最高；零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性，将项目内的文化艺术零售等承租能力相对较弱的商业搬迁至屋顶商业空间，租金低于餐饮。

　　（2）餐饮业态：以轻餐、甜品为主

　　在屋顶餐饮业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐占比一般超过70%。一方面，重餐需要铺设排油烟设施，而大面积铺设不仅带来巨大成本，也不利于未来店铺业态调整；另一方面，轻餐租金通常高于重餐，约为后者的两倍，更利于提高整体租金收益。

　　（3）运动业态：屋顶运动球场、健身及SPA会所最受青睐

　　在屋顶运动业态中，屋顶球场和屋顶健身及SPA会所占比最为突出。从普及率来看，高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小众运动业态，并不适合大规模在购物中心布局；从建造及运营成本来看，屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高，成本巨大。相比之下，兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会所在运动业态中最受购物中心青睐。

　　同时，相应的管理运营要跟上，屋顶运动的安全问题、消防问题、噪音问题、排水问题，露天防蚊防虫等，都需要考量。

　　（4）娱乐业态：屋顶农场最热门

　　在屋顶娱乐业态中，屋顶农场占比达到近半，大大超过其他业态。第一，屋顶农场符合时下可持续发展所倡导的绿色健康环保理念，对购物中心形象起到正向提升；第二，都市农场对都市人尤其发达城市更具吸引力；第三，屋顶农场也具有教育功能，尤为适合亲子定位的购物中心。

　　此外，利用屋顶无层高限制的开放式空间，屋顶球幕影院、屋顶摩天轮、大型游乐园，甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡。屋顶温泉、空中剧场、空中迷宫等目前出现不多的业态也可考虑。

　　（5）儿童业态：儿童乐园是首选

　　儿童乐园对商业消费有明显的促进作用，因而在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重超过70%。由于儿童业态在购物中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制的萌宠动物园。

　　（6）零售业态：引入文化艺术业态为主

　　屋顶零售业态通常会引入承租能力弱，但具有特色的零售业态，如花店、书店等文化艺术零售业态。屋顶商业引入这些零售业态，既解决了商家的低租金支付问题，还增加购物中心整体业态丰富性。

　　此外，屋顶零售业态也有一些体验度与文化性双高的品牌博物馆，例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆、深圳欢乐海岸的欧洲古董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆、广州太古汇天台的SONY体验店等，青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题文化博物馆。

　　4、屋顶商业主题化是大势所趋

　　目前，全国在营及在建的拥有屋顶商业的购物中心中，呈现主题化发展趋势。其中，亲子欢乐、运动健康主题、艺术主题颇受屋顶业态的青睐。

　　一般而言，屋顶商业主题应根据购物中心定位及消费客群来设置，如社区购物中心适宜采用亲子欢乐、运动健康主题，以迎合其家庭消费的定位；港资开发商更偏好沿用香港特色，采用艺术主题；目标客群为年轻人的购物中心，适宜以爱情、潮玩为主题。

　　推荐资料：

　　中国购物中心屋顶商业研究报告http://down.winshang.com/show-83073.html

资料推荐名称：中国购物中心屋顶商业研究报告 
资料推荐：http://down.winshang.com/show-83073.html