干货悦读｜如何做好购物中心的业态规划？这六大原则必须掌握

　　在购物中心的运营管理工作中，业态规划是项目筹备前期的核心工作内容之一。

　　业态规划，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。

　　科学合理、特色明显的业态组合，可为购物中心增加卖点，促进购物中心销售。那么，要如何规划呢？有哪些原则必须掌握呢？

　　1、定位优先的原则

　　（1）整体的功能性定位

　　确定购物中心要实现哪些基本的功能。不同城市、不同区域属性的购物中心，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也不同。

　　如，坐落于上海淮海中路的iapm，作为地标性优质综合项目，其功能性定位为国际大型购物商场，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英提供优质服务。

　　（2）目标客群的选择

　　位于不同类型的城市以及城市不同区位的购物中心，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向存在差别。因而，购物中心内业态种类的选择及各业态的配比须与项目所在消费水平匹配。

　　（3）规模选择

　　项目规模大小与项目所在区域的消费水平密切相关，须因地制宜地选择购物中心的商业面积、大小及横竖向空间结构。

　　2、功能性选择原则

　　功能性选择是业态组合规划的基础，匹配的功能要符合项目的区位特征，因为购物中心的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也有所区别。

　　3、业态的相关性原则

　　业态的相关性是确保消费的舒适、流畅性，增加顾客逗留的时间，提高消费的总客单价的重要途径。例如购物中心可以通过用业态细分找定位差异，避免品牌同质化，提高对消费者的吸引力。

　　业态的相关性一般可以从以下两个角度进行思考:

　　4、业态行业盈利能力原则

　　各业态的行业盈利能力是业态和品牌规划的前提。理论上讲，一个购物中心完全由高毛利业态组成，可以实现租金最大化，但实际操作中是不可能成立的。不同业态有不同优势，形成最优的业态组合，正是商场运营必须攻克的难题。

　　5、 租赁空间最大化利用原则

　　如何利用有限的租赁空间创造更高的长期投资价值？这要求购物中心在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。

　　6、业态组合动态更新原则

　　商业向前发展，购物中心的业态组合也不能一直保持不变，而是要根据市场需求的变化及项目发展进行动态调整。例如：

　　1）开业初期的购物中心，更关注品牌知名度以及业态组合对周围消费客群的吸引力。

　　2）步入稳定成长区或成熟区的购物中心，每年要更换约10%的品牌，形成最优的品牌组合，以求保持购物中心活力，提高购物中心的消费品质和持续盈利能力。

　　本文参考资料：《购物中心的业态规划和总结》（可点击标题查看下载相关资料）

资料推荐名称：购物中心的业态规划和总结
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