对于新入行商业地产的招商运营管理新人来说，了解商业地产行业的一些专有名词是很有必要的。
01
招商类
商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
业态：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
商业动线：意指人流在商业空间中的行动路线，是商业建筑的生命线，其对消费者在购物中心内轻松、便捷、舒适地享受整个消费过程；提高商户的客流量和成交率，以及均衡地提升项目整体商铺价值都有重要影响。
租赁：指出租方采取出租的经营方式，承租人拥有使用该地方或物品的权利，但最终的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。
购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。
固定租金：是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。
扣点分成：简称扣点，也被称为合作经营或联营方式，是指对在购物中心租用商铺的商户约定分成点数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收租金的方式。
为了平衡定租与扣点各自风险和收益的关系，于是出现了保底分成的方式。保底分成方式是定租与扣点的综合运用，是指对在购物中心租 用商铺的商户约定一个固定的保底租金，再约 定一个分成租金，按月计算两者取其高。
品牌级数：通过消费者对每个品牌进行不同等级的划分,依据知名度和销售额，等级可以划分为AA/AB/AC/BA/BB/BC/CA/CB/CC这九种。
02
营运类
坪效：坪效指的是每坪面积上可以产出的营业额，也就是单店营业面积内每平方面积上每天所创造的销售额。
销售坪效：销售坪效指的是每坪面积上可以产出的销售额；（月销售÷ 面积）
租金坪效：店铺每平产生的租金；（月租金÷面积）
租售比：指店铺坪金占店铺销售的比例（月租金/月销售）
零售/餐饮数值参考：
＜15% 商铺经营无风险，利润较高
20%-25%商铺经营无风险，利润相对合理
＞30% 商铺存在经营风险，利润偏低或出现亏损
复购率（重复购物率）：指消费者对该品牌产品或者服务的重复购买次数，重复购买率越多，则反应出消费者对品牌的忠诚度就越高，反之则越低。
计算方法：
方法一：购买次数大于1次的顾客÷所有购买过的顾客
例：10个人中有6个人购物次数大于1次，那复购率就是60%；
注意：根据不同业态制定不同的时间维度；
关键：按购物人次来计算
方法二：复购次数÷所有购买过的顾客
例：一段时间内，10个人中有3个人购买过2次，其中有一个人之后又购买了1次，那一共重复购买4次，那这段时间内的复购率就是40%。
关键：按购物单数来计算
货品周转率：货品周转率是指某时间段的出库总金额（总数量）与该时间段库存平均金额（或数量）的比。
动销率：在经营过程中，需要了解某一单品的动销情况，一般会使用以下计算公式：商品动销率=商品累计销售数量 ÷商品库存数量x100%
正常：70%-80%
优秀：90%
最好：100%
动销率超过100%说明了在某个时段该分类的销售品种数高于现有库存的品种数， 说明了该商品出现了品种数的流失现象。
连带率：连带率是指销售的件数和交易的次数相除后的数值，反映的是顾客平均单次消费的产品件数。对于追求多业态混合消费的购物中心来说，连带消费是购物中心经营的核心。
连带率 = 销售总数量 ÷ 销售小票数量（低于1.3说明整体附加存在严重问题）
个人销售连带率=个人销售总数量 ÷ 个人小票总量（低于1.3说明个人附加存在问题）
转换率：转化率=购买人数/总流量。
流量转化率能否高，取决于购物中心在项目定位过程中，自我“人设”设定的准确性。要想提升转化率，一般来说，流量中目标客户越多，那么转化率越高。购物中心在有限的资源下，尽量精准定位自己的客群，避免资源利用的无效性太多。
03
企划类
POP广告：放置在销售店的店头或店内，向顾客广告用的陈列物。通常是配合主题广告的活动，具有诱发想起购买的效果。
客单价：营业额/成交笔数，是指平均每一笔交易。
成交笔数：营业时间段共收到多少笔收银小票的数量。
提袋率：以100人进店为基数，实际购买30笔，提袋率是30%。
入店率：来客数/客流数，（指营业时间）
假设经过10000人，进店1000人，入店率10%。
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来源：赢商培训根据网络公开资料汇编
参考资料推荐：购物中心招商及营运名词解释｜培训课件
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据赢商大数据不完全统计，2024年全国74城有超7000家新首店亮相，相比2022年、2023年增长79.12%、36.18%。
深圳、武汉、上海、重庆、南京、广州、成都七城连续三年稳居“首店最青睐城市”前十。其中，2024年深圳首店数超450家，上升至TOP1，武汉、西安、郑州首店数量同比增速在前十城市中，居前三。
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2025年2月-赢商通会员《商业市场月报》
商业市场月报
赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高。其中，出租率超95%的购物中心占比超四成，约3成购物中心空置率超10%（同比下降0.85%）。
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