购物中心客流水平的高低，取决于这三股“力”

　　一个商场的客流水平越高，这个商场的人气越旺，吸客能力越强，其收入也就越高；反之，客流水平越低，这个商场就越是人烟稀少，难以延续。

　　要想保持高客流水平，就要看商场的这三股“力”——产品力、品牌力和运营力，三者缺一不可。

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　　商场的产品力与品牌力

　　决定客流水平的基础

　　相比规模化布局，客流指数排名前列的高端零售类商场更靠以“质”取胜，产品力强大。它们能够消解消费者远距离移动的成本，有效集中消费力，同时捕获大量随机性消费，推高客流上限。

　　同时，品牌力保障客流基础。

　　从规模化产品线（10个及以上项目）来看，成熟的商业品牌拥有庞大且稳固的客流基础，虽客流量不及上述高端、旗舰项目，但成熟品牌的规模化产品具有强大的品牌号召力，同样能够吸引大批客流。

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　　商场的运营力

　　是保持客流稳定、增长的关键

　　客流水平是线下实体商业的晴雨表，而客流密度（购物中心近十二个月的日均客流量/购物中心商业建筑面积）一定程度上更能体现商场的运营实力：密度越大，项目每平方承载的客流越多，运营效率越高。

　　据赢商大数据统计，从企业类型来看，客流密度有着明显的区间划分：

　　可以看出，客流密度与运营质量及管理效率高度相关：

　　项目档次上，高端商场运营商客流密度表现最好。一方面，线下门店是高端零售不可替代的消费渠道；另一方面，港资企业长期高效运营积淀了成熟的运营经验；

　　企业规模上，得益于在区域范围内的品牌号召力，以及利用信息优势更好地演绎“在地化”，区域深耕型企业客流密度通常会比头部的规模性企业表现更好；

　　项目类型上，社区商业客流来源相对稳定且体量较小，客流密度相对更高。而大体量商业运营管理难度更大，虽然客流水平相对较高，但客流密度不及小商业体。

　　另一方面，客流稳定性可一定程度上反映商场的消费粘性与顾客忠诚度。据赢商大数据，以企业为统计口径，客流稳定性最强的企业基本以社区商业或小体量商业开发为主，如中海、万科、保利等。

　　社区商业往往具备稳定的客流来源，且不受距离移动限制，即使在疫情防控期间也可以保持较为稳定的客流，更具内生韧性。

　　当然，若选取典型规模企业可看出，地缘因素同样影响客流稳定性。地方性较强、地域集中度更高的企业，如宝龙商业、印力等，客流水平会相对稳定；

　　而全国化、布局分散的规模性企业，如万达商管、华润万象生活等，这类企业规模更大，容易受到各地在不同时间、不同程度的外力冲击，在疫情防控时期尤为明显，客流出现大幅波动。

　　总体来看，影响客流的内生因素可分为三部分：品牌力夯实客流基础，产品力决定客流上限，而运营力保障客流的可持续增长。

　　来源：赢商云智库