干货悦读｜一铺一价，购物中心的租金定价大有学问

　　购物中心里商铺价格是关系到整个商业地产项目收益的核心要素，确定合理的租金方案，是零售地产投资决策和经营决策的重点和难点。

　　对于商业项目来说，铺与铺之间价格是截然不同的。要想快速提高商业项目的运营效率，商铺价格体系要构建完善。那么，完善的价格体系该如何构建？

　　步骤一、确定商铺的均价

　　基于对开发商目标价格、周边近几年的商铺价格、项目独特属性等因素的考虑，结合算法给出项目均价，且需满足周边市场的预期以及开发商目标期望。对基础租金标准的测定，一般采用成本计价法、投资回报计价法和市场计价法三种方法计算。

　　成本计价法：即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。

　　投资回报计价法：这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。

　　市场计价法：即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。决定基础租金的核心因素，就是既定商圈的社会购买力。采用市场定价法，要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。

　　步骤二、结合楼栋商业价值给出价格

　　大多商业项目一般由多楼栋组成，而每个楼栋之间的商业价值又不同，应当结合各楼栋的区位、资源对每个楼栋进行价值分析，最后根据分析结果，给出各楼栋的商铺价格。

　　步骤三、结合各因素确定租金价格体系

　　1、商铺定价基本原则

　　铺与铺之间的租金价格，可谓一铺一价。一般可以根据以下原则来确定每个商铺的价格：

　　（1）最接近客流汇聚的位置价格越高；

　　（2）展示面越好的商铺价格越高；

　　（3）商铺距离交通动线中心位置越近商铺价格越高；

　　（4）商铺使用率越高价格越高；

　　根据以上原则，对每个商铺进行权重评分，最后给出每个商铺的定价。

　　2、影响商铺租金价格的因素

　　那么，如何判断好的位置和差的位置？影响商铺租金价格的主要有以下5大因素：

　　（1）楼层

　　楼层越高，位置越差。楼层为影响租金差异最明显的因素，通常以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率约递减为40%、35%、30%、25%。

　　（2）与交通动线之间的关系

　　商铺所设置的位置与交通动线之间的远近关系也是影响租金差异的一个重要因素。哪里的客流多，哪里的商铺就贵，靠近交通枢纽位置的商铺租金单价有所上浮，远离交通枢纽位置的商铺租金单价自然下调。

　　（3）商业业态

　　不同商业业态的承租能力不同，租金水平也相应不同。一般零售业态的承租能力偏高，餐饮和生活配套业态次之，娱乐休闲业态最低。因而，购物中心要根据不同的业态，制定每一个铺位的租金价格。

　　（4）商铺面积大小

　　商铺面积设置的越大，通常租金单价的标准就越低，面积越小租金单价的标准就越高。

　　面积大于500平方米的商铺，由于承租总价较高，因而租金要低于面积较小的租金，比如超市、电影院的平均租金单价一般是最低的。

　　面积在100平方米以下的商铺，因为整体租金额相对较小，因而租金单价相对较高。

　　（5）品牌的影响力

　　相同业态的不同品牌，因品牌影响力不同，租金的议价能力也会有差异。品牌级数高的租金标准相对低，品牌级数低的租金相对高。因而，具有一定影响力的品牌，拥有较大的谈判主动权。

　　通过上述三个步骤，根据每个商铺优劣势，确定相应系数，以基准价乘以相应系数，就得出了业内常说的“一铺一价”的租金价格体系。

　　市场竞争越来越激烈，租金价格是否合理，关系到租赁能否成交。上述方法初步的探讨租金定价的方法步骤，但每个项目的定价方法在具备共性的基础上，还必然存在明显的个体差异。因而，商铺租金价格体系的构建还需要考虑多方面因素，如综合投资者意向，结合开发商目标及要求，制定完善的商铺价格体系。

　　参考资料推荐：

　　商业地产租金定商业地产项目商铺租金定价资料（含18份资料）

　　商业地产租金定价策略与测算方法

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