干货悦读｜如何分析购物中心销售额、客流指标？这些案例教会你！

　　购物中心经营分析工作是营运管理的重要依据和手段，是购物中心经营状况良好与否的的重要反映。

　　如何进行购物中心经营数据全面分析？商业管理公司每月都会定期召开经营分析会, 对主力店与室内步行街商家的销售排名、销售坪效、租售比、商品丰满度、人员管理、企划活动配合等方面存在的问题进行分析，通过分析首先了解购物中心经营的优劣势，然后找出销售业绩较差商家的原因，以提供必要的经营辅导，同时为招商调整提供有效的科学依据。

　　购物中心经营分析的目的是判断总体发展趋势, 监测总体波动因素。本文结合案例分析，总结购物中心如何根据客流量、销售额、租售比等指标进行经营分析, 通过趋势预测、同比分析等统计分析方法找到经营中的不稳定因素。

　　1、客流与销售趋势图关注点及分析案例

　　（1）日经营分析关注点

　　每日客流与销售趋势图主要关注三方面：波动趋势、波动周期、波动异常。如下图所示，关注重大节假日、企划活动、特殊事件对购物中心的客流及销售的影响。

　　（2）周经营分析关注点

　　通过周环比评价客流及销售异动状态，预测发展趋势。周环比的关注点有三方面：波动趋势、平日与周末对比、节假日效应。

　　周环比分析步骤：

　　第一步：分析购物中心总体情况；

　　第二步：分析主力店与步行街平日与周末对比情况；

　　第三步：分析主力店或步行街各业态情况。

　　（3）月经营分析关注点

　　每月客流与销售趋势图关注点包括三方面：波动趋势、年淡旺季、波动异常。通过对各月数据的汇总及分析，判断客流与销售总体发展趋势, 监测总体波动因素。

　　2、租售比分析的关注点及案例分析

　　购物中心经营分析中的租售比关注点主要有两大方面：品牌租售比排名、针对品牌租售比的工作策略。

　　通过品牌租售比排名分析，一方面可以全面评价商户的承租能力，预测欠租风险；另一方面可以评价商户的盈利能力，预测租赁调整紧迫性及租金可调整幅度。而对于经营情况欠佳的租户，应持续关注，并根据不同的经营状况做好招商储备或进行经营辅导，帮助租户提升业绩。

　　3、购物中心预警管理及案例分析

　　（1）三个预警重要考核指标

　　销售坪效：反映销售能力

　　租金坪效：反映承租能力

　　租售比：反映赢利能力

　　商管公司根据购物中心各租户经营成本、客单价、消费率等预测并设定购物中心销售、客流预警值。一般于每年12月上报下一年度销售、客流预警值。

　　（2）商户承租能力的租售比区间

　　商户承租能力的租售比区间如下（结合自身实际情况，分业态设定）：

　　警戒区间：非主力店租售比≥50%

　　观察区间：非主力店租售比在10%- 50%

　　机会区间：非主力店租售比≤10%

　　租户租售比在购物中心同业态连续三个月排名后三位、出现两次以上（含）延迟缴费、人员管理或货品出现异常情形的租户，应将其列入预警租户；以书面或其他形式提出退铺、降租租户，列入重点预警商户。

　　（3）购物中心各业态及商家的经营分析

　　除对项目总体经营情况分析外，购物中心还要对各业态、各商家进行全面分析。通过对各业态、各楼层的分析可以发现购物中心的经营冷热区, 判断购物中心各业态是否均衡发展, 发展趋势是否符合市场规律等。

　　对商家的经营分析主要有三方面:

　　一是经营状况，分析指标为客流、销售、租金等;

　　二是经营能力，分析指标有销售坪效、租金坪效、租售比等;

　　三是品牌适合度，分析指标有品牌级次、目标客群、客单价等。

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