干货悦读|购物中心免租期如何约定?定时长、分阶段、合同期末…

2024年04月18日16:06
核心提示: 免租期是租赁合同中必不可少的条款,有必要对免租期相关问题进行一番讨论,从而避免在招商中产生不必要的法律风险。

  商业项目对外租赁时,在考虑到初期运营、店铺装修、培育孵化、成本投入等多种因素后,从长远角度考虑往往给予承租方一定期限的租金优惠期,也就是通常俗称的免租期。

  免租期是租赁合同中必不可少的条款,但在实践中,许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限,并未细致地考虑免租期中详细的权利义务关系和期限约定不当可能产生的法律风险。因此,有必要对免租期相关问题进行一番讨论,从而避免在招商中产生不必要的法律风险。

  1、免租期的概念

  免租期通常是指“租赁期开始,房屋交付承租方使用后,在承租方需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作,不能实际开业的情形下,出租方同意不收取承租方租金的期间”。

  商业租赁很少单独约定免租期,而是将免租期条款设置在租赁合同中,免租期的履行及违约责任,亦穿插于整个租赁合同的不同组件之下。

  依据免租期所处的不同时间段以及免租的原因不同,在合同订立的实践中,免租期主要体现为装修免租期和经营免租期。

  (1)装修免租期

  物业交付后,承租方需要对物业进行装修改造,进行相应的工商注册及相关证照办理、招募员工等经营前的准备工作。在此阶段,承租方并不能通过使用物业获得经营收入,但这些准备工作又是后续开展经营必须发生的成本。

  因此,为了促使合同的成立,出租方从长远的利益考虑,往往会免除这一阶段的租金。这既是对承租方的一种扶持,也是为了出租的物业今后更好地运营及更好的租金回报。

  

  (2)经营免租期

  经营免租期,往往是因为在承租方最开始经营的阶段,因为整个商业项目运营处于初始阶段,承租方的人员、设备处于初始磨合阶段,经济效益处于起步阶段,收入水平较低。

  因而,出租方为了合理分担承租方的这部分风险,会视承租方的具体情况给予一定的经营免租期。即自开业日至某一特定日期,免除承租方的租金或其他费用。

  2、如何确定免租期限

  不同的免租期往往有不同的起始点。实践中,免租期多体现为从某一日期到某一日期的期间段,但这一期间的设定,往往需综合考虑房屋何时交付、装修所需要的时间、办理证照、招募员工、购置相关物品所需的开业前准备时间等因素。

  尤其是装修免租期,由于其针对的是房屋交付后至实际开业经营期间的租金等成本分担,所以其起止日的约定往往带有不确定性。

  (1)装修免租期的起止日

  装修免租期一般自物业交付之日起至特定期间结束之日止,而结束之日往往为出租方要求承租方开业经营之日。

  因此,装修免租期的截至日在合同中一般体现为一个确定的日期,从法律角度来说为一种期限。但这个期限的确定,往往是基于租赁双方对能否开业经营这一条件的判断,本质上存在一定的不确定性。

  实践中,尽管有约定明确的装修免租期结束日(及开业日)的具体日期,但因出租方或承租方原因,可能出现实际开门营业的日期晚于或早于这一日期。对于装修免租期的截至日的约定,需要租赁双方更好地预计未来经营中可能发生的风险,做出更详细的约定。

  为了避免难以界定的具体责任,出租方要合理预估自己物业建设或清理的进度,承租方要合理预估自己接受物业的时间点及装修进度。如果一方未能在约定的特定日期完成相应义务,则需要承担相应责任。

  

  (2)经营免租期的起止日

  经营免租期的起止日相对简单,一般为开业日起至某一特定日期结束。其长短取决于出租方对承租方经营状况的分析,即出租方接受多大程度上的让渡租金收益,以支持承租方的经营。

  在商场实际经营中,存在将经营免租期拆分成多个期间,在承租方经营的不同租赁年度分阶段给予的情况。比如租赁的第一年给予一个月,第二年给予一个月的约定。这是出租方为降低承租方一次性享受经营免租期而提前终止合同后带来的租金损失风险,所采取的一种有效措施。

  这种约定需要考虑更多的不确定因素,因而需要在合同中明确,给予租赁免租期的租赁年度的划分,及在特定租赁年度中给予的是具体哪个期间的免租。

  3、合同中的常见免租期条款

  (1)合同未能全部执行

  合同必须全部执行完成,才能适用免租期。否则,承租方需要补足全部免租期租金。

  常见条款为:

  在免租期内,承租方需承担除租金之外的其他费用。无论何种原因导致本合同的租赁期限未能完整履行,则取消本条所述的全部免租期,承租方需按实际占用租赁房产的时间以及本合同约定的租金计算相应的房屋使用费。

  (2)分阶段给予免租期

  租赁合同签署后,承租方按照约定方式正常支付租金,免租期设置在租赁期限的各个阶段的情形中,需要在合同中明确,给予租赁免租期的租赁年度的划分,及在特定租赁年度中给予的是具体哪个期间的免租。

  常见条款为:

  · 本合同项下出租方向承租方提供3个月的免租期,分三次履行。承租方在第一至第二租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下,次年首个租赁月为第一个免租期;

  · 承租方在第二至第四租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下,次年首个租赁月为第二个免租期;

  · 承租方在第五至第六租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下,最后一个租赁月为第三个免租期。在免租期内,承租方仍需承担除租金之外的其他费用。

  (3)免租期设置在租赁期最后的时间段

  租赁期限的最后几个月设置为免租期,比如免租期三个月,租赁期限的最后三个月为免租期,中途合同解除不享受免租期。

  常见条款为:

  · 本合同项下的免租期基于承租方完全履行租赁合同时,出租方给予承租方的价格优惠,免租期为“X年X月X日至X年X月X日”,不因任何原因予以延长。在租赁期间,承租方无任何违约行为的情形下,租赁期限届满前3个月即为出租方给予承租方的免租期。

  · 在此期间,承租方仅承担实际发生的水、电、物业费等费用,无需支付租金。


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关键词:免租期 招商策略
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