干货悦读｜购物中心经营分析，这六大经营指标一定要懂

　　在购物中心的日常运营管理中，经营分析工作是营运管理的重要依据和手段，是商场经营状况良好与否的重要反映。

　　时报、日报、周报、月报以及年报，每次复盘分析都能帮助购物中心清晰地了解项目的运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础。同时，复盘分析也是预警管理工作的前提条件，为正确做出商户预警提供有效的科学依据。

　　本文主要从购物中心经营分析的概念、基本思路、指标解析、频次及分析要点四大方面，总结购物中心经营分析要领及方法。

　　1、什么是经营分析？

　　经营分析是指商业运营管理者通过数据采集，并运用统计、分析、图表呈现等方式，对商场整体经营情况进行深入解析。经营分析能帮助我们清晰地了解商场的运营情况，为招商调整奠定坚实的前提条件和基础。

　　2、经营分析的基本思路

　　经营分析的基本思路：统计数据——图表呈现——数据分析——原因分析——营运建议——信息反馈。

　　3、经营分析的指标解析

　　经营分析的指标主要包括：销售坪效、租售比、贡献率、同比、环比、定基同比六大指标。

　　（1）销售坪效

　　作用：

　　· 评价零售、餐饮类品牌在一段时期内的经营业绩

　　· 预测经营能力

　　公式：销售坪效=销售额/租赁面积

　　经验性评价：

　　· 零售主力店月销售坪效≥600元/平方米

　　· 非主力店月销售坪效≥1000元/平方米

　　（2）租售比

　　作用：

　　· 评价商户的承租能力，预测欠租风险；

　　· 评价商户的盈利能力，预测租赁调整紧迫性及租金可调整幅度

　　公式：租售比=（租金成本+物管费成本）/销售额

　　经验性评价：

　　· 警戒区间：非主力店租售比≥50%

　　· 观察区间：非主力店租售比在10%～50%

　　· 机会区间：非主力店租售比≤10%

　　（结合自身实际情况，分业态设定）

　　（3）贡献率

　　作用：

　　· 评价某类/某个品牌对整体经营业绩的影响

　　· 预测租赁调整的必要性

　　公式：某品牌销售贡献率=该品牌销售坪效/该品牌所属业态（或业种或品类或区域）的平均销售坪效

　　经验性评价：

　　· 销售坪效贡献率≥100%，正向影响，可保持

　　· 销售坪效贡献率≤100%，负向影响，可调整

　　（4）同比

　　作用：

　　· 评价增长速度和能力

　　· 预测发展潜力

　　公式：月同比=（本年*月-去年同月）/去年同月

　　经验性评价：

　　· 同比≥0，增长力强，可保持

　　· 反之，增长率弱，可调整

　　（5）环比

　　作用：

　　· 评价异动状态

　　· 预测发展趋势

　　公式：

　　· 日环比=（本日-上日）/上日

　　· 月环比=（本月-上月）/上月

　　经验性评价：

　　· 环比≥0，正增长/异常上升，给予关注

　　· 反之，负增长/异常下降。分析原因

　　（6）定基同比

　　作用：

　　· 用于对特定节假日（如中秋节假期等）、特定营销企划活动（如每年一次的主题购物节等）实际发展水平的对比分析

　　公式：定基同比=（本节日均值-去年同节日均值）/去年同节日均值

　　4、经营分析的频次及分析要点

　　从时间维度看，经营数据分析包括每时、每天、每周、每月的持续性分析及关键时期经营分析。

　　其中，每时、每天的经营分析主要功能在于数据的采集和指标的预警监测，数据的采集是对客流量、车流量、销售额、租金等经营指标进行累积与统计，这个阶段要求数据的准确性及连续性。

　　（1）日报分析要点：客流量、销售额、车流量的日发展趋势、环比增长率、与预警值比较、异常值分析。

　　指标预警是每时、每天经营分析的重点所在，购物中心管理者根据经营实际情况对各项指标设定预警值，实时监测指标动向，一旦出现指标预警便发出整改指令，进行经营辅导或招商调整。

　　（2）周报分析要点：客流量、销售额、车流的周平均值、平日均值、周末/重大节假日/企划活动日均值及相互对比，周环比分析。

　　在进行周分析时，要区别分析平日与周末的经营情况。因为周末指标值往往会达到平日值的 2 倍以上，两者混合分析会掩盖平日的微小变化，因此区别分析才能更好地为经营指导提供依据。

　　（3）月报分析要点：项目总体经营状况、主力店客流和销售、营销活动分析、预警分析及建议措施。

　　月度经营分析需要对购物中心当月经营状况进行全面分析，包括经营指标及项目各组成部分的经营分析。一是对购物中心所有经营指标的分析，展现各经营指标的变化趋势，二是要对购物中心的各个组成部分进行分析，找出每一楼层、每一商家的经营变化，然后再找出变化的原因进行经验积累或问题整改。

　　（4）关键时期经营分析要点：在常规的日、周、月之外，每年还有很多重要的时间节点，例如元旦、中秋节等经营状况的分析。

　　在这些特定的时间段，就要进行一些规律性的分析，以便总结经验，为下年度的经营策略提供参考。

　　推荐参考资料：万达商管 | 购物中心的经营分析与经营辅导

资料推荐名称：万达商管 | 购物中心的经营分析与经营辅导
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