淮南长城国际广场物业投标书（74页）

　　淮南长城国际广场物业投标书：

　　上篇 投标文件商务标 5

　　一、物业收费报价说明 5

　　1、报价编制情况 5

　　2、报价依据 5

　　3、编制依据 5

　　二、物业收费报价 6

　　1、分项报价一览 6

　　2、报价简要说明 6

　　三、物业管理开支明细 7

　　1、人工费 7

　　2、办公费 7

　　3、环卫费 7

　　4、公共设施运行维护费 8

　　5、电梯运行费 8

　　6、二次供水设备运行维护 8

　　7、绿化费 8

　　8、支出费用汇总 9

　　四、物资装备费用（物业项目开办费） 10

　　下篇 投标文件技术标 11

　　第一章 企业基本情况 11

　　第二章 项目管理总体构想 12

　　一、管理服务理念 12

　　二、管理优势 12

　　1、管理服务理念优势 12

　　2、探索创新能力优势 13

　　3、人才培训机制优势 13

　　4、沟通能力优势 14

　　三、服务承诺 14

　　1、总体承诺 14

　　2、具体承诺 15

　　第三章 人力资源管理 17

　　一、长城国际广场物业办组织构架 17

　　二、拟配置岗位人员要求 17

　　1、物业办主任 17

　　2、部门主管 18

　　3、绿化技师、设备技工 18

　　4、各岗位员工 18

　　三、岗位职责 19

　　1、物业办主任 19

　　2、客服部 20

　　3、维保部 20

　　4、护卫部 21

　　四、员工培训管理 22

　　1、培训承诺 22

　　2、新员工培训计划 22

　　3、日常培训 26

　　4、特别培训 26

　　5、培训管理规定 26

　　第四章 物业管理早期介入 28

　　一、早期介入人员 28

　　1、物业早期介入人员应具备条件 28

　　2、对介入人员的要求 28

　　二、物业早期介入工作流程 29

　　三、物业早期介入工作内容 30

　　1、对在建房屋进行实地考察 30

　　2、获取房屋销售、交付及准业主信息 30

　　3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息 30

　　4、了解实际建筑情况 31

　　5、提交协调报告和整改建议 31

　　6、参加建筑竣工验收工作 32

　　7、对房屋及附属设备设施进行清查 32

　　8、参与制定物业管理方案 32

　　四、早期介入的意义与优势 33

　　1、早期介入的意义 33

　　2、早期介入的优势 33

　　第五章 物业交付（入伙）管理 34

　　一、房屋交付流程 34

　　二、业主入伙作业指导 35

　　1、入住的准备工作 35

　　2、入住手续办理 36

　　3、房屋验收 37

　　4、发放钥匙 37

　　5、签署《业主公约》和《消防安全责任书》 37

　　6、资料发放 38

　　三、房屋装饰装修管理 38

　　1、装修管理规定 38

　　2、装修登记申请 39

　　第六章 安全秩序与消防管理 41

　　一、护卫管理 41

　　1、安全与秩序维护目标 41

　　3、值班（总控、监控）室工作内容 42

　　4、巡视检查工作内容 42

　　5、护卫工作注意事项 43

　　二、消防管理 43

　　1、日常消防工作内容 43

　　2、消防管理运做流程图 44

　　3、消防监控操作流程图 45

　　三、秩序维持 46

　　1、车辆交通管理 46

　　2、治安事件处理应对方法 46

　　第七章 环境管理 47

　　一、卫生保洁标准 47

　　二、保洁作业指导 49

　　1、地下室、天台、转换层的清洁 49

　　2、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁 49

　　3、乳胶漆墙面的清洁 50

　　4、不锈钢的清洁和保养 50

　　5、玻璃门、窗、幕墙的清洁 50

　　6、灯具的清洁 51

　　7、室外地面清洁 51

　　第八章 设备设施维修维护管理 53

　　一、设施设备维护原则 53

　　二、电梯维护管理 54

　　1、电梯管理标准 54

　　2、电梯运行管理方法 54

　　三、变配电系统管理 56

　　1、变电运行倒闸操作执行 56

　　2、主设备巡视项目及检查次序 56

　　3、 变电设备维护项目 57

　　四、水电维修管理 58

　　1、水电报修客服操作流程 58

　　2、维修电工操作规程 58

　　3、用电线路维修维护 59

　　4、供水管线维护 60

　　第九章 绿化管理 61

　　一、绿化治理维护 61

　　1、绿化面貌标准 61

　　2、绿化维护工作内容 61

　　二、日常绿化养护 63

　　1、乔木修剪 63

　　2、灌木修剪 65

　　3、绿篱修剪 66

　　4、草坪养护 66

　　5、水分控制 66

　　6、施肥 67

　　第十章 地下车库管理 68

　　一、地下车库管理规定 68

　　二、地下车库管理方法 69

　　三、车辆管理 71

　　第十一章 突发事件应急预案 72

　　一、电梯困人应急预案 72

　　二、除雪应急反应预案 73

　　结束语 74