万D地产经营管理制度（修订版）

　　万达地产经营管理制度：

　　一、业务管理手册

　　1 前言…………………………………………………………………………… 1

　　1.1 业务管理手册目录………………………………………………………… 3

　　1.2 业务管理手册修改记录…………………………………………………… 4

　　1.3 业务管理手册使用指南…………………………………………………… 5

　　1.4 相关术语定义……………………………………………………………… 6

　　2 业务管理基本原则…………………………………………………………… 8

　　3 管理组织……………………………………………………………………… 10

　　3.1 组织机构图………………………………………………………………… 13

　　3.2 管理公司…………………………………………………………………… 14

　　3.3 项目所在公司……………………………………………………………… 21

　　3.4 管理人员工作基本准则…………………………………………………… 26

　　4 管理制度系统………………………………………………………………… 27

　　5 企业发展战略管理…………………………………………………………… 36

　　6 基础业务管理………………………………………………………………… 40

　　6.1 项目经营目标管理………………………………………………………… 42

　　6.2 业务信息管理……………………………………………………………… 45

　　6.3 经济合同管理……………………………………………………………… 48

　　6.4 招投标管理………………………………………………………………… 51

　　6.5 安全文明生产管理………………………………………………………… 57

　　6.6 危机管理…………………………………………………………………… 61

　　6.7 成本管理…………………………………………………………………… 66

　　6.8 进度管理…………………………………………………………………… 70

　　7 项目运作管理………………………………………………………………… 72

　　7.1 项目投资管理……………………………………………………………… 74

　　7.2 项目设计管理……………………………………………………………… 79

　　7.3 项目施工管理……………………………………………………………… 84

　　7.4 项目销售管理……………………………………………………………… 91

　　8 物业管理……………………………………………………………………… 97

　　二、作业流程、工作指引和标准表单

　　1、 管理组织

　　MOF001 招标信息公开披露报备表…………………………………………111

　　MOF002 关联单位（人）申报表……………………………………………112

　　MOF003 关于保密与知识产权的雇员协议…………………………………113

　　2、 管理制度系统

　　MSG001 管理制度审核基本要求……………………………………………117

　　MSG002 现场审核指引………………………………………………………120

　　MSG003 督促整改规定要求…………………………………………………125

　　MSF001(T) 现场审核清单………………………………………………… 126

　　MSF002 督促整改通知书……………………………………………………127

　　3、 项目经营目标管理

　　POP100 项目经营目标管理评价与改进……………………………………128

　　POG101(T) 开发项目经营管理责任书（参考文本）…………………… 129

　　POG102 项目事中评价与项目经营成果报告编制指引……………………142

　　4、 业务信息管理

　　BIG001 业务信息需求识别指引……………………………………………144

　　BIF001(T) 业务信息报送控制表（参考文本）………………………… 145

　　5、 经济合同管理

　　ECG001 工程类合同编制要点………………………………………………146

　　ECG002 标准格式合同内容要点……………………………………………148

　　ECG004 合同审批程序与权限规定…………………………………………150

　　ECG005 合同执行情况评估指引……………………………………………154

　　ECF001(01)（项目所在公司）经济合同审批表………………………… 156

　　ECF001(02)（管理公司）经济合同审批表……………………………… 157

　　ECF002(T) 廉政合作协议 …………………………………………………158

　　ECF003 合同台帐……………………………………………………………160

　　ECF004 合同执行情况评估表………………………………………………161

　　6、 招投标管理

　　PPP100 管理公司集中采购…………………………………………………162

　　PPP200 第一类招标…………………………………………………………163

　　PPP300 第二类招标…………………………………………………………164

　　PPP400 第三类招标…………………………………………………………165

　　PPP500 材料设备采购………………………………………………………166

　　PPP610 （管理公司）供方管理……………………………………………167

　　PPP620 （项目所在公司）供方管理………………………………………168

　　PPG001 业务分包（采购）方式选择规定…………………………………169

　　PPG002 业务分包直接委托控制指引………………………………………171

　　PPG101 招标工作责任界定…………………………………………………172

　　PPG102 招标采购计划编制要求……………………………………………176

　　PPG103(T) 标准招标文件（参考文本）………………………………… 177

　　PPG104 评标定标指引………………………………………………………199

　　PPG105(T) 评标报告（参考文本）……………………………………… 203

　　PPG501 甲供材料设备采购操作要点………………………………………215

　　PPG502 乙方采购指定品牌及限价操作指引………………………………217

　　PPG601 供方合格评定与监督评估指引……………………………………219

　　PPF001 业务分包直接委托审批单…………………………………………223

　　PPF002 专业工程招标计划…………………………………………………224

　　PPF101 内荐表………………………………………………………………225

　　PPF102 外荐函………………………………………………………………226

　　PPF103 自荐表………………………………………………………………227

　　PPF104 招标文件审批表……………………………………………………228

　　PPF105 评标定标审批表……………………………………………………229

　　PPF106(T) 中标通知书（参考文本）…………………………………… 230

　　PPF107(T) 履约保函（参考文本）……………………………………… 231

　　PPF108(T) 感谢函（参考文本）………………………………………… 233

　　PPF109 招标采购项目报备表………………………………………………234

　　PPF501 材料设备采购计划…………………………………………………235

　　PPF502 限价（指定品牌）材料设备审批表………………………………236

　　PPF503 乙供材料设备审定表………………………………………………237

　　PPF504 零星（紧急）采购审批表…………………………………………238

　　PPF601(T) 供方基本信息审查表（参考文本）………………………… 239

　　PPF602(T) 供方现场考察记录表（参考文本）………………………… 240

　　PPF603(T) 供方合格评定审批表（参考文本）………………………… 241

　　PPF604 合格供方名录………………………………………………………242

　　7、 安全文明生产管理

　　SEG001 施工现场风险与环境因素识别指引………………………………243

　　SEG002 施工现场安全检查指引……………………………………………245

　　SEG003 施工现场文明生产管理要点………………………………………247

　　SEG004 工程事故处理指引…………………………………………………248

　　SEF001(T) 安全文明生产控制措施表（参考文本）…………………… 250

　　SEF002(T) 安全文明生产监管计划（参考文本）……………………… 251

　　SEF003 整改通知单…………………………………………………………252

　　8、 危机管理

　　CCG001 危机识别与控制指引………………………………………………253

　　CCF001(T) 危机识别与评估表（参考文本）…………………………… 257

　　CCF002(T) 危机控制措施表（参考文本）……………………………… 258

　　9、 成本管理

　　PCP100 目标成本确定………………………………………………………259

　　PCP210 项目成本动态控制…………………………………………………260

　　PCP220 项目成本细项超支报警……………………………………………261

　　PCP230 项目目标成本调整…………………………………………………262

　　PCP240 项目成本核算与经济活动分析……………………………………263

　　PCP310 专业分包工程合同结算……………………………………………264

　　PCP320 项目工程总结算……………………………………………………265

　　PCG101 目标成本确定指引…………………………………………………266

　　PCG102 目标成本编制工作责任界定………………………………………272

　　PCG103 工程预算编制指引…………………………………………………274

　　PCG211 现场签证控制指引…………………………………………………279

　　PCG221 成本细项超支报警范围和要求……………………………………280

　　PCG231 项目目标成本调整范围和要求……………………………………282

　　PCG241 项目成本核算与分析指引…………………………………………283

　　PCG311 工程结算控制指引…………………………………………………285

　　PCF101 项目目标成本表……………………………………………………288

　　PCF102 项目目标成本控制表………………………………………………295

　　PCF103 工程量清单…………………………………………………………302

　　PCF211 成本动态控制表……………………………………………………303

　　PCF212(T) 现场签证审批表（参考文本）……………………………… 370

　　PCF213(T) 现场签证通知单（参考文本）……………………………… 371

　　PCF214(T) 现场签证费用审核表（参考文本）………………………… 372

　　PCF215 成本增减统计表……………………………………………………373

　　PCF221 项目成本细项超支报警表…………………………………………374

　　PCF231 项目目标成本调整表………………………………………………375

　　PCF241 成本差异分析表……………………………………………………376

　　PCF311 工程结算工作交接单………………………………………………377

　　PCF312 工程结算审批表……………………………………………………378

　　PCF321 竣工结算造价确认书………………………………………………379

　　10、 进度管理

　　PMG001 进度计划内容编制要点……………………………………………380

　　11、 项目投资管理

　　PIP100 项目论证与决策……………………………………………………381

　　PIP200 项目经营策划………………………………………………………382

　　PIG101 项目建议书编制指引………………………………………………383

　　PIG102 项目可行性研究报告编制指引……………………………………385

　　PIG103 项目立项评审决策指引……………………………………………393

　　PIG201 项目经营策划书编制提纲…………………………………………395

　　PIF101 新项目基本情况调查表……………………………………………400

　　PIF102 项目开发论证综述表………………………………………………402

　　PIF103 项目论证审查表……………………………………………………406

　　12、 项目设计管理

　　PDP100 规划方案设计………………………………………………………407

　　PDP220 建筑方案设计………………………………………………………408

　　PDP300 景观环境设计………………………………………………………409

　　PDP400 初步设计……………………………………………………………410

　　PDP500 施工图（不含景观环境施工图）设计……………………………411

　　PDP600 设计（不含景观环境设计）变更…………………………………412

　　PDG101 规划设计指引编制要点……………………………………………413

　　PDG102 规划设计任务书编制要点…………………………………………420

　　PDG103 项目规划方案评审指引……………………………………………423

　　PDG202 建筑单体方案评审指引……………………………………………425

　　PDG301 景观设计任务书编制要点…………………………………………428

　　PDG502 施工图审查基本要求………………………………………………431

　　PDG601 设计变更类别与审批权限规定……………………………………433

　　PDF101 项目规划设计方案简评表…………………………………………436

　　PDF102 项目规划设计方案评定表…………………………………………439

　　PDF201 建筑单体方案简评表………………………………………………440

　　PDF202 建筑方案设计评定表………………………………………………442

　　PDF301 景观环境方案设计评定表…………………………………………443

　　PDF401 初步设计评定表……………………………………………………444

　　PDF501 施工图审查意见书…………………………………………………445

　　PDF601 设计变更审批表……………………………………………………447

　　PDF602 设计变更通知单……………………………………………………448

　　PDF603 设计修改通知单……………………………………………………449

　　13、 项目施工管理

　　PEP100 施工准备……………………………………………………………450

　　PEP210 项目施工进度控制…………………………………………………451

　　PEP220 项目施工质量控制…………………………………………………452

　　PEP230 材料设备质量控制…………………………………………………453

　　PEP240 工程技术档案管理…………………………………………………454

　　PEP310 分部专业工程验收…………………………………………………455

　　PEP320 项目工程竣工验收…………………………………………………456

　　PEP400 项目工程管理权责移交……………………………………………457

　　PEP500 工程保修/维修…………………………………………………… 458

　　PEG101 施工准备工作内容…………………………………………………459

　　PEG102 施工组织设计审查要点……………………………………………462

　　PEG103 监理规划审查要点…………………………………………………466

　　PEG104 技术交底及施工图会审基本要求…………………………………468

　　PEG105 签发开工报告的基本要求…………………………………………470

　　PEG106 “三通一平”的基本要求…………………………………………472

　　PEG211 项目施工进度控制指引……………………………………………473

　　PEG221 施工标准间及施工工艺样板确认指引……………………………475

　　PEG222 工程质量现场检查内容与要求……………………………………478

　　PEG231 材料设备质量技术要求管理规定…………………………………480

　　PEG232 材料设备进场验收指引……………………………………………482

　　PEG241(T) 工程技术档案范围与建档要求……………………………… 484

　　PEG242 质量保证资料检查要求……………………………………………490

　　PEG311 分部（项）专业工程验收检查要求………………………………492

　　PEG321 项目预验收检查要点………………………………………………493

　　PEG322 项目竣工验收检查要点……………………………………………495

　　PEG323 工程竣工总结编制指引……………………………………………497

　　PEF101 施工准备工作完成状况检查表……………………………………500

　　PEF102 施工组织设计审查记录表…………………………………………501

　　PEF103 监理规划审查记录表………………………………………………502

　　PEF104 场地交接单…………………………………………………………503

　　PEF211(T) 业务工作计划（参考文本）………………………………… 504

　　PEF221(T) 重点监管部位质量监管计划（参考文本）………………… 505

　　PEF222 施工样板确认记录表………………………………………………506

　　PEF231(T) 材料设备质量监管计划……………………………………… 507

　　PEF232(T) 材料设备统一采购标准（参考文本）……………………… 508

　　PEF233 材料设备定板会审记录表…………………………………………509

　　PEF234 材料设备进场验收单………………………………………………510

　　PEF235 甲供材料设备台帐…………………………………………………511

　　PEF401 项目工程移交记录表………………………………………………512

　　PEF501 工程保修记录表……………………………………………………513

　　14、 项目销售管理

　　PSP100 营销策划……………………………………………………………514

　　PSP200 销售准备……………………………………………………………515

　　PSP300 阶段广告方案实施与调整…………………………………………516

　　PSP400 销售过程管理………………………………………………………517

　　PSP500 交楼入伙……………………………………………………………518

　　PSG101 营销策划方案编制要点……………………………………………519

　　PSG201 销售准备工作控制要点……………………………………………522

　　PSG202 销售价格管理要点…………………………………………………525

　　PSG203 销售合同范围与草拟注意事项……………………………………527

　　PSG204 销售面积确认操作要点……………………………………………528

　　PSG205 销售工程设计装修注意事项………………………………………530

　　PSG301 广告方案与实施操作指引…………………………………………532

　　PSG401 销售过程管理要点…………………………………………………535

　　PSG402 房产价格折扣管理指引……………………………………………537

　　PSG403 客户资料管理指引…………………………………………………540

　　PSG404 退换房办理指引……………………………………………………542

　　PSG405 更名办理指引………………………………………………………544

　　PSG406 客户按揭代办指引…………………………………………………545

　　PSG407 销售收款指引………………………………………………………547

　　PSF201 销售准备工作完成情况检查表……………………………………550

　　PSF202(T) 房屋定购单（参考文本）…………………………………… 551

　　PSF203(T) 房屋认购书（参考文本）…………………………………… 552

　　PSF204 销售合同文件审批表………………………………………………555

　　PSF301 宣传资料审查记录表………………………………………………556

　　PSF401 意向客户登记表……………………………………………………557

　　PSF402 销售明细表…………………………………………………………558

　　PSF403 客户来访统计表……………………………………………………559

　　PSF404 销售价格特例折扣审批表…………………………………………560

　　PSF405 销售换房审批表……………………………………………………561

　　PSF406 销售退房审批表……………………………………………………562

　　PSF407 销售房产更名审批表………………………………………………563

　　PSF408 销控日志……………………………………………………………564

　　PSF409 销售情况周报表……………………………………………………565

　　PSF410 销售情况月报表……………………………………………………566

　　PSF411 销售提成方案审批表………………………………………………567

　　PSF501(T) 入伙通知书（参考文本）…………………………………… 568

　　PSF502 收楼验收单…………………………………………………………570

　　三、附录：作业流程、工作指引和标准表单结构表